Что нам стоит дом…

Московский рынок недвижимости поворачивается лицом к самым разным группам покупателей. И хотя ипотеку банки выдают не под любой объект, улучшить жилищные условия под силу всем — было бы желание. В ход идут самые различные инструменты — кредит, альтерната, временная аренда, материнский капитал…

Необычные ходы в риэлторской практике
Классическая схема приобретения недвижимости «выбрал — заплатил — получил», безусловно, проста и удобна, однако подходит далеко не всем. Особенно если в роли потенциального покупателя выступает большая семья, имеющая желание разменять не самую ликвидную жилплощадь и при этом не имеющая средств. Многие даже не пытаются приложить усилия для осуществления своей мечты, а напрасно: для подобных случаев в рабочем арсенале риэлторов припасена масса нестандартных вариантов. О случаях из практики рассказывают специалисты «МИЭЛЬ-Брокеридж».

Сегодня жители столицы все чаще присматриваются к области. Пример: при размене двухкомнатной квартиры в Раменках можно рассчитывать на две хрущевки по 33 кв. м на первом этаже в этом же районе либо на новое комфортное жилье в Подмосковье. Две семьи, долгое время жившие вместе, предпочли второй вариант и получили по квартире в современных домах в Одинцово.

Если денег на разъезд все-таки не хватает, можно прибегнуть к более сложному способу — инвестировать в новостройку и какое-то время снимать жилье. Пример: в двухкомнатной квартире в Черемушках проживают родители-пенсионеры и сын с семьей. Вариант — продажа недвижимости. На полученные средства приобретается вторичная однушка в старом фонде в Черемушках для родителей и просторная двухкомнатная квартира в строящемся доме в Одинцово для семьи сына. Пока строительство не завершено, молодежь снимает жилье.

А если в молодой семье родился второй ребенок, жилищный вопрос можно решить при помощи материнского капитала. Деньги используются либо в качестве первоначального взноса при покупке, либо как доплата при увеличении площади.

Еще об одном варианте напоминает генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов: «Не многие задумываются о том, что первым шагом на пути к новому комфортному жилью может стать имущество, которое не принималось в расчет. Например, участок в 100 км от Москвы, которым никогда не пользовались, или домик в деревне, доставшийся от бабушки. При правильной инвестиции средств, вырученных от продажи этих активов, можно значительно улучшить жилищные условия».

Но одним из самых доступных сегодня способов разрешения проблемы остается ипотека. Рассмотрим ее частный случай — кредит при альтернативных сделках. Сумму ежемесячных платежей в данном случае вполне потянет средняя московская семья. Пример: имеется двухкомнатная квартира в Марьино, общая площадь 55 кв. м (кухня 10), цена около 8 млн руб. Требуется трехкомнатная квартира в этом же районе. Средние параметры трешки — общая площадь 78 кв. м, кухня 11 кв. м, стоимость — порядка 11 млн руб. При выборе оптимальной программы сроком на 15 лет платежи составят порядка 33 тыс. руб. При досрочном погашении эта сумма значительно сократится.

На что не дадут кредит
Однако ипотека выдается далеко не на любое жилье. Выбирая банк, покупателю следует обратить самое пристальное внимание на требования к предмету залога. Вероятность получить деньги на отказной объект составляет не более 5-7 %. Опасения банков вполне обоснованы, полагают специалисты департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость». Основные причины отказа таковы:

1. Дом стоит в плане под снос.

В данном случае банк рискует просто потерять залог.

2. Предметом залога является памятник архитектуры.

Статус объекта накладывает слишком много ограничений и обязанностей, которые банки, в случае продажи залога, вряд ли захотят взять на себя.

3. В квартире имеются неузаконенные перепланировки.

Сменить собственника в квартирах с перепланировками, которые нельзя согласовать, в законном порядке, невозможно. К таким случаям относятся: ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды; устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами; увеличение санузлов за счет жилой комнаты и кухни, перенос кухни в жилую комнату и т.д.

4. Износ дома, в котором находится предмет залога, — более 60% по оценке БТИ.

Реализовать такой залог крайне затруднительно.

5. Обременение квартиры правами третьих лиц.

Банк не сможет свободно распоряжаться квартирой.

6. Доля/комната (кроме случаев, когда выкупается последняя комната и заемщик становится собственником всей квартиры).

При этом любой из таких объектов можно купить в кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Однако большинство крупных банков опять-таки принимает в залог не все объекты. В списке предпочтений отсутствуют:

1. Расположенные в Москве блочные и панельные пятиэтажки старше1975 года.

В основном эти дома приравниваются к предназначенным на снос.

2. Загородная недвижимость.

Банки предпочитают формировать пулы кредитов из высоколиквидных квартир в многоквартирных домах.

3. Квартиры с газовыми колонками.

Повышенные риски возникновения пожара требуют очень дорогостоящей страховки. Однако банки считают, что и эти меры не покрывают все риски.

4. Квартиры с несогласованными перепланировками, которые можно узаконить в установленном порядке (разбор ненесущих перегородок, увеличение площади санузла за счет коридора и подсобных помещений и т.д.).

5. Дома с деревянным перекрытиями.

«Однако есть банки, которые прорабатывают все особенности и берут на кредитование объекты с определенными ограничениями, являющимися стоп-факторами для других кредитных учреждений, — отмечает руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. — Причина проста — стремление захватить необработанную еще часть рынка, где будет низкая или вовсе нулевая конкуренция и за счет этого высокая маржа. Также банки надеются, что клиенты будут рекомендовать своим друзьям и знакомым их ипотеку как гибкую и уникальную по охвату объектов».

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий