Адвокат застройщика

Ирина Доброхотова, вице-президент группы компаний «Бест-недвижимость», председатель совета директоров «Бест-новостроя», пришла на встречу в приподнятом настроении: компания арендовала новый офис в бизнес-центре на Садовом кольце и договорилась о реализации второй очереди микрорайона «Новые Ватутинки» на территории «новой Москвы». «Вот там надо покупать, вкладывать», — сразу перешла к делу риэлтор. В настоящее время компания занимается реализацией десятка строящихся проектов, в основном в ближайшем Подмосковье.
 

— Много новых проектов в «новой Москве»?

— Нет. В основном строится и продается то, на что разрешение давно было получено. И все уходит на ура. В «Новых Ватутинках» начали продажи в конце февраля, в месяц продаются от 80 до 150 квартир. Это же старое дачное место, на территории расположено озеро, и это будет Москвой. Цена — от 3 млн руб. Застройщик [«Инвесттраст»] потратил 1,5 млрд руб. только на инженерную инфраструктуру, строит теплосети, автоматическую газовую котельную, очистные сооружения, водозаборный узел. Общие инвестиции в проект составят около 27 млрд руб., общая площадь застройки — 754 000 кв. м.
 

— Ваша роль там?

— Мы разработчики концепции и идеологии проекта, сейчас осуществляем продажи.

— Страшновато в котлован вкладывать. Мои коллеги, которые в «Аристово-Митино» квартиры купили (строит «Раст» Михаила Оглоблина), сейчас переживают — стройка-то не движется.

— Монолитные работы по всему жилому комплексу «Аристово-Митино» будут завершены в конце лета этого года. Задержка по изначально заявленным срокам, конечно, возможна, но не более чем на полгода. Для строительства жилых комплексов это не большой срок. Продажи начинались по цене от 1,3 млн руб. за 28 кв. м, сейчас такая студия стоит уже на миллион больше.

Михаил Оглоблин недавно успешно сдал ЖК «Форт Сколково», месяц назад начал активное строительство «Эко парк Нахабино», скоро стартует с новым большим проектом в Марьине. Все по планам, все в срок.
 

— Многие сейчас инвестируют на старте?

— Да, многие.
 

— Люди понимают, что рискуют?

— К сожалению, нет. Нужен закон, который защитит инвесторов. В Госдуму в конце прошлого года внесен законопроект, предложенный Александром Хинштейном и Александром Коганом (о взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов. — «Ведомости»). Предлагается ввести систему страхования ответственности застройщиков перед покупателями. Некий золотой фонд, куда застройщики будут делать отчисления. 4%, которые предлагались депутатами, — это много, но 1,5% — неплохой вариант. Да, цены поднимутся на 2-4%, но мы получим другой рынок, новый уровень взаимодействия покупателей с застройщиками. Ведь кризис не закончился, и мы даже не понимаем, в какую зону системных рисков попадают новые проекты.
 

— Разве не то же самое должны были делать саморегулируемые организации (СРО)?

— Саморегулируемые организации не работают.
— Сейчас застройщики отказываются от услуг риэлторов.
— Я вижу обратную ситуацию. В нашу компанию каждую неделю поступают предложения о реализации проектов. Хотя многие застройщики действительно делают собственные отделы продаж — «Мортон», например, «Абсолют» всю Москву рекламой завесил. Что ж, посмотрим. Продавать, когда нет огромного рекламного бюджета и не на престижных направлениях, а где-то на Рязанке, — вот это искусство.

Мы не хотим работать на отдел продаж девелопера. Если клиент видит на объекте рекламу застройщика, то, даже если цена одинакова, он пойдет к застройщику, а не к риэлтору. Говорю это, потому что мы работали девелоперами и сами строили дома. Выступать загонщиками крупные агентства недвижимости не собираются.
 

— Нет опасений, что слишком много новых строек в Подмосковье?

— Меня тоже волнует этот вопрос. Большинство факторов, которые могут влиять негативно, связано не с количеством привлеченных девелоперами денег или переоценкой недвижимости, как это было в 2008 г., а в большей степени с тем, что не проработаны генпланы территорий. Кто захватил участки земли, тот и строит. Увязать действия разных девелоперов в единую стратегию не всегда удается. Если, к примеру, в микрорайон и ведет дорога, то ее пропускная способность резко падает, когда вводится жилья еще на 15 000-30 000 человек. Зачастую тянуть дорожные хорды, альтернативные пути невозможно из-за сложных отношений с собственниками участков по соседству. Хотя могут договариваться компании, если им это надо.

Но в большинстве случаев сами девелоперы заинтересованы в развитии инфраструктуры в последнюю очередь. И только сильная конкуренция и понимание, что продукт может оказаться неликвидным (из-за отсутствия дорог, инфраструктуры), заставит застройщика более тщательно подходить к проектированию и реализации.
 

— И что же, по-вашему, надо делать?

— Создавать мегакорпорации по развитию новых городов-спутников. Если в проект привлечь девелоперов, владеющих землей в конкретном регионе, которые могут развивать разные форматы недвижимости, генпланировщиков, транспортников, которые могут разработать стратегические планы развития дорог на 15-20 лет, банки, которые могут предложить длинные дешевые кредиты, предпринимателей-работодателей, которые могут создать большое количество рабочих мест, риэлторов-консультантов, привлекающих большой сегмент покупателей, — именно за этим будущее.

Более вероятно, что инициатором подобных проектов может выступить сообщество крупных инвесторов, не государство. Но пока девелоперы не объединены, именно государство несет ответственность за создание дорог, коммуникаций и прочей инфраструктуры.

Плохо, что и в Москве не выделяют деньги на серьезную аналитику. Для кого мы строим, куда бежим? Например, в Москве 30% женского населения — одинокие женщины, какие объекты им нужны? Только просчитав, кто живет в городе, кто где работает, можно его стратегически развивать. Кто мы такие — город Москва? Не туристический, не промышленный — какой? Только получив ответ, можно утверждать Генплан.
 

— Есть новые проекты на продажу?

— Через два месяца выводим микрорайон «Новое Бутово», который возводит MD Group на северных и северо-восточных границах Южного Бутова на участке 38 га. Строительство будет идти в три этапа, застройка — панель серии П-111М и монолитно-кирпичные корпуса. Цены стартуют от 65 000 руб. за 1 кв. м. В этом проекте мы выступаем консультантом по маркетингу и продажам. Примерно тогда же выходит проект «Борисовский дом» на Каширском шоссе — комплекс апартаментов бизнес-класса. Площади небольшие, в среднем 37,5 м. Цена на старте продаж — от 2,8 млн руб. за студию в 28 кв. м. Скоро стартует проект «Марьино». На участке в 50 га будет средняя и малоэтажная застройка, а также таунхаусы.

В «Форт-Сколково» мы выполнили все обязательства по продаже. А в кризис, два с половиной года назад, мы установили рекорд на рынке. В ЖК «Нахимово» (проект «Ведиса») за двое суток продали 320 квартир.
 

— «Ведис» вам спасибо сказал?

— Конечно! У меня хорошее отношение к тому, что «Ведис» делал в период кризиса. Он сумел получить от ДСК новый продукт и предложил покупателям квартиры с отделкой, социальную инфраструктуру.

— Да «Ведис» те же панельные башни в «Марфино» и понастроил.

— А что делать было в кризис, когда людям надо было дать квартиры по 75 000 руб. за 1 кв. м? Не дашь же монолит. Люди живут в «Марфино» и радуются. Из «Нахимово» никого не уговоришь переехать. Никогда бы люди не купили жилье с такой социальной инфраструктурой за такие деньги, если бы не кризис и застройщик.
 

— Когда-то «Бест» был в числе сильнейших на рынке. Но сейчас вам не кажется, что «Бест» уступил позиции, когда распался на много маленьких «бестиков»?

— Нет. Сейчас это большой холдинг, состоящий из многих юридических лиц, работающих по системе франчайзинга. А в 1990-е гг. это была самая передовая школа кадров. Мы первые на рынке создали тренинговую консалтинговую компанию, у нас каждый человек мог стать управленцем. В какой-то момент эти звезды вырастают и хотят делать свой бизнес. В этом смысле обучение, вероятно, вредно для собственника компании. Трижды уходили сильные люди, меня звали. Но я очень преданный человек, торговая марка «Бест» для меня как родной ребенок. И я горжусь всеми «выпускниками» и выходцами из «Беста», многие из которых стали владельцами бизнеса.

Я пришла в «Бест» в 1996 г., чтобы перенять опыт и потом создать свою риэлторскую компанию. Но Григорий Полторак [основатель и основной владелец «Беста»] уговорил меня остаться, предложил стать партнером. Мы довели численность компании до 1200 человек, ворвались в тройку лидеров. Было еще четыре собственника из топ-менеджеров. Сейчас я являюсь совладельцем торговой марки «Бест-недвижимость». В 2000 г. я отошла от оперативного управления, создав «Бест-финанс», который занимался новостройками в Московском регионе. Работать на вторичном рынке было уже не так интересно.

Самый тяжелый период был в кризис 2008 г.: рынок рушился, сделок нет, поступлений нет, а деньги надо было платить за аренду, сотрудникам. Все уже списали нас со счетов. Но мы решили, что этого не будет. В 2008 г. была произведена реструктуризация, многие наемные топ-менеджеры стали собственниками отделений или открыли новые, используя торговую марку. Сейчас мы стабильно в первой тройке: НДВ, «Миэль», «Бест».
 

— Вы занимались подготовкой риэлторов, побыли девелопером, теперь опять риэлтор. Что дальше?

— Скорее всего, я приду к тому, что снова буду строить. Меня все-таки тянет делать глобальный продукт — а это новостройки. Сейчас поступают предложения о сотрудничестве и партнерстве по осуществлению девелоперских проектов.
 

— Девелоперский бизнес интереснее, чем продажа квартир?

— Зависит от того, какой рынок. На стабильном рынке быть девелопером, конечно, интереснее. Выше доходность, объемы. Минимум 15% все зарабатывают. А риэлторы получают только до 3% агентского вознаграждения. Но в кризис девелоперы потеряли так много! Это коснулось почти всех. Кстати, примерно около 40 компаний загубил 214-й закон, а не кризис. Когда его ввели, многие застройщики работали по другим схемам и не смогли перестроиться. В итоге забрали рынок крупные девелоперы, а позднее их же добил кризис. В этом смысле риэлторский бизнес стабильнее. Можно рассчитать, можно планировать. Главное, не подводить покупателя и застройщика.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий