Арендовать выгоднее

В России рынок квартир внаем остается крайне небольшим. Но имеет все перспективы к заметному росту.

В СССР собственная квартира (которая формально принадлежала государству) являла собой последнюю ценность в вертикали. Перед квартирой и дачей стояла автомашина. Далее по убывающей — бытовая техника, горки-стенки, ковры, хрусталь и книги.

Сегодня книги ушли в интернет, мебелью обеспечивает функциональная IKEA, коврами гордятся лишь коллекционеры, хрусталь — да кому он нужен? Кто сегодня ездит на машине, оставленной ему отцом? Если ваши внуки будут жить в вашей квартире, а сама квартира — не пентхаус на «золотой миле» и не усадьба родовая, грош цена вашим внукам и детям.

Но чтобы покупка квартиры в России перестала быть целью всей жизни, потребуется еще пара поколений. Мой одноклассник согласился 15 лет работать сантехником, чтобы ему предоставили жилплощадь на 1-м этаже в хрущевке в отдаленном районе. А ведь мог бы стать юристом!

Проценты по ипотеке, даже если занимаешь лишь половину суммы, в 2 раза превосходят потенциальные затраты на аренду аналогичного жилья. Квартира в Москве, которая сдается за $2000 в месяц, стоит от $700 000. Покупатель с ипотечным кредитом на всю сумму под 12% годовых на 10 лет будет в месяц отдавать $10 132, т. е. в 5 раз больше. Всего за 10 лет — почти $1,2 млн.

Невыгодно покупать, если процент по ипотеке составляет 12% годовых, а снять квартиру можно за 3-5% ее стоимости!

Средний трудоспособный американец меняет место жительства раз в 3-4 года. В США динамичная аренда — панацея от всех жилищных вопросов. В России, пустив корни где-нибудь в Новогирееве, человек может навсегда стать патриотом этого района.

Об улучшениях съемного жилья вообще речи быть не может — это же «для дяди». И деньги тоже «дяде». Как же надо ненавидеть этого «дядю» и любить банкиров, если с радостью отдаешь в 3 раза больше банку!

Попытки делать бизнес
В середине 1990-х гг. существовал такой бизнес: риэлторское агентство снимало квартиру, ремонтировало ее и пересдавало по более высокой ставке. Принимая во внимание жесткость российского законодательства в вопросах доверительного управления, оператор такого бизнеса оказывался заложником ситуации: в случае роста рынка тот самый собственник начинал требовать более высокой оплаты, а в случае провалов настаивал на исполнении ранее заключенных договоренностей. Кризис 1998 г. прервал работу большинства вовлеченных в этот процесс фирм.

Также в Москве была популярна покупка квартир с целью последующей сдачи в аренду. Отдача на вложенные средства невелика: сдача квартиры в среднем приносит от 3 до 5% годовых (офиса или магазина — 8-12%). В 70% случаев наниматели квартир — физлица, общаться с ними сложнее с точки зрения судебной, например, перспективы. Однако многие московские рантье вполне довольны поступлениями. До 7% квартир, предлагаемых внаем, поступает на рынок именно от них.

Доходные дома в столице можно пересчитать по пальцам. Это либо бывшие здания УПДК, которые продолжают сдаваться поквартирно, либо редкие проекты коммерческих фирм или правительства Москвы. О сверхприбыли речи нет, в лучшем случае у инвестора после издержек остается 8% годовых. Продать квартиры можно и на нулевом цикле, а сдать в аренду — только после получения свидетельств о праве собственности, завершения отделки и установки кухонного оборудования. Понятно, что девелоперы предпочитают продавать, а не строить доходные дома.

Впрочем, не все считают доходность в 8% низкой. Скандинавские пенсионные фонды (SATO, Housing Fund) активно выкупают в Санкт-Петербурге квартиры на начальной стадии строительства для последующей сдачи в аренду. Похоже, им здорово повезло оказаться в нужном месте в нужное время — в Питер переезжает гигантский «Газпром». При общем объеме рынка в 800 вакантных квартир по цене от $1500 в месяц мы прогнозируем серьезное повышение цен.

В Санкт-Петербурге в отличие от Москвы более развита и краткосрочная аренда. В столице найдется разве что пара сотен вариантов. Ведь квартира, сдаваемая за $300 в сутки, должна обслуживаться (уборка, смена белья, вселения-выселения, кофе-чай и т. п. — все это стоит около $500 в месяц), занята она ориентировочно 50% всего времени. В долгосрочную аренду такая квартира может сдаваться по $3000 в месяц. Но потребитель ожидает от квартиры за $300 в день большего, нежели от квартиры, которую можно снять за $3000 в месяц. Такие «мелочи», как отсутствие воды, неработающая розетка, грубая горничная, вызывают нарекания и претензии.

Такой бизнес разумнее было бы организовать, купив и сдавая в аренду целый подъезд (легко можно посадить консьержа, контролировать выезд гостей, убирать, обеспечивать бельем и т. п.) или в виде семейных апартаментов при гостинице. Именно этот подход в конечном итоге станет доминировать на рынке краткосрочной аренды.

 

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий