Что влияет на ликвидность жилья на загородном рынке?

Ликвидность – это экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Чем меньше срок экспозиции дома, тем этот показатель выше. Особое внимание ему уделяют инвесторы, поскольку приобретают недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. О том, какие факторы на это влияют, рассказывают специалисты агентства загородной недвижимости «Great reality».

Для объектов загородной недвижимости каждого класса – эконом-, бизнес- или элитного, есть свои параметры, повышающие или понижающие ликвидность. То, что хорошо для элитного особняка, бывает минусом для недорогого дома, и наоборот. Но есть присущие каждому классу характеристики, влияющие на ликвидность загородных домов. Их можно условно разделить на две группы: первые описывают параметры местоположения, а вторые – сам дом и участок.

Прежде всего, стоит отметить, что отрицательным образом на ликвидности сказывается близость к загородному дому шоссе, оживленных проезжих улиц, железной дороги, ЛЭП, городской застройки, промышленных и животноводческих строений. Иными словами, все, что связано с урбанизацией, все, что нарушает тишину и уединенность загородной жизни, – все это отражается на востребованности дома и сроках его продажи.

Если местоположение дома имеет какие-либо три из вышеперечисленных недостатков, то дом может экспонироваться на рынке годами, и даже скидка 50% и более не делает его интересным в глазах потенциальных покупателей. Чаще всего, такой дом со временем просто снимается с реализации – продать его практически невозможно. Таким образом, маркетологи не зря считают, что местоположение главным образом влияет и на статусность проекта, и на его востребованность (принцип location, location, location).

В противоположность отрицательным факторам, существенным образом повышает ликвидность объекта наличие поблизости леса, «большой воды», интересных природных объектов. Можно привести следующий пример из практики наших специалистов, очень хорошо отражающий законы рынка: в одном и том же поселке на Новорижском шоссе дом, расположенный в ближайшей к шоссе линии, был продан за 25 млн. рублей, а такой же дом в глубине поселка с участком, граничащим с лесом – за 34 млн. рублей, так что разница составила примерно 27%. То же самое касается и «большой воды»: брокерам хорошо известно, что цена на участки у водоема может колебаться в пределах 30% в зависимости от самого водоема и близости объекта к нему.

Вторая группа факторов, влияющих на ликвидность загородных домов, относится к характеристикам самого дома или участка. Их можно условно разделить на параметры, значимость которых остается постоянной в течение времени, и на те, что подвержены переменам.

Так, покупатели всегда предъявляют определенные требованиям к коммуникациям в доме. В каждом сегменте они свои: для домика в дачном сообществе необходимо электричество, и отсутствие газа никак не влияет на его ликвидность. Если же газ не подведен к дому, подразумевающему постоянное проживание, его цена резко снижается – на 10% и более, причем эта величина больше стоимости работ по подключению. В тоже время дома, относящиеся к высокой ценовой категории, обязательно должны иметь все центральные коммуникации.

Влияют на ликвидность и характеристики самого участка – например, его форма, наличие деревьев и т.д. Участок сложной формы с перепадом высот экспонироваться на рынке будет гораздо дольше.

Независимо от времени, на ликвидность дома оказывает влияние и стадия его постройки. «Коробки» продаются с большим трудом, что не удивительно – ведь архитектура уже выбрана, фундамент и стены возведены (причем, неизвестно с каким качеством), а достройка требует существенных вложений. Покупатели считают, что гораздо выгоднее приобрести участок и самостоятельно построить дом по собственному проекту, чем доделывать за кем-то – усилия требуются практически одинаковые. Таким образом, готовые дома, пусть даже нуждающиеся в косметическом ремонте, имеют весомые преимущества.

Свое влияние оказывает и качество отделки дома. Интересно, что здесь ситуация двоякая: мода на дизайнерские вещи быстро проходит, более того, вкус у людей разный – но если уж взгляды покупателя и хозяина совпали, то дом может быть реализован гораздо быстрее. Если же отделка не нравится клиенту, то даже при ее высоком качестве и дороговизне, она не повлияет ни на стоимость дома, ни на скорость его реализации – новый хозяин затем в любом случае все переделает по своему вкусу.

Что касается некоторых течений времени, параметров, которые стали влиять на ликвидность относительно недавно – то к ним, например, можно отнести размеры дома. По информации специалистов агентства загородной недвижимости «Great reality», раньше хорошо продавались дома любой площади, в том числе большой. Сегодня ситуация изменилась: у покупателей не вызывают интереса дома площадью свыше 600 кв.м – здесь спрос обратно пропорционален размерам. Часто бывает, что при одинаковой цене дом 350-400 кв.м продается значительно быстрее, чем объект 800 и более кв.м. Впрочем, данная тенденция не распространяется на элитный и премиум- сегменты.

В настоящее время несколько изменились вкусовые предпочтения покупателей, касающиеся архитектурного облика домов. Если раньше довольно популярны были коттеджи, сделанные по вычурным и экзотическим проектам, то сегодня люди хотят «классику», и объекты из серии «самые удивительные дома мира» продаются с большим трудом.

Также сегодня не востребованы популярные ранее коттеджи из красного кирпича. Появилось много других качественных материалов, и те дома кажутся устаревшими и несовременными, хотя и сделаны очень добротно. Вообще, увлекаясь какими-то архитектурными стилями, тенденциями в этой области, хозяин дома должен понимать, что через несколько лет мода может измениться и тогда его объект продать будет трудно.

В заключении, специалисты агентства загородной недвижимости «Great reality» хотели бы дать несколько советов тем, кто хочет вложить деньги в действительно стоящий объект, который потом можно будет при желании легко перепродать. Внимательно изучите местоположение вашего будущего дома – поблизости не должно быть отрицательно сказывающихся на нем объектов. Что касается архитектуры самого проекта, выбирайте классику – она будет востребована всегда. Если видите, что объект продается с существенной скидкой, обязательно выясните, в чем причина – зачастую это означает какие-либо недостатки, пусть и не очевидные для покупателя. Такая практика поможет вам купить действительно стоящий и качественный объект, востребованность которого на рынке не упадет с течением времени.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий