Аренда, ау-у, где ты?!

Пока творческие умы еще только размышляют о том, как массово насадить в России доходные дома и аренду жилья (что весьма проблематично, это мы обсудили в первой части), та самая столь желанная аренда – уже сегодня более чем распространенное явление в нашей стране. К тому же есть резервы сделать его еще более массовым. А самое главное – для этого не надо денег ни из бюджета, ни от банков, ни от кого бы то ни было еще. Достаточно помыть, побрить и освежить одеколоном то, что уже есть в наличии.
 

Что застройщику – смерть, то частнику – хорошо
Активные разговоры о необходимости создания арендного сегмента жилья в нашей стране поначалу вызывали некоторое недоумение. Зайдите практически в любой московский дом, и, скорее всего, вы найдете там сдаваемую в наем квартиру, да не одну, а несколько. Невольно возникал вопрос – а чего еще надо? Очевидно, что говорящих о необходимости развития аренды специалистов нынешнее положение вещей не устраивает. Тогда что же мы все-таки имеем в реальной жизни, чем нам «это» не подходит, и много ли потребуется для придания «этому» надлежащего вида?

Существующую практику сдачи жилья специалисты обычно именуют «серой» или «теневой» арендой. Название не совсем точное – какая же это «теневая» аренда, если объявления о ней публикуют на самых видных «солнечных» местах? На мой взгляд, нынешнее явление было бы правильнее называть «дикой» арендой в противоположность организованной, которую и хотят сейчас сформировать. Помните, как в советские времена люди отдыхали организованным образом (в санаториях, на турбазах и т.д.) и «дикарями» (снимая у частников сарайчики, углы, койки, комнаты или устанавливая палатки на побережье).

Надо отметить, что «дикая» аренда – явление более чем распространенное и повсеместное. Точная статистика в ее отношении отсутствует по причине той самой дикости. Риелторы имеют информацию лишь по сделкам собственной компании и могут оперировать только относительными оценками – растет или сокращается количество арендных операций, достоверная обобщенная база данных по аренде отсутствует. Тем не менее, эксперты оценивают число сдаваемых только в Москве квартир от 100 тыс. до 300 тыс. Судя по моему дому, смею предположить, что эти цифры занижены. Я живу в нем 31 год, когда-то знал практически всех жильцов подъезда, а последнее время стал замечать, что половина обитателей мне незнакома, и эта половина регулярно меняется. Конкретно на моей лестничной площадке сдаются две квартиры из четырех. Возможно, что наш дом не вполне типичен для города, но в любом случае число проживающих в столице людей на правах аренды как минимум близко к миллиону. Согласитесь, впечатляет.

Чем же обеспечивается такая массовость? Источники жилья разные. Один из наиболее распространенных – получение в наследство родительской квартиры. Пока внуки не вошли в самостоятельную жизнь, квартира сдается в аренду. Бывает, что кто-то сдает собственную большую квартиру в центре города, а сам снимает более скромную где-нибудь на окраине или живет на даче. Последнее время стало модным подбирать себе местечко в какой-нибудь экзотической стране. Есть граждане, которые в силу необходимости сдают комнату или даже койку. Постепенно растет количество так называемых инвестиционных квартир, которые приобретают уже обеспеченные жильем люди и сдают в аренду.

В первой части наших рассуждений мы обращали внимание, что препятствием на пути к организованной аренде является вовсе не отсутствие спроса на нее, а неспособность бизнеса предложить что-то удобоваримое. Тому есть две причины: первая – неприемлемая для профессиональных российских инвесторов доходность от аренды (около 5%), вторая – отсутствие у них достаточных финансовых средств.

Спрашивается, почему же существующая доходность аренды недопустима и даже смертельно опасна для бизнеса, для профессионального инвестора, и в то же время вполне приемлема для сотен тысяч, а, может быть, и миллионов граждан, сдающих свои квартиры? Да именно потому, что эти граждане не являются профессиональными инвесторами. Прежде всего, подавляющее большинство сдаваемых квартир обретены в результате бесплатной приватизации, то есть при расчете доходности стоящие в знаменателе затраты равны нулю, а сама доходность – бесконечности.

К тому же у граждан существенно иная мотивация поведения. Конечно, они хотели бы выручить побольше средств от имеющегося в их распоряжении капитала в виде квартиры. Такие способы существуют (продать квартиру и открыть свое дело, играть на бирже, выступить соинвестором в каком-нибудь проекте), но для этого нужны профессиональные навыки, а обычные граждане ими не владеют. Вот они и держатся за скромную синицу в руках.

Кроме того, любая инвестиционная деятельность сопряжена с рисками, а граждане не хотят рисковать последним. Они не идут даже на такую простую вещь, как продать квартиру и положить деньги на банковский депозит, хотя доходы от вкладов в разы выше, чем от аренды. Это при условии, что государство гарантирует сохранность вкладов. Люди опасаются – вдруг деньги в очередной раз обесценятся?

Даже так называемые «инвестиционные» квартиры на самом деле в подавляющем большинстве случаев таковыми не являются. Как правило, их приобретают представители среднего класса, успешные в своей профессии и скопившие достаточные суммы денег. Приобретают квартиры они не для того, чтобы преумножить свои средства (этого они добиваются своей профессией), а для того, чтобы сохранить уже заработанное. А государство не способно предоставить им иной надежный способ сберечь накопления, кроме как вложиться в недвижимость. Последующая сдача в аренду здесь уже вторична. Есть примеры, когда люди вообще не сдают «инвестиционные» квартиры и даже не делают в них ремонта, а просто держат «про запас».

Короче говоря, высокая доходность необходима инвесторам, а простые граждане готовы удовлетвориться малым, вот и вся разница.
 

А в чем проблема?
Сегодняшнюю «дикую» аренду не пинает только ленивый. Она попадает под огонь критики и со стороны власти, и со стороны девелоперов, и со стороны риелторов, и со стороны граждан. Обыватели не любят ее еще по советской памяти за «нетрудовые» доходы хозяев, риелторы – за уклонение от их услуг, власть – за неуплату налогов, девелоперы видят в ней жесткого конкурента.

На самом же деле она не так уж плоха. Во-первых, позволяет включить в оборот большие резервы жилья. Никакой фантазии не хватит, чтобы представить себе, что произойдет, если нынешняя аренда в одночасье прикроется. Куда деть массу людей, вдруг оказавшихся на свежем воздухе? А во-вторых, дикая аренда представляет собой наиболее доступный в материальном отношении способ хоть как-то решить жилищную проблему. Назвать ее дешевой язык не поворачивается, потому что в абсолютных цифрах цены внушительны. Но все прочие так называемые «цивилизованные» рыночные формы обходятся намного дороже. И впрямь, тридцать тысяч рублей в месяц за аренду скромной однушки в спальном районе Москвы – это действительно круто. Только надо одновременно дать себе отчет, что причина не в алчности хозяев жилья, а элементарно в высокой стоимости пресловутого квадратного метра. Если судить с точки зрения доходности, то « дикий» арендный бизнес в России – самый демократичный среди всех прочих сфер бизнеса. Отсюда такая распространенность «дикой» аренды и высокий спрос на нее.

Если же говорить по существу, то к нынешней аренде предъявляются две основные претензии: массовая неуплата налогов собственниками жилья и неурегулированность отношений, взаимная правовая незащищенность хозяев и нанимателей.

Действительно, практически ни один из арендаторов не рассматривает аренду как постоянный фактор своей жизни, только как вынужденное временное обстоятельство до тех пор, пока он не будет готов приобрести жилье в собственность или не вернется на прежнее постоянное место жительства. Происходит это по той простой причине, что у нас арендовать жилье означает все время жить на чемоданах. Хозяин в любой момент может выгнать арендатора на улицу, может произвольным образом повысить плату, ввести дополнительные условия проживания – и все по собственному произволу. Вот это-то состояние постоянной неопределенности и не позволяет гражданам рассматривать аренду как перспективу на всю оставшуюся жизнь. Как арендатору обставлять жилье мебелью, делать косметический ремонт, вообще обустраивать семейный очаг, если в любой момент можешь оказаться перед фактом вынужденного переезда даже при условии своевременной оплаты аренды?

Впрочем, и положение собственника квартиры, что называется, «не сахар». Имеется немало примеров, когда арендаторы сбегали из квартиры, прихватив с собой хозяйское имущество, оставив неоплаченные счета или сдав квартиру в субаренду. Или денег не платят и квартиру не освобождают.

При этом любой стороне обратиться за помощью к государству в разрешении конфликта сложно, потому что и договора нет, и налоги не уплачены. А договора нет (или его роль исполняет какой-нибудь суррогат), потому что документ может оказаться весомым аргументом в руках налоговой инспекции. Чтобы избежать ненужных вопросов от налоговиков, хозяева не спешат заключать договоры. А наниматели относятся к этому с пониманием, поскольку если вынудить арендодателей платить налоги, то это неминуемо приведет к удорожанию аренды. В то же время опыт показывает, в тех случаях, когда владелец жилья все же платит налог, он наверняка заключает договор.

И еще одно замечание. Сейчас много говорят о необходимости разработки специального закона, регулирующего арендные отношения. Но любой, самый совершенный закон, защищающий права обеих сторон, будет бесполезной бумажкой, пока участники не будут заключать договор.

Вопрос – как этого добиться?
 

Выход из тупика
Выход из ситуации напрашивается сам собой. Если налог препятствует заключению договоров, надо его отменить, причем, на длительный, но фиксированный срок, лет на тридцать. Надо принять закон, освобождающий на это время физических лиц от уплаты налога с доходов от сдачи жилья в аренду.

Вот тогда «серая» аренда выйдет из тени. Не опасаясь налоговой инспекции, люди начнут заключать договоры, будут прописывать все условия по срокам аренды и платежам, открыто оговаривать права и обязательства сторон. Начнут заключать потому, что в этом заинтересованы обе стороны. Возможно, что в договорах появятся пункты о компенсациях в случае нарушения соглашения. За разрешением споров и привлечением к ответственности потерпевшие смогут обоснованно обращаться за помощью к государству. Тогда можно рассчитывать на заключение долгосрочных договоров аренды. Возможно, в зависимости от срока найма будут различаться и цены аренды.

Полагаю, что аренда не только улучшится качественно, но и возрастет количественно. Если будет отменен налог и регистрация договора аренды станет не хлопотным делом, то полагаю, что не только спрос, но и предложение аренды жилья существенно увеличится.

При этом именно временный, но долгосрочный характер отмены налога имеет принципиальное значение. Здесь важна психология. Если отменить налог бессрочно, то хозяева всегда будут находиться под страхом, что налог в любой момент вновь вернут, кто бы и чего бы ни обещал. Если же провозгласить отмену налога лишь на какой-то фиксированный срок, то в этом случае досрочное изменение правил игры властью будет выглядеть совсем уж дурно, и на это никто не пойдет. Поэтому в фиксированный срок граждане быстрее поверят. Кроме того, за 30 лет изменятся экономические условия (уровень инфляции, доходность бизнеса, ставки по банковским вкладам и многое другое), а сдаваемые квартиры сменят своих хозяев. И тогда к вопросу о налоге вновь можно будет вернуться. Причем полагаю, что лет за пять до истечения срока моратория аренда опять плавно начнет уходить в тень, количество регистрируемых договоров и зафиксированных в них цен начнет снижаться. В результате появится достоверная статистика о том, что получат (или не получат) бюджет и население от возврата к уплате налога после окончания моратория. И тогда можно будет принять осмысленное решение о возврате к нему.

Безусловно, мораторий на взимание налога с собственников-физических лиц – условие необходимое, но не достаточное, чтобы люди начали заключать договоры аренды. Как минимум, потребуется еще некоторое время, чтобы граждане привыкли к новым условиям. Поначалу будет сказываться естественная осторожность – как бы чего не вышло. Также время потребуется для формирования рынка долгосрочной аренды. Срок – это довольно жесткое обязательство, и цены на долгосрочную аренду будут, видимо, несколько выше, чем на среднесрочную. Государство также должно помочь желающим, предложив им типовой договор аренды, поскольку рядовые граждане не искушены в вопросах юриспруденции. Потребуется и закон об аренде, устанавливающий фундаментальные права и обязанности сторон договора, предусматривающий санкции за его грубое нарушение.

Что же касается отказа государства от налога, то понятно, что денег жалко. Только чего их жалеть, если, во-первых, государство их сегодня и так почти что не получает. К тому же, давайте не забывать, что, сдавая жилье в аренду, собственник уже самим этим фактом помогает государству решать труднейшую социальную проблему, с которой то не может справиться годами и десятилетиями, уменьшает финансовую нагрузку на государство по решению жилищной проблемы. Давайте также не забывать, что цены в неорганизованном секторе аренды в два-три раза ниже, чем в альтернативных рыночных вариантах использования жилья.

Некоторые возражают, что предприниматели и частные арендодатели окажутся в неравных условиях: первые платят налоги, вторые – нет. Но уж если уравнивать условия, то до конца. Тогда надо выравнивать и доходность. Как показала жизнь, за 5% дохода предприниматели, бизнесмены, компании и фирмы работать отказываются. Значит, чтобы уравнять условия, надо доход частника поднять до 10–15%, то есть в 2-3 раза повысить цену аренды. Как говорится, «приплыли».

Впрочем, есть и другой способ подвести граждан к заключению договоров аренды – мерами принуждения вынудить арендодателя платить налог. Логика простая: заплатив налог, люди после этого сами начнут заключать договоры. Может быть, начнут. А может быть, это приведет к более изощренным способам ухода в тень или удорожанию аренды. А скорее всего – к тому и другому одновременно. Не исключено, что часть собственников плюнет на все, продаст квартиры, положит деньги в Сбербанк (благо даже в нем доходы по вкладам выше, чем от аренды) и вздохнет с облегчением. А учитывая высокие цены на жилье, можно быть уверенным, что приобретут поступившие на рынок квартиры далеко не самые нуждающиеся граждане. Уж во всяком случае не пользователи аренды.

Выбирая путь движения, надо честно самим себе признаться, чего мы прежде всего хотим добиться: пополнить ли казну, прикрываясь заботой о нуждающихся в жилье гражданах, или хотим помочь обрести гарантированную крышу над головой нуждающимся в этом людям. То и другое одновременно не получится, решение социальных задач в любом случае требует затрат.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий