Активный рост утих. Куда же дальше будет двигаться рынок недвижимости и ипотеки?

В конце 2010 и начале 2011 года многие эксперты прогнозировали бурный рост рынка недвижимости вслед или вкупе с рынком ипотеки. Рост действительно пошел во всех направлениях. Новостройки стали драйвером роста с подачи АИЖК и его программ развития рынка социального (недорогого) жилья.

Вслед за этим банки вовсю начали наращивать ипотечные портфели, развивать кредитование. Начались разнообразные акции с низкими ставками и небольшими первоначальными взносами, вплоть до нуля процентов. «Приходите к нам, и мы дадим вам больше и дешевле!» – вот лозунг 2010 и первой половины 2011 года.

Но затем вдруг пошли волнения и слухи о второй волне кризиса. И тут же громкие слоганы куда-то пропали, акции свернулись, а условия стали вдруг разумно продуманными и надежными. Это понятно, какой смысл банкам рисковать. Они хотят быть подготовленными на случай очередного обострения кризиса, а также к ужесточающимся требованиям со стороны регулятора. Потому кредитная политика становится все более осторожной, а рынок недвижимости вслед за этим резко затормозил рост.

Наступил ступор. За оживлением наступила тишина и неожиданные отказы по кредитам. Даже девелоперы затихли. Но перспективы, как водится, эксперты обещают неплохие. Новый год придет, а там посмотрим.

Рынок-2011
Вообще, 2011 год был богат на ипотечные события. Банки, один за другим, облегчали условия кредитования, вплоть до обнуления первоначального взноса и ставок от 8%. Здесь, помимо госпрограмм от АИЖК, моду задавал основной игрок рынка – Сбербанк. Он активно выдавал кредиты по программам «8-8-8» (8% годовых, действовала до 31.09.2011) и «В десятку!» – 10%. Последнее неплохое предложение также заканчивается, но в конце года (31.12.2011). «Так как один Сбербанк выдает кредитов больше, чем все остальные ипотечные банки, вместе взятые, такие действия были оценены аналитиками как рост ставок, и в результате более мелкие игроки ипотечного рынка заявили о конъюнктуре и подняли ставки», – комментирует Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

И вот случилось страшное – ставки потихонечку стали расти вверх. При этом все продолжают твердить, что сейчас очень выгодно брать ипотеку – либо обманывают, либо дальше будет еще хуже. Последний вариант кажется более вероятным. Понятно, что для банков ипотека – одно из приоритетных направлений бизнеса. И то, что кто-то сворачивает ипотечные программы, а кто-то осторожнее относится к выдаче ипотеки, – это тревожный индикатор.

Есть и положительные тенденции. По словам Андрея Владыкина, в «НДВ-Недвижимость» доля ипотечных сделок составляет 35%. И с каждым месяцем количество сделок с использованием ипотечных кредитов продолжает расти в среднем на 10–15%. По его словам, сейчас ситуация особенно интересна для тех, кто раздумывает над тем, брать ли кредит. За последние пару лет произошло несколько изменений в законодательстве, упрощающих жизнь ипотечного заемщика. Признано незаконным брать с клиента дополнительные платежи при досрочном погашении кредита, а главное, банкам запретили повышать ставку в одностороннем порядке, если это прямо не прописано в кредитном договоре. Кроме того, по словам эксперта, на одной операции с квартирами в новостройках клиенты могут заработать по 18–37% годовых с учетом расходов на кредит.

Большинство розничных банков продолжают довольно активно кредитовать ипотечных заемщиков. Заемщики, в свою очередь, также весьма активны. Возможно, все дело в настойчивых советах аналитиков и экспертов, твердящих о буквально последних днях кредитов на выгодных условиях. При этом, по оценкам банковских экспертов, 70% заявок приходится на вторичный рынок, 30% – на новостройки.

«Количество ипотечных заявок в нашем банке с каждым месяцем заметно растет, – рассказывает Дмитрий Жуков, директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит». – Если говорить об ипотеке на вторичном рынке, то в октябре поступило вдвое больше заявок, чем в сентябре». Решение по кредиту обычно действует три месяца. За этот период заемщики, как правило, определяются с жильем. Если же клиент изначально выбрал квартиру, а уже потом обратился в банк, то у нас заключить сделку в «Стройкредите» можно будет уже через пять дней.

По оценкам ТКБ «Капитал», годовой рост объемов введенного в эксплуатацию жилья составит не более 2–3%. «Несмотря на то, что первая половина года была позитивной для строительного рынка – цены плавно росли, появлялись новые строительные объекты, – говорит Анатолий Высоцкий, аналитик ТКБ «Капитал». – Нестабильность в Европе, в частности финансовые проблемы в Греции, негативно отразились на финансовых рынках».

Российский рубль показал свою несостоятельность на негативных новостях из Европы и за короткий срок значительно уступил другим мировым валютам, даже несмотря на дорогую нефть. Внутренний курс валюты является одним из основных показателей стабильности в стране для потребителя. «В результате, во втором полугодии мы увидели снижение спроса на жилье и остановку роста цен; оба этих фактора не способствуют росту инвестиций в сектор, – продолжил эксперт. – Что касается цен, то в среднем с начала года в столичном регионе стоимость квадратного метра в среднем в рублевом выражении выросла на 12–14%». Вероятно, по его словам, до конца года цены значительно не изменятся.

По итогам 2011 года аналитики банка «ДельтаКредит» повышают прогноз объема выданных ипотечных кредитов до 681 млрд. 217 млн. рублей. Относительно 2010 года, когда было выдано 380 млрд. 61 млн. рублей, рост составит 79%. Таким образом, в 2011 году объем выданных ипотечных кредитов превысит максимальный результат, достигнутый в 2008 году. По прогнозу экспертов банка, остаток ссудной задолженности по ипотеке в России на конец 2011 года составит 1 трлн. 520 млрд. – 1 трлн. 530 млрд. рублей.

Нестандарт
По словам Дмитрия Жукова, кредиты на покупку жилья в новостройках пользуются спросом, особенно в регионах. Причем, как правило, банки кредитуют только покупку квартир «своих» застройщиков. Получить кредит на покупку недвижимости у неаккредитованного застройщика тоже реально, однако на это потребуется больше времени, поскольку банку необходимо будет провести соответствующую проверку. Заемщику придется предоставить определенный пакет документов от застройщика.

До регистрации прав собственности ставки могут отличаться на 3–5 процентных пунктов от тех условий, которые предлагаются по ипотеке на вторичном рынке. После регистрации прав собственности ставки находятся примерно на одном уровне. Некоторые банки, правда, отменяли на период ипотечных акций подобные ограничения по ставкам, но в большинстве случаев все происходит именно так.

Интересно, что в 2011 году неплохие темпы роста демонстрировал не только рынок жилья эконом-класса, но и сегмент элитной недвижимости. По данным компании Knight Frank, в 2011 году на рынке элитной недвижимости Москвы были открыты продажи в четырех проектах, шесть комплексов находится в активной фазе строительства. Наибольшим спросом на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы пользовались квартиры стоимостью до $3 млн. На сегодняшний день на городском рынке элитного жилья присутствует около 20 девелоперов, хотя размер портфеля проектов у всех разный, есть компании, которые уже реализовали множество комплексов, а есть и те, в портфолио которых всего один–два проекта. При этом привлечение ипотечного кредитования при покупке объектов элитной загородной недвижимости было достаточно популярно. Скажем, в среднем из трех сделок, проходящих через компанию Knight Frank, одна была ипотечной.

Что касается загородного жилья, то объемы строительства в 2011 году также отнюдь не снизились. Хотя активность на загородном рынке Подмосковья проявляли только те девелоперы, которые знали, что именно строят, были уверены в том, что это продастся и имели достаточное финансирование за счет собственных или заемных средств. Остальные покинули рынок. По словам Андрея Соловьева, руководителя отдела загородной недвижимости компании Knight Frank, по итогам трех кварталов в 2010 году на рынок вышло 33 проекта, а в 2011 году – 35 проектов. Принимая во внимание количество проектов, выход которых запланирован на четвертый квартал 2011 года, можно говорить о том, что динамика выхода новых проектов в 2011 году сохраняется на уровне прошлого года.

В начале 2011 года были популярны участки без подряда, однако к концу года эта тенденция пошла на спад. Сохранили популярность таунхаусы в бюджете до $500 тыс. Наиболее востребованными объектами элитного загородного рынка остаются предложения домовладений, состоящих из небольшого участка в организованных поселках и дома площадью 300–500 кв.м, расположенного на нем, со свидетельством о собственности, центральными коммуникациями, наличием качественной управляющей компании и возводимые надежным застройщиком, а также находящиеся в рамках бюджета до $3 млн.

На сегодняшнем рынке загородной недвижимости Подмосковья присутствуют крупные игроки – это, прежде всего, коммерческие банки с большой долей государства в уставном капитале. В том числе сохраняется и частный коммерческий девелопмент. Так, нельзя не отметить компанию «Инком-недвижимость», которая входит в сотню крупнейших девелоперских компаний России.

Что касается рынка загородного жилья, то, по словам Андрея Соловьева, на данный момент лишь некоторые банки готовы кредитовать строящиеся объекты (без наличия свидетельства на право собственности). Речь идет о кредитовании отдельных проектов, при условии, что руководство банка и девелопера связывают какие-то отношения, что делает возможными личные гарантии со стороны девелопера. «Банки более охотно кредитуют проекты, уже имеющие правоустанавливающие документы, а именно свидетельство собственности на землю и дом, – рассказывает эксперт. – При этом спрос со стороны покупателей на ипотеку при приобретении объектов вторичного и первичного рынка распределяется примерно равномерно».

Рынок-2012
Эксперты боятся загадывать на завтра. Оценки и на сегодня-то даются приблизительные. Вроде бы все хорошо, но как-то непонятно… Вроде бы рынок растет, но все же есть тревожные тенденции. В общем, вроде бы, перспективы на 2012-й год остаются нерадужными. Проблемы в Европе продолжаются, а возможно, они еще только в самом начале. Пока рынок недвижимости стоит на паузе и ждет стабилизации ситуации – как в России, так и в мире.

«Если ситуация в ближайшее время не изменится, то вполне вероятно, что в следующем году мы увидим очередное замедление темпов строительства и возможное снижение цен, – рассказывает Анатолий Высоцкий. – Хотя, принимая во внимание 2008-й год, на сильное падение цен я бы не рассчитывал». По его словам, если ситуация улучшится, и мировые рынки стабилизируются, вполне вероятно, что цены на недвижимость могут подрасти на уровень рублевой инфляции, то есть 7–8%. А объемы строительства все же останутся слабыми и если и вырастут, то не более чем на 3%.

«Сейчас еще слишком рано заглядывать на год вперед, – соглашается Андрей Владыкин. – Ситуация на рынке похожа на затишье перед бурей – банки стараются не повышать ставки, одобряют заявки, выдают кредиты, но смотрят на ситуацию на западных рынках». В любом случае, по его мнению, если ставки по межбанковскому кредитованию в Европе и в Америке возрастут, то большинству банков придется повышать ставки по всем кредитным продуктам. Пока есть возможность поймать момент и купить недвижимость на волатильном рынке по низкой цене и взять кредит с низкими ставками. После окончания периода нестабильности цены начнут расти высокими темпами, а если ставки еще упадут, то можно будет перекредитоваться под более низкий процент.

По словам Андрея Соловьева, оценки по рынку загородной недвижимости оптимистичны. Они основаны на том, что в 2011 году общий объем предложения вторичной и первичной загородной недвижимости сократился, а спрос сохраняется на прежнем уровне. Это обусловлено наличием регулярного спроса со стороны семей, принимающих решение поменять городскую квартиру на загородный дом. Владение домом и землей можно отнести к естественным потребностям человека, поэтому мы не ожидаем серьезных колебаний спроса по сравнению с 2010 годом и допускаем некоторый его прирост в рамках 2–5% в год.

Интересно, что в таких вот неопределенных условиях АИЖК, как главный институт развития рынка ипотеки и важный институт развития рынка недвижимости в целом, определился с приоритетами на 2012 год. В ноябре состоялось заседание наблюдательного совета ОАО «АИЖК» в новом составе, и было вынесено много важных решений. В частности, АИЖК собирается реализовать четыре программы развития ипотеки в следующем году.

Во-первых, развитие первичного рынка ипотеки – программа, реализуемая в интересах заемщиков и предполагающая комплекс мероприятий по увеличению объемов и повышению качества предоставления ипотечных кредитов. В рамках реализации данной программы планируется рефинансирование рыночных ипотечных продуктов. Во-вторых, развитие инфраструктуры рынков ипотеки – программа, реализуемая в интересах кредиторов и предполагающая комплекс мероприятий по повышению надежности и конкурентности инфраструктуры рынка ипотеки для роста его эффективности и снижения транзакционных издержек. В-третьих, развитие вторичного рынка ипотеки – программа, реализуемая в интересах кредиторов и инвесторов и предполагающая комплекс мероприятий для повышения уровня насыщения рынка долгосрочной ликвидностью. В рамках реализации данной программы АИЖК продолжит работу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, а также будет реализовываться программа выдачи поручительств по ипотечным ценным бумагам.

И, наконец, нас ждут специальные ипотечные программы АИЖК. Например, работа Агентства по поддержке отдельных категорий населения или сегментов рынка жилья в рамках специальных поручений Правительства России и специально предоставленного на их исполнение финансирования. В рамках реализации данной программы запланировано рефинансирование специальных продуктов, в том числе по продукту «Военная ипотека». В рамках программы «Стимул», направленной на стимулирование кредитования строительства (завершения строительства) и приобретения жилья эконом-класса, планируется заключить дополнительно контрактов на сумму не менее 30 млрд. рублей.

По базовому сценарию бизнес-плана общий объем рефинансирования Агентством ипотечных активов в 2012 году составит порядка 65,9 млрд. рублей. АРИЖК в 2012 году, кроме деятельности по сопровождению ранее реструктурированных ипотечных кредитов, будет реализовывать программу активной реструктуризации, а также программу «Переезд». В 2012 году в рамках деятельности по развитию ипотечного страхования как меры по обеспечению доступности ипотеки и эффективного распределения рисков между участниками рынка в системе ипотечного страхования будет работать порядка 100 кредитных и некредитных организаций. А финансироваться деятельность АИЖК в 2012 году будет из средств от размещения корпоративных облигаций, обеспеченных госгарантиями, целевого кредита Внешэкономбанка (ВЭБа), а также средств от размещения собственных ипотечных ценных бумаг.

Количество кредитных организаций – участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования

 Количество действующих кредитных организацийКоличество кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредитыКоличество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредитыКоличество кредитных организаций, приобретающих права требования по ипотечным жилищным кредитамКоличество кредитных организаций, осуществляющих перекредитование ранее выданных ипотечных жилищных кредитовКоличество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования
2009 год 01.01 1 108 729 602 108 25 204 01.07 1 083 695 571 110 5 139 2010 год 01.01 1 058 699 584 117 5 167 01.07 1 038 692 588 120 12 131 2011 год 01.01 1 012 723 631 134 22 175 01.07 1 000 718 638 137 17 145

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий