Большая Москва в тумане

Будущее столичного рынка новостроек во многом будут определять новая градостроительная стратегия Сергея Собянина и судьба присоединенных к Москве территорий.

«Вырастут цены или упадут?» — сейчас этот вопрос все меньше занимает даже профессиональных аналитиков рынка недвижимости. Стоимость недвижимости столь сильно зависит от цен на нефть и от ситуации на фондовых площадках мира, что предсказание стоимости жилья походит на гадание на кофейной гуще. Но к общемировым рискам в последний год добавились и чисто московские: в столице меняются градостроительные правила. Это фактор будет играть в ближайшие годы все большую роль.

Кто возьмет ответственность за Большую Москву?
Главная интрига рынка 2011 года — вопрос о Большой Москве. В июне президент Дмитрий Медведев объявил о расширении столицы и о переезде чиновников за пределы МКАД. Буквально за пару недель чиновники решили сложнейший вопрос о стратегическом развитии города на ближайшие 20–50 лет и пририсовали к Москве территорию в виде «юбки» площадью 160 тыс. га на юго-западе от города. Город одним движением руки был увеличен в два с половиной раза.

Рынок, несмотря на отсутствие конкретных планов, реагировал достаточно резво. В среднем новостройки на этой территории с июня по сентябрь подорожали на 10–20%. Многие продавцы квартир на вторичном рынке сняли свое жилье с продажи, ожидая дальнейшего спекулятивного роста цен.

Сам же план расширения Москвы в последнее время притормозил, начали всплывать разные нестыковки. К примеру, заместитель столичного мэра по вопросам экономической политики Андрей Шаронов руководит разработкой социально-экономической стратегии города. По идее, тема расширения Москвы должна была возникнуть после завершения этой работы, как итог. Однако произошло все в обратном порядке. Есть риск, что, когда стратегия Москвы будет готова, придется переделывать и документы по Большой Москве.

При этом работы по новым территориям курирует другой человек — заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Именно он отвечает и за международный конкурс на разработку концепции развития московской агломерации. Прообразом должен стать конкурс по проекту Большого Парижа, в котором несколько лет назад приняли участие ведущие мировые архитекторы, урбанисты, географы, инженеры, социологи. Его результатом стали не только конкретные предложения для парижской агломерации, но и новые представления о мегаполисе XXI века.

Московский конкурс хотели объявить в сентябре, но смогли это сделать только в середине ноября. Причем объявили даже не сам конкурс, а тендер на выполнение функций заказчика. По сравнению с изначальными планами сроки получения результатов конкурса сдвигаются как минимум на три–пять месяцев. Это было бы не страшно, излишняя быстрота при решении градостроительных вопросов не нужна, если бы не два момента.

Во-первых, по имеющейся информации, два заммэра, занимающиеся будущим столицы, — Шаронов и Хуснуллин — не очень-то координируют свои проекты.

Во-вторых, сам мэр Сергей Собянин не горит желанием возглавлять процесс. Постановление о конкурсе лежало у него на подписи два месяца. Новый мэр, очевидно, не хочет усложнять себе жизнь. Рисовать план Большой Москвы только для столицы с прирезанной «юбкой» — глупо. Делать концепцию для всей столичной агломерации — значит проектировать на территории другого субъекта федерации, то есть нарушать Градостроительный кодекс и входить в конфликтные отношения с руководством Московской области. Причем результатом серьезного международного конкурса наверняка будут рекомендации «забыть о “юбке”«.

К тому же вопрос о столичной агломерации — это явно компетенция не мэра, а первого лица государства. Так, инициатором Большого Парижа был президент Франции Николя Саркози. Наши первые лица градостроительством совсем не интересуются.

И еще одна деталь: в трехлетнем бюджете Москвы, принятом во втором чтении в ноябре, нет пока даже строки о затратах на присоединяемых территориях. Все это говорит о том, что ситуация с Большой Москвой вовсе не предопределена, как бы ни убеждали нас чиновники в обратном.

Кроме быстрой застройки новых территорий возможны несколько вариантов развития событий. Первый — до выборов тему Большой Москвы активно попиарят, чтобы показать активность на градостроительном фронте и возможность перемен, а потом сдадут ее в утиль. Эта тема ассоциируется с Медведевым, и у Путина будут все резоны забыть о его проектах.

Вариант второй: территории в виде «юбки» будут присоединены к столице, но активного их освоения не будет. Возможно, в течение пяти–десяти лет сюда перенесут несколько министерств или вузов, и на этом все закончится.

Вариант третий: Москву просто сольют в один субъект федерации с Московской областью. Тогда отпадет необходимость дележки территорий и так далее. Но новая ситуация потребует других решений.

Так или иначе, активность в развитии Большой Москвы будет сильно зависеть от экономической ситуации в России и от развития мирового кризиса. При наличии кучи затратных мегапроектов — от Олимпиады и чемпионата мира по футболу до проведения форума АТЭС — трудно предсказать, потянет ли российский бюджет еще суперстройку. Причем Большая Москва может стоить на порядок дороже, чем уже начатые проекты: некоторые эксперты оценивают затраты в сотни миллиардов долларов.

Отмененные стройки и неприкосновенный центр
Год назад Сергей Собянин заявил о новой градостроительной политике. В частности, о недопустимости возведения новых крупных жилых и торговых комплексов, акценте на строительство транспортной инфраструктуры и так далее. Новый градоначальник назвал центр города «зоной стабилизации» и затеял ревизию всех столичных строек. Сегодня можно подвести первые итоги этой работы.

Чтобы не допустить дальнейшего переуплотнения города, столичные власти провели ревизию более 2500 строительных проектов. Окончательное решение по каждому из них принимала городская земельная комиссия под руководством Собянина. Проектами, где у инвесторов были заключенные с городом инвестиционные контракты, предварительно занималась рабочая группа под руководством заммэра Андрея Шаронова. Рабочая группа Шаронова рассмотрела 1300 инвестконтрактов, 207 было решено расторгнуть. Рабочая группа под руководством Марата Хуснуллина рассматривала проекты, где у инвестора есть права на участок и желание строить, но контракт с городом не заключен. Было рассмотрено 1430 проектов, прекратить решено 150 из них. До конца года власти намерены провести ревизию 90% имеющихся проектов.

Разорванные контракты предполагали строительство 560 новых зданий общей площадью 7,5 млн кв. м и более 2,5 млн кв. м новых торгово-офисных комплексов в центральной части города. «Речь идет либо о точечной застройке на территории жилых микрорайонов, либо о проектах, разработанных вразрез со всеми здравыми принципами градостроительной политики города: они ухудшали и транспортную ситуацию, и комфортность проживания граждан», — заявил мэр Москвы. Впрочем, у застройщиков остаются проекты еще на 42 млн кв. метров.

В ближайшие годы строительство жилья в городе будет сдерживаться, новые участки на конкурсы под такую застройку выставляться не будут. Власти попытаются переключить девелоперов со строительства сверхприбыльных офисов, торговых и жилых комплексов на нужные городу парковки, спортивные и медицинские учреждения, гостиницы. «Новая идеология в том, что в городе нужно строить не то, что хотят отдельные бизнесмены, а то, что нужно городу. Жилье все хотят строить, но город не выдержит так много жилья. В то же время не хватает сотен тысяч машино-мест паркингов, спортивных сооружений, в том числе спортивно-оздоровительных комплексов», — отметил в интервью Reuter Марат Хуснуллин. В ближайшее время город выставит несколько сотен участков под строительство гостиниц, паркингов, медицинских учреждений.

Кардинальным образом изменится ситуация с центром столицы, который целиком становится охранной зоной. Здесь создается сомкнутая система достопримечательных мест, а новое строительство практически запрещается. «До 2013 года город разработает градостроительный регламент для территории внутри Бульварного кольца, до 2014-го — в пределах Садового кольца и до 2016-го — в пределах Камер-Коллежского вала. До 2016 года строительство на этой территории вестись не будет», — говорит Николай Переслегин, советник министра правительства Москвы, руководителя Москомнаследия.

Ипотека начала дорожать
Новая градостроительная политика уже отразилась на рынке недвижимости. Предложение в сегменте московских новостроек растет крайне медленно. В месяц появляется всего несколько новых адресов, так как в городе практически остановился процесс согласования проектов и подписания инвестиционных контрактов.

Поскольку наиболее жестко теперь ограничивается возведение жилья в центре, на элитном рынке новые стройки вообще редкость. Так что в выигрышном положении ранее начатые проекты: оказавшись без конкуренции, они имеют весьма приличные продажи.

Свято место пусто не бывает: сегмент экономкласса в значительной степени переместился в Подмосковье. Это хорошо видно по объемам строительства. В Москве объемы с 2007-го по 2010 год упали в несколько раз: с 5,4 млн кв. м в год до 1,7 млн. В то же время в Подмосковье стройка выросла более чем вдвое: с 3,4 млн кв. м до 7,7.

При этом в Подмосковье объемы строительства уже так велики, что можно говорить о сильной конкуренции между проектами. Средние цены на монолитные новостройки не растут, а в некоторых городах даже падают. Удачные панельные новостройки могут подниматься в цене, но не так быстро, как столичные аналоги.

В октябре-ноябре подорожали ипотечные кредиты у ряда банков. Это было неожиданно: за прошлый год все привыкли к тому, что ипотека оживает, а ее условия улучшаются. Кредиты подорожали прежде всего у западных фининститутов — Райфайзенбанка, «Юникредита», «Интезы». В среднем ставки увеличились на 0,5–1,5%. К тому же ряд банков пошел на ужесточение условий: повысили требования к заемщикам, сократили сроки кредитования, ужесточили требования к приобретаемой в залог недвижимости.

Причина такого разворота рынка — усиление нестабильности на финансовых рынках и повышение стоимости денег. Российские госбанки, на которые приходится значительная часть рынка ипотеки, пока свои условия не меняют. Однако многие эксперты уже говорят о начале разворота на рынке ипотеки: банки начали готовиться к второй волне кризиса, улучшая свои кредитные портфели.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий