Брендированные апартаменты

В России в ближайшее время появится жилье нового формата — апартаменты под управлением гостиничных сетей.

Апартаменты с сервисным обслуживанием (гостиничные — это их частный случай) до кризиса весьма активно строились по всему миру. Это был весьма модный формат в крупных городах и в престижных курортных зонах. «Началась их история в США еще в семидесятые годы, — подчеркивает старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. — Почему именно Америка? Там люди более мобильны, развита система кредитов. К тому же у американцев не так сильна привязка к собственности, как, скажем, у россиян. В Америке это направление уже достигло своего пика и сейчас активно развивается на новых рынках — ОАЭ, Оман, Иордания, Черногория, Камбоджа, Сейшелы. Эту схему сейчас тиражируют по всему миру».

Для России жилья под брендом Marriott или Hilton пока нет. В какой-то степени апартаменты под управлением гостиничных сетей — это завтрашний день, сначала все-таки в страну должны серьезно войти гостиничные бренды. Тем не менее первые проекты с апартаментами под управлением гостиничных сетей в ближайшее время появятся и у нас.


Премия за бренд
«Гостиничные апартаменты не номера внутри отеля. Это полноценные квартиры с отделкой соответствующего уровня», — дает определение формату Наталья Розенблюм, партнер компании Hospitality In.Comm. Обычно апартаменты находятся в едином комплексе зданий с гостиницей. Они занимают несколько этажей или целый блок, но могут и строиться в непосредственной близости от отеля-«управленца».

«Уровень брендов, которые запускают проекты с апартаментами в управлении, чаще всего соответствует самому высокому сегменту. В мире апартаменты представлены у большинства наиболее известных брендов отелей уровня 4–5 звезд и de luxe. Это Hyatt, Hilton, Four Seasons, Banyan Tree и другие», — отмечает Наталья Розенблюм.

Удобства жизни под гостиничным «зонтиком» очевидны. Владельцы апартаментов могут пользоваться всей инфраструктурой гостиницы: спортивными и деловыми центрами, зоной SPA, ресторанами, переговорными и так далее. Им доступны и многочисленные услуги высококлассного отеля от room-service до уборки номеров, встречи в аэропорту, бронирование билетов. Такие апартаменты часто покупают иностранцы: на чужом рынке недвижимости жилье от крупного гостиничного бренда гарантирует юридическую чистоту покупки, высокое качество проекта в целом и обслуживания в частности.

В США апартаменты под управлением гостиничной сети в среднем стоят на 30% дороже обычных, которыми управляют либо собственники проекта, либо внешняя негостиничная управляющая компания. В некоторых случаях, отмечает Марина Смирнова, наценка достигает 60%.

Находясь под одной крышей с гостиницей, апарт-хозяева могут сдавать свою собственность в аренду через гостиничного оператора. Это весьма удобно, так как снимает с владельца жилья головную боль по поиску арендаторов, рекламе объекта, управлению недвижимостью и так далее.

В комплексе «Горки Город» в Красной Поляне владельцы апартаментов могут во время Олмпиады-2014 вернуть себе через аренду до трети стоимости жилья.Фото из архива пресс-службы

Существует две основные схемы сдачи в аренду. По первой владелец получает доход от аренды в зависимости от количества дней, на которые были сданы апартаменты. По второй он получает фиксированный годовой доход от сдачи, вне зависимости от того, нашелся ли желающий снять. По подсчетам компании Jones Lang LaSalle, сегодня владелец апартаментов при сдаче их в аренду может рассчитывать на доходность в среднем 6%. Модель с гарантированным доходом свойственна, скорее, развитым рынкам, так, она активно применяется в Лондоне.

Интересны апартаменты и бизнесу. Инвесторы в гостиничную недвижимость понимают, что отели окупаются весьма долго, особенно на курортах с ярко выраженной сезонностью. Потому инвесторы стараются подстраховать свои инвестиции и получить доход на начальной стадии. Продажа апартаментов позволяет привлечь быстрые деньги и улучшить финансовые показатели проекта.

Что касается потребительских характеристик самих апартаментов, то обычно их отличают просторные планировки и высокий уровень внутренней отделки — по стандартам гостиничного оператора. «Площадь апартаментов определяется рынком, — делает акцент Марина Смирнова. — Российский стандарт по размерам жилья значительно выше, чем в Северной Европе. Так, норвежцы ориентируются на модульную единицу в 18 квадратных метров — это минимальная площадь апартаментов, которые купят в этой стране. Российский менталитет требует как минимум вдвое большего размаха: у нас не принято говорить об апартаментах менее 36 квадратов».


Для больших городов и престижных курортов
Ссылаясь на мировой опыт, Наталья Розенблюм отмечает, что апартаменты под гостиничным управлением пользуются большой популярностью в бизнес-городах и престижных курортных зонах. Как правило, мотивация покупателей — обладать собственной недвижимостью в месте, куда они регулярно приезжают. Важно, что «брендированное» жилье имеет гарантированное качество и доставляет минимальные хлопоты.

В России сегмент апартаментов под управлением гостиничных сетей пока не развит. «Сервисные апартаменты — новая реальность в российском гостиничном бизнесе, — признает Евгений Безель, руководитель гостиничного направления проекта “Горки Город”. — Почему люди интересуются курортной апарт-недвижимостью? Потому что они хотят ездить в одно и то же место с завидной регулярностью. Прилетать с семьей на отдых несколько раз в году. И естественно, не хотят зависеть от наличия или отсутствия номеров в гостиницах. Они хотят чувствовать себя независимо».

Процесс формирования нового сегмента идет медленно, и эксперты находят тому множество причин. «Гостиничный рынок России сам по себе находится на стадии формирования, подобные же продукты отличают более зрелые рынки, — замечает Наталья Розенблюм. — Кроме того, проекты с гостиничными апартаментами обычно реализуются в рамках многофункциональных гостинично-жилых комплексов высокого уровня, находящихся в управлении международных гостиничных операторов. Некоторые проекты на российском рынке намечались, но большинство было приостановлено из-за кризиса».

Потенциальных покупателей может останавливать и непривычный статус такого типа недвижимости. Юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры» Мария Бондаревская называет его «серой зоной между жильем и гостиничным номерным фондом». Так, системной проблемой апартаментов принято считать невозможность в них зарегистрироваться. Российское законодательство определяет их как нежилое помещение, не рассчитанное на постоянное проживание. Сложности с получением ипотечного кредита тоже могут рождать у покупателей внутренний дискомфорт.

Тем не менее перспективы этого рынка в России большинство экспертов оценивает положительно. «Спрос на жилье в России был сильным до кризиса и сейчас постепенно восстанавливается. Я ожидаю, что сегмент гостиничных апартаментов разовьется в России в ближайшие пять лет. Хотя все будет зависеть от инвесторов и девелоперов, которые должны разработать интересный по концепции продукт», — полагает Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничной недвижимости Cushman & Wakefield.

«Наиболее востребовано жилье такого формата будет в крупных городах с большим бизнес-трафиком. Именно там будет сформирован потенциальный спрос на данный вид недвижимости, — считает Наталья Розенблюм. — Курортный же сегмент у нас по-прежнему не развит, по крайней мере в понимании международных операторов и туристов. Поэтому курортное направление пока будет второстепенным». Единственное исключение в курортном сегменте — Сочи. Для олимпийского города апартаменты под гостиничным управлением не будущее, а уже настоящее.


Заработать на Олимпиаде
Наиболее яркий проект с апартаментами под управлением гостиничных сетей сегодня «Горки Город». В районе Красной Поляны с нуля к Олимпиаде строится мини-город. Помимо традиционных отелей и инфраструктуры здесь появится около 2,5 тысячи апартаментов, часть будет управляться гостиничными операторами. Одним из стратегических партнеров «Горки Города» стал ведущий международный гостиничный оператор Interstate Hotels & Resorts (IHR), приоритетными партнерами которого выступают мировые бренды Marriott, Hilton, Starwood.

Как отмечает член совета директоров ОАО «Красная Поляна» Евгений Каплун, покупатели недвижимости в «Горки Городе» смогут воспользоваться комплексом услуг управляющей компании по сдаче апартаментов в аренду, а также по их сервисному обслуживанию, в том числе во время всего олимпийского периода. Наличие сильного гостиничного оператора не только гарантирует безупречный сервис, но и предоставляет возможность получения дохода от недвижимости. Так, только за период Олимпиады-2014, а это около 50 дней от заезда гостей до награждения победителей Паралимпиады, владельцы апартаментов в «Горки Городе» смогут вернуть до 30% от сегодняшней стоимости недвижимости в результате ее сдачи в аренду управляющей компанией.

Евгений Безель рассчитывает и на долгосрочный интерес к краснополянским апартаментам: «Мы пытаемся привлекать и пока еще нецелевую аудиторию. Например, создаем инфраструктуру для детского спорта. Через несколько лет дети вырастут и будут следовать привычному образу жизни своих родителей».

Апартаменты в швейцарском Санкт-Морице, находящиеся под управлением гостиничной сети KempinskiФото из архива пресс-службы

Перспективы развития нового формата в Сочи будут зависеть не только от слаженности действий заинтересованных лиц и структур, но и от успеха курортов Сочи и Красная Поляна в долгосрочной перспективе. От того, насколько качественной окажется транспортная и туристическая инфраструктура, от уровня управления курортами. «Формула успеха состоит в том, чтобы грамотно организовать продвижение бренда Сочи на международном рынке», — замечает Джон Литценбергер, вице-президент по международному развитию Marriott International.

Крайне важной будет и ценовая политика — рассчитан ли курорт на привлечение туристов только высокой ценовой категории или же и среднего класса. Евгений Безель уверяет: апартаменты в составе «Горки Города» будут не только под 4–5-звездочным управлением, но и под более демократичными тремя звездами. Наконец, для продвижения апарт-формата его приверженцам предстоит серьезно потрудиться, чтобы сформировать устойчивое представление о Сочи как о курорте с удачным соотношением «цена—качество».


Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank:

— Формат апартаментов под управлением популярен и активно развивается. Это связано с ростом благосостояния населения. Если 20 лет назад количество семей, у которых в собственности более пяти объектов в разных странах, было сравнительно небольшим, то теперь люди с достатком на уровне среднего или выше среднего могут позволить себе такие покупки. Как инвестор, приобретающий такую недвижимость на сезонном направлении, вы не получите более 5–6 процентов годовых. На круглогодичном направлении можно говорить и о 8 процентах годовых.

На сегодняшний день Knight Frank работает над несколькими подобными проектами в России: три проекта в Москве, два в Санкт-Петербурге и два в Сочи. Соглашение о конфиденциальности не позволяет нам раскрывать подробности, однако можно сказать, что это предложение появится на рынке уже в следующем году. Интерес со стороны наших клиентов дает возможность говорить о востребованности формата.

Рубрика: Гостиницы

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий