Дама купила дачу, землю, гараж… Но оказалось: все это мираж!

Как не прогореть, решив выгодно вложиться в загородную недвижимость

Чудные новости приходят с рынка загородного строительства. Ужас сказать: одна из крупнейших риэлторских компаний, «Миэль», обвиняется практически в афере. Покупатели, заплатившие еще в 2007 году за коттеджи в элитном поселке «Барвиха Вилладж», до сих пор не дождались своих домов. Подразделение «Миэля», с которым у них были заключены договоры, сейчас в процессе банкротства, земля, где стоит недострой, заложена банку, а все участники процесса связаны друг с другом такими документами, что клиенты фактически ни на что не имеют права… И если с коттеджами вблизи Рублевки такое возможно, то чего ждать покупателям домов в куда более скромных и дешевых поселках?


Вам дачу со скидкой или с подвохом?
Начнем с хорошего. Дача в «культурном», организованном поселке — с городскими удобствами, охраной, единым планом застройки и прочими признаками цивилизации, зачастую недоступными в садовом товариществе, — сейчас действительно может оказаться покупкой крайне выгодной. В отличие от квартирного рынка рынок загородный после кризиса 2008 года к прежним оборотам так и не вернулся. О чем свидетельствует пример той же «Барвихи Вилладж», где строительство должно было закончиться еще в 2009 году. Застройщики волей-неволей начали переключаться с «дворцов» на более демократичные по ценам дачные поселки — да и туда покупателей зачастую приходится завлекать скидками. Вот и получается, что вкладываться в дачу в строящемся поселке иногда дешевле, чем в аналогичный дом с удобствами в садовом товариществе.

Но риск остаться и без внесенных денег, и без прав на дом тоже велик. Эксперты объясняют: виноваты серые схемы строительства. Они позволяют компаниям-инвесторам снизить свои риски и затраты. Зато рискует покупатель.

Вот как, по мнению экспертов, выглядят наиболее опасные схемы. Они могут использоваться как по отдельности, так и — достаточно часто — все вместе (см. графику).


Цепочка предварительных договоров
Суть схемы заключается в том, что дома или дачи покупаются не напрямую у застройщика, а у фирмы-посредника, у которой с застройщиком заключен предварительный договор (на графике выше — компании А и Б). Такая методика продаж не противозаконна. Но покупатель может влипнуть по-крупному. Фактически он купил «воздух», а условия, на которых этот воздух имеет шансы материализоваться в право собственности на недвижимость, достоверно неизвестны.


Комментарий эксперта:
— Покупатель даже с помощью профессионалов не может досконально проверить всю эту цепочку договоров, — объясняет Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы. — К предварительному договору между посредником и застройщиком могут существовать дополнения, которые нигде не фиксируются и покупателю просто не показываются. А там могут быть записаны важные детали. Например, что переход прав на землю возможен только при определенных условиях, крайне невыгодных для покупателя.


Участки «с проблемами»
Характерный пример: земля, которая принадлежит застройщику, закладывается банку. На эти деньги начинается строительство. Тем временем запускается уже упомянутая схема с цепочкой предварительных договоров — земля и то, что на ней будет построено, продаются «авансом» через третьи руки. С денег, полученных с покупателей, гасится долг банку. Если продажи идут хорошо, все заканчивается благополучно: компания успевает вернуть долг банку и снять ипотеку до того, как приходит время оформлять построенное в собственность клиентов. Но иногда возникают «неувязочки»…


Комментарий эксперта:
— Как правило, проблемы с заложенной землей характерны для более дорогих участков, которые банки охотнее берут в залог, — комментирует Роман Вихлянцев. — Для относительно демократичных по цене поселков типична другая беда — суды по границам, которые скрываются от клиентов благодаря «кривым» схемам с предварительными договорами. Но для покупателя большой разницы нет — и в том и в другом случае, заплатив деньги, право собственности на недвижимость он оформить не может.


«Дополнительные взносы»
Заплатив по предварительному или инвестиционному договору за будущий загородный дом или дачу, покупатель с удивлением выясняет: теперь ему отдельно надо заплатить весьма существенную сумму за что-то еще. Например, за подведение коммуникаций. Эти деньги договором не оформляются, нередко их собирает вовсе третья фирма (на нашей схеме — компания В). А теперь внимание: в случае суда с застройщиком даже при самом благоприятном раскладе «дополнительную» сумму назад вы не получите.


Комментарий эксперта:
— С юридической точки зрения получается так: раз не прописана сумма в договоре, значит, ее не было, — поясняет наш эксперт.


Советы специалистов
Эти правила помогут избежать лишнего риска

Покупать напрямую у компании-застройщика. Избегать стоит и тех случаев, когда застройщик и продавец-посредник — «дочки» одного холдинга. Холдинг-то один, но компании разные и по обязательствам друг друга не отвечают.

Документы на землю и разрешение на строительство у застройщика должны быть относительно недавними. Если бумаги выданы пять-шесть лет назад, а поселок еще не построен, это говорит как минимум о проблемах у компании. Но фирма может и сознательно показывать устаревшие документы, между тем как земля уже заложена-перезаложена или под арестом.

Участки должны быть размежеваны. Гораздо надежнее, когда застройщик ведет строительство не на одном или нескольких больших кусках «общепоселковой» земли, а на участках, уже нарезанных конкретно под каждый дом. И в договоре фигурирует именно тот участок, который будет принадлежать покупателю. Это важный момент, связанный с особенностями нашего законодательства. Пока компания не проведет межевание и не «поделит» землю между клиентами, право собственности на свой участок вы не оформите. А без права собственности на участок не оформить и права собственности на дом.

Не отдавать деньги вчерную — только по документам. И вообще просьба внести эдак с несколько сотен тысяч рублей без всякого договора (такое не редкость) должна серьезно насторожить.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий