Чисто английские инвестиции

Инвесторы, вкладывающие в недвижимость и не желающие рисковать, выбирают развитые страны Европы, прежде всего Великобританию. Там все понятно, прозрачно и предсказуемо.

Риск минимальный
Мировой кризис не мог не отразиться на лондонском рынке коммерческой недвижимости, однако последствия не были столь болезненными, как, например, в Москве. Лондон остается мировой финансовой столицей с высокой концентрацией международных банковских институтов и сохранит этот статус в обозримой перспективе. «Сам рынок зрелый и надежный, ему более 150 лет, что делает его прозрачным и легко прогнозируемым», — отмечает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. «Столица Великобритании привлекает иностранных покупателей, в том числе и из России, стабильностью цен, отсутствием рисков, качеством объектов и эффективностью работы управляющих компаний, — подтверждает Грег Тейн, председатель правления компании Chesterton. — При этом лидерами по инвестициям являются представители арабского мира, Азии и стран Европы».

В 2010 г. спрос на коммерческую недвижимость Лондона увеличился. По данным Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, рост цен на нее составил порядка 10–12%. В Knight Frank говорят об увеличении стоимости в среднем на 15%. «Сейчас на лондонском рынке коммерческой недвижимости отмечается острый дефицит предложения и позитивная ценовая динамика. Rental Yields в диапазоне 5–6% является средним по рынку показателем. Зато риски здесь нулевые», — заявляет Е. Юргенева.

Офис, магазин или отель?
Согласно аналитике Chesterton, на офисном рынке Лондона в последнем квартале 2010 г. средние ставки капитализации для премиальных объектов коммерческой недвижимости были 5,3% для офисов, 3,9% для ритейла и более 6% для складов. Что касается доходности, то при желании инвестор с деньгами может найти качественные объекты, приносящие до 7% прибыли в год, утверждает Г. Тейн. То же говорит С. Зингель. Он в качестве примера приводит гостиничную и офисную недвижимость, а также объекты street-retail. «Это хороший показатель, — отмечает эксперт, — более того, доход на вложенный капитал может составлять даже 12–14%, если объекты коммерческой недвижимости приобретают с кредитным плечом 50–70%».

Выбор предложений достаточно широк: ценовой диапазон начинается с 15–20 млн долл. и заканчивается на миллиардных отметках.

Популярны у покупателей так называемые trophy property — знаковые объекты в Центральном Лондоне. Это, как правило, здания, являющиеся памятниками архитектуры и расположенные в районах исторической застройки. Такое приобретение может стать жемчужиной инвестиционного портфеля, но еще более выгодны для вложений, хотя и менее престижны объекты лондонского Сити. По словам Е. Юргеневой, доходность там достигает 8%. «Это будет не исторический особняк, а вполне современный небоскреб. С точки зрения показателя доходности на вложенные инвестиции (ROI) подобные объекты являются более привлекательными, о чем также свидетельствует интерес со стороны инвесторов из Юго-Восточной Азии (Китай, Гонконг, Малайзия)», — уточняет эксперт.

У инвесторов популярна офисная недвижимость с арендаторами — государственными органами, крупными компаниями, банками. На нее договоры заключают обычно на длительный срок, что интересно для инвестора, плюс идет рост капитализации самого актива.

Также увеличивается спрос на лондонский street-retail, рестораны и т. п. Сегодня, говорит С. Зингель, сложно найти хорошую гостиницу в бюджете до 30 млн фунтов в связи с предстоящей Олимпиадой и ростом деловой активности в Лондоне. Отельеры чувствуют себя на рынке хорошо и не спешат продавать свой бизнес. Кроме того, все привлекательные предложения находятся в закрытой продаже (off-market), то есть найти их, например, в Интернете невозможно. Такие объекты порой не успевают дойти до российского рынка, так как продают их очень быстро — срок экспозиции составляет всего три-четыре недели. За этими отелями охотятся инвесторы со всего мира. Наибольшим спросом пользуются гостиницы в районах Саус Кенсингтон, Паддингтон, Квинсгейт, Сассекс и др.

Что касается street-retail и ресторанного бизнеса, то в этих сегментах лидируют пабы, бары, рестораны, небольшие магазинчики. Их покупают предприниматели, как правило, уже имеющие похожий бизнес. Показатели продаж по street-retail растут, хотя пока еще не достигли уровня докризисных.

Также существует целый сегмент доходной жилой недвижимости, покупаемой с целью получения прибыли от сдачи в аренду. «Например, можно приобрести одно или несколько помещений под сдачу в апарт-отеле с гарантированной доходностью 8% на десять лет с возможностью финансирования от застройщика до 50%», — отмечает С. Зингель.

А вот так называемая студенческая недвижимость в Лондоне не слишком прибыльна. «Если в других городах Великобритании порог входа на рынок жилья для студентов составляет 60 тыс. фунтов, а доходность объектов — до 10%, то в Лондоне цены слишком высокие. В британской столице самый скромный объект будет стоить от 250 тыс. фунтов, а доходность — менее 5%», — предупреждает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. Для сравнения: в Ливерпуле, который славится тремя университетами, при инвестиции 45 тыс. фунтов гарантирован доход 8,3% в год.

Мнение

Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank:

«Если российские покупатели зарубежной недвижимости первой волны (начало 2000-х гг.) автоматически проходили по категории Cash Buyer — на Западе этот термин означает не в буквальном смысле покупку за наличные, а на свободные средства без банковского займа, то в настоящее время количество ипотечных сделок достигает 70%».

Советы инвесторам
Присматривая тот или иной объект, нужно быть очень внимательным и осторожным, а лучше всего воспользоваться советами опытного консультанта. Вот что рекомендует, например, С. Зингель: «Покупая отель, нужно понимать причины его продажи, знать, какова реальная доходность (есть ли серые схемы), какие существуют обременения (обязательства перед банком, городскими властями, обязательства по реставрации исторического здания и пр.). Если это street-retail, то следует выяснить, необходима ли специальная лицензия, в каких целях можно использовать здание — иногда оно предназначено под конкретный тип бизнеса».

Правильная стратегия при покупке коммерческой недвижимости предполагает применение заемных средств, особенно учитывая низкие ставки по ипотеке, существующие сегодня в Англии. По словам С. Зингеля, плавающие ставки (зависимые от колебания LIBOR) начинаются от 2,5% годовых, фиксированные — от 3,75%, кредитование для иностранцев доступно в размере до 50%, иногда до 70% от стоимости объекта.

«Привлечение заемного финансирования части покупки под приемлемые проценты (4–5%) вполне возможно, в том числе иностранными покупателями, включая россиян», — говорит Г. Тейн. А директор Savills Private Finance Рассел Джонс утверждает, что может обеспечить своим клиентам плавающую ставку в размере 2–2,75%, фиксированную — 5%. «Сейчас в Великобритании самые низкие ставки за всю историю», — отмечает он. Кредит дают на пять лет, а потом условия пересматривают и его продлевают.

Английские банки охотно кредитуют директоров компаний и лиц, имеющих активы за пределами России. Можно использовать и поручителей: например, отец своими активами будет отвечать за 18-летнего сына, совершающего покупку недвижимости в Лондоне. Чтобы иметь возможность взять в кредит 1 млн фунтов, нужно подтвердить доходы на 250 тыс. фунтов в год и сделать первоначальный взнос 300 тыс. фунтов.

Найти банк, готовый дать кредит, и договориться с ним о лучших условиях поможет ипотечный брокер. «Он берет комиссию в размере от 0,5 до 1% (чем больше сумма, тем меньше процент) только в том случае, если клиенту выдают кредит, — говорит Р. Джонс. — Самому обращаться в банк за деньгами иностранному заемщику рискованно: однажды нарвавшись на отказ, потом ипотеку получить будет очень сложно — точно так же, как трудно оформить визу, один раз получив отказ в ее выдаче».

Ипотека — это способ не только увеличить доход на вложенные средства, но и повысить надежность инвестиций. Как объясняет И. Индриксонс, когда банк контролирует сделку, он тщательно проверяет объект и оценивает, за сколько в случае дефолта инвестора он сможет его продать. «Покупая недвижимость за 100% собственных средств, инвестор тем самым принимает на себя 100% рисков, — утверждает эксперт. — Целесообразнее будет разделить эти риски с банком. В случае если продать объект окажется проблематично, всегда можно будет заложить его в банке, пусть и за 70–80% от стоимости».

Еще один совет специалиста: недвижимость может приносить доход благодаря не только приросту капитала, но и сдаче в аренду. «Вряд ли кто-то сумеет точно сказать, за какую сумму можно будет продать объект через год. А вот прогноз по аренде всегда более-менее понятен. Таким образом, объем рентного дохода можно предвидеть, а точный прирост капитала — нет», — говорит И. Индриксонс.

Вооружившись этими рекомендациями, можно смело штурмовать лондонский рынок коммерческой недвижимости. Хотя никто не обещает сверхприбыли, в успешности таких инвестиций нет сомнений. Вот прогноз Г. Тейна: «Мы считаем, что при сохранении стабильности на мировых финансовых рынках и восстановлении мировой экономики привлекательность Лондона для инвесторов будет расти. Однако в любом случае доходность этого рынка ограничена, и вряд ли можно ожидать увеличения цен в ближайшее время. Более того, многие эксперты отмечают уязвимость британской экономики, что может оказывать влияние и на рынок коммерческой недвижимости. Но интерес россиян к нему остается высоким, особенно у тех бизнесменов, которые желают диверсифицировать портфель вложений и вывести часть активов из гораздо менее предсказуемого и подверженного рискам российского рынка».

Рубрика: Офисы бизнес центры

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий