«Для строительства 1 кв. м жилья на человека в год в России есть предпосылки. Нужно просто определиться, где именно строить»

Правительство РФ установило ориентир: к 2020 году стройкомплекс страны должен ежегодно вводить в эксплуатацию не менее 140 млн м2 жилья. Учитывая показатели последних лет (в 2009 — 59,8 млн м2, в 2010 — 58,1 млн м2), эта цель не выглядит легко достижимой. На вопросы о том, хватит ли для выполнения поставленной задачи существующих мощностей стройиндустрии, какие препятствия развитию отраслевого бизнеса следует устранить в первую очередь, а также о насущных проблемах в строительном саморегулировании «СНИПу» ответил заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев.

Илья Пономарев: «Для строительства 1 м2 жилья на человека в год в России есть предпосылки. Нужно просто определиться, где именно строить»

«СНИП»: Илья Вадимович, есть ли, по Вашему мнению, предпосылки для того, чтобы в стране вводилось 140 млн м2 жилья ежегодно?

— Такая возможность однозначно есть, даже сейчас. Не только развитые, но и развивающиеся экономики вполне могут позволить себе показатель ввода жилья в 1 м2 на человека в год. Существующих на данный момент в России мощностей стройиндустрии, я думаю, также достаточно для выполнения поставленной задачи.

Вопрос в том, что подразумевается под этими метрами. На локальном рынке может не быть возможности построить определенное количество метров в год. Например, шанса возвести по 1 м2 на человека в поселке Оймякон, скорее всего, нет. Но нет и такой необходимости. Не вся территория страны изначально пригодна для проживания. Как правило, в северных городах есть какие-то замещающие факторы, прежде всего — высокие доходы от нефтяной или другой промышленности. Но среднестатистический человек не захочет жить на севере до старости. Более рационально строить квадратные метры для северного населения в других, скажем, южных регионах.

Если, к примеру, ХМАО быстро достигнет озвученного показателя ввода жилья — радоваться нечему. Когда будут исчерпаны нефтяные месторождения в округе, людей оттуда придется расселять и при этом платить им за те квадратные метры, которые уже построены. Это интереснейший вопрос геополитики. Если бы ХМАО строил свои метры на территории Ростовской и Саратовской области (о чем мы, кстати, сейчас уже говорим), это было бы лучше.

Когда-нибудь закончатся и никелевые месторождения в Норильске. Себестоимость добычи нефти в Нижневартовске уже сейчас возросла настолько, что добывать ее стало экономически неэффективно. Пока люди живут в таких городах — цена недвижимости там высокая. Но когда эти населенные пункты утрачивают свою спецфункцию, жилье обесценивается. Города средней полосы России, напротив, могут существовать тысячелетиями.

В целом для строительства 1 м2 на человека в год у нас есть все предпосылки. Нужно просто определиться, где именно строить, и подготовить территории. И исходить при этом не только из инженерной, но и из комплексной инфраструктуры. Я имею в виду весь спектр возможностей, которые есть у человека при проживании на той или иной территории: аэропорты, учебные, медицинские учреждения, театры. Если все перечисленное появится повсеместно, особого рвения ехать в большой город не будет (именно так обстоит дело в США и Европе).

Для того, чтобы обеспечить каждую деревню школой, больницей, храмом, кинотеатром, существует два пути: либо в каждой деревне нужно построить по такому объекту, либо создать нормальные дороги, по которым можно быстро доехать до райцентра. Пока ни тот ни другой способ не используется, и происходит исчезновение целых населенных пунктов с карты страны. В 2010 году было закрыто 2,8 тыс. деревень. А там как раз стоимость недвижимости очень невысокая. За 500 тыс. рублей в большинстве российских деревень можно построить шикарный дом, и это может позволить себе среднестатистический гражданин Российской Федерации. Но дом в такой деревне ему не нужен: там нет работы, нет необходимого набора возможностей, врачей, учителей, транспортных объектов и т. д.

«СНИП»: И какой же способ обеспечения российского населения инфраструктурой является, по-Вашему, приоритетным?

— Конечно, строительство дорог. Если взять то количество инфраструктуры, которое приходится на одного гражданина в Европе, и умножить этот показатель на численность населения России, то получится, что мы со всей необходимой инфраструктурой комфортно могли бы разместиться на территории одной из средних сибирских областей, скажем, Иркутской. Но у нас своя специфика: существующая инфраструктура сильно разбросана по территории страны, поэтому возникает чрезмерная локализация рынков. В частности, большинство проблем, имеющихся в отрасли строительных материалов, связаны сегодня со сложностью их транспортировки. Скажем, тонна цемента в Сочи стоит 4 тыс. рублей с лишним, хотя на всех заводах она по 3 тыс. рублей.

Необходимо увеличивать связанность населенных пунктов между собой и делать ставку не на строительство жилья и инфраструктуры государством, а на создание благоприятных условий для ведения бизнеса. Как это произошло, например, в Калуге. Губернатор Калужской области продемонстрировал заинтересованность в инвестициях, и желающие вложить деньги в развитие региона сразу нашлись.

Хочу напомнить, что у нас в стране создается очень приличный объем первичного валового продукта. Но он не оборачивается многократно. Например, в Магнитогорске зарабатывается огромное количество денег, но расходуются они в Москве, в Швейцарии и т. д. Потому что в самом Магнитогорске их тратить не на что. Чтобы все города развивались равномерно, нужно создавать больший объем инфраструктуры и услуг там, где их недостает. Это институциональная цель. Она не достигается госрегулированием, но если государство будет хотя бы понимать эту задачу и начнет создавать стимулы для ведения бизнеса, ввод по 140 млн м2 жилья в год будет вполне возможен.

Только нужно понимать, что прирост объемов будет происходить не в сегменте дешевого жилья. Ориентир в 1 м2 на человека в год подразумевает достижение в дальнейшем уровня обеспеченности жильем в размере 25-30 м2 на человека, что существенно превышает имеющиеся показатели. Семья из четырех человек должна будет иметь, грубо говоря, стометровое жилье. В рамках квартиры это не всегда возможно, а если и возможно, то вряд ли это экономкласс.

Сегодня на одну российскую семью приходится 1,11 жилых единиц. То есть квартир и домовладений у нас больше, чем семей. Чтобы увеличивать обеспеченность граждан квадратными метрами, однозначно нужно строить очень большой процент малоэтажного жилья. Цена квадратного метра малоэтажки обычно ниже, чем в панельном доме, но за счет большой площади происходит существенное увеличение стоимости. Таким образом, прирост объемов строительства возможен за счет жилья среднего ценового уровня. Социальное жилье для отдельных категорий граждан, конечно, не должно быть таким, иначе его содержание станет очень тяжелым бременем для государства. Но и в этом сегменте должна произойти серьезная реструктуризация.

«СНИП»: Министерство регионального развития РФ определило показатели ввода жилья для каждого региона страны вплоть до 2020 года. С помощью каких рычагов можно обеспечить соответствие этим показателям? Будут ли применяться к главам регионов какие-либо санкции за «невыполнение нормы»?

— Желания применять такие санкции у нас нет. Есть желание сформировать осмысленную политику управления стройкомплексом в каждом субъекте Федерации. Глава региона должен понять, какая на его территории присутствует ресурсная база, чего именно не хватает, какой объем квадратных метров действительно необходим населению, и заявить об этом. Существующие на сегодня ориентиры для каждого региона сформированы очень простым способом — по 1 м2 на человека. Но, как уже говорилось выше, цели вводить по квадратному метру на человека в каждом регионе нет. Это должен быть некий средневзвешенный показатель.

Например, в этом году несколько регионов, очевидно, не справятся с озвученными планами по вводу жилья. А в некоторых городах уже сейчас вводится по квадратному метру и даже больше. Это же не значит, что им придется снижать объемы прироста до 1 м2 на человека. Везде разная плотность расселения и типология жизни. В Дагестане, например, принято жить большими семьями в больших домах, в других регионах подавляющее большинство выбирает квартиры и т. п. Главы субъектов должны сами определить для своих территорий оптимальный показатель ввода жилья и от него отталкиваться. Если он не будет достигнут, то возможно прекращение финансирования со стороны федеральных целевых программ. Логика проста: если вы не умеете спланировать свою деятельность, зачем вам направлять федеральные деньги? Вы и с ними неэффективно обойдетесь…

Цена м2 в гораздо большей степени определяется градостроительной политикой, чем, например, стоимостью строительных материалов, на которую все так любят ссылаться. Когда есть подготовленные участки и осуществляется надзор за соблюдением градостроительного законодательства, строится достаточное количество жилья. В полномочия руководителей регионов как раз входит такой контроль. Они, в частности, должны проверять, сколько участков выставлено на аукционы в муниципалитетах. Зачастую бывает, что нисколько — мэры не хотят обеспечивать конкуренцию «дружественным» им застройщикам.

«СНИП»: Как Вы относитесь к идее создания государственной корпорации, которая строила бы ощутимые объемы условно недорогого жилья, тем самым решая жилищную проблему населения и косвенно регулируя цены?

— Недавно был прецедент, когда в ближнем Подмосковье построили жилье для военных по 42 тыс. рублей за м2. Так вот, они в эти квартиры даже не заезжали, продали их и уехали жить туда, куда хотели: в Саратов, Ростов, Краснодар. На вырученные деньги купили по две квартиры и по машине.

Или, например, недавно крупный застройщик в одном из построенных домов часть квартир в рамках социальной программы реализовал по ценам Минрегиона (это было в Екатеринбурге, примерно по 30 тыс. рублей за м2). Свои квартиры компания при этом выставила на продажу по рыночной цене — по 42-45 тыс. рублей за м2. «Социально незащищенные» граждане, получившие квартиры по 30 тыс. рублей, тут же стали продавать их по 35 тыс. рублей. Тем самым они, во-первых, продемонстрировали, что им не нужны полученные с большой скидкой квартиры, а во-вторых — сбили все цены в доме.

Все задумки с регулированием цен на рынке только выглядят хорошо, а на практике плохо работают. Для реального снижения цен необходимо расширять диапазон площадок, где можно строить жилье. Кроме того, нужно увеличивать прозрачность структуры себестоимости. Сейчас у нас Росстат заявляет о 5%-ной доходности на строительном рынке. При этом все знают, что это не так. Под такой процент никто бы не вкладывался в строительство. Ни юрлица, ни физлица. Взять тех же обманутых дольщиков — многие из них просто-напросто хотели сделать удачные вложения.

Всевозможные административные барьеры — это также следствие высокой доходности. Государство периодически заявляет о своем желании бороться с этими барьерами. Но надо понимать, что больше всего они нужны самому бизнесу.

«СНИП»: Как именно бизнес может выиграть от избытка административных барьеров?

— Когда существует огромный объем незаслуженной прибыли, застройщику необходимо визуально сформировать большую себестоимость («меня здесь попросили и трубу проложить, и садик построить…»). Потому что если всплывет информация, что в Москве строят по 40-45 тыс. рублей за м2, возникнет волна недовольства: а почему продают по 200 тыс. рублей? Естественно, строители должны как-то «оправдывать» такую высокую цену. Что такое барьер? Для кого-то он есть, а для кого-то — нет. Для кого-то барьеров больше, для кого-то меньше. Если бы их не было, вот тогда возникла бы настоящая конкуренция.

На данный момент барьеры создает сам бизнес, который контролирует локальные строительные рынки. Ну и, конечно, чиновники, которые стремятся присвоить себе часть скрытой ренты, полученной инвесторами. Поэтому у нас в Москве 70 с лишним административных процедур, сопутствующих строительству. А, скажем, в городе Шадринске Курганской области — не больше 10, но и очереди из инвесторов там нет! Принято говорить, что если в Москве снимут барьеры, то пойдут инвестиции. На деле все наоборот: барьеры — функция от объема потенциальных инвестиций, а не инвестиции — функция от количества барьеров.

Если мы возьмем два полностью идентичных участка, один из которых находится в центре города, а другой — на окраине, и построим на них одинаковые дома, в одном рентабельность может достигнуть 100%, а другой окажется вообще убыточным. Такая разница ничем не обусловлена. Соответственно, право заработать эти деньги является предметом торга. Строительство — это лишь инструмент. А поскольку данная прибыль — незаработанная, она уязвима, и ее пытаются разными способами «отжимать».

Можно убрать административные барьеры. Но как быть с незаработанными деньгами? Заставить бизнес их проявить, раскрыть свою чистую прибыль? Думаю, что это возможно только в теории. Все равно у застройщиков найдется решение — стройматериалы внезапно станут фантастически дорогими и тому подобное.

«СНИП»: Расскажите, пожалуйста, о планах по созданию в стране института арендного жилья. Какие меры в этом направлении будут приняты в первую очередь?

— Государственные жилищные программы в основном направлены на исполнение обязательств перед отдельными категориями граждан, которые по какой-то причине социально не защищены. Предполагается, что государство обеспечивает жильем тех, кто не в состоянии решить эту задачу сам. Но у нас даже вполне здоровые и потенциально работоспособные люди очень охотно этим пользуются. Социальная поддержка — необходимая вещь, но она не может рассматриваться как структурообразующая.

В Штатах и в Европе просто не верят, что мы социально незащищенным группам граждан дарим недвижимость. Потому что недвижимость — это вообще-то роскошь. Имущество должно приобретаться за деньги, иначе оно теряет смысл. Вот предоставлять квартиры социально незащищенным гражданам в соцнаем — это совсем другое дело. Но мы никак не решимся отменить бесплатную приватизацию. А она является в определенном смысле бездонной бочкой и создает прецедент социального иждивенчества. Гражданин, который, по сути, не идентифицирует себя с государством, считает, что оно ему что-то должно. Для европейской парадигмы мышления это нонсенс. Понятно, что государство должно отчитаться за расходование налогов, за качество выполнения функций, которые ему делегированы: обеспечение безопасности и т. п. Но гражданин там не ждет от своего государства каких-то подарков, тем более дарения недвижимости. Да, есть социально незащищенные слои, но они не получают недвижимость в собственность, только в аренду по льготным ставкам.

Даже вводя по 140 млн м2 в год, мы можем не решить жилищную проблему населения. Потому что, как уже говорилось выше, это не будет жилье экономкласса. Нужно создать в стране институт арендного жилья, которое будет предоставляться внаем тем гражданам, которые не могут или не хотят приобретать жилье в собственность. Необходимо сформировать фонд арендного жилья объемом примерно 20% от всего жилого фонда страны. Такая недвижимость может находиться в собственности государства и корпораций, которые желают обеспечить арендным жильем своих специалистов. Что касается социальных программ, мы рассчитываем со временем дать гражданам выбор: 20 лет ждать предоставления квартиры в собственность или без промедления получить в распоряжение в рамках льготной (в некоторых случаях — бесплатной) аренды гораздо более комфортное и просторное жилье в пожизненное пользование. Поверьте, желающих воспользоваться вторым вариантом найдется немало. Вот тогда, кстати, можно будет говорить и о снижении цен на недвижимость.

«СНИП»: В сфере саморегулирования строительной отрасли за два года образовалось много проблем. Этот механизм не только не упорядочивается, но и, наоборот, как нам кажется, приобретает все более причудливые формы. В чем Вы видите решение накопившихся проблем?

— В процессе организации саморегулирования в строительной отрасли делаются очень непоследовательные шаги. Этот механизм может работать только при надлежащей институционализации. Мы давно просим передать Минрегиону функцию надзора за данной сферой и за ведением реестра. Совершенно нет никакого желания получить дополнительные обязанности, просто мы действительно лучше понимаем специфику отрасли и задачи строительного саморегулирования.

Больше всего жизнь усложняют организации, торгующие допусками. Если посмотреть на состав учредителей таких СРО, то можно заметить, что зачастую там даже нет никого со строительным образованием. В то же время существуют совершенно адекватные конторы, осуществляющие контроль лучше любого лицензионного центра. Нужно просто ликвидировать остальные. У нас в стране подобные меры почему-то воспринимаются как давление на бизнес. Но полное отсутствие такого давления — тоже неправильный подход. Должны быть правила. Нужны институты публичного контроля и государственного регулирования. Ростехнадзор, при всем моем к нему уважении (он замечательно контролирует объекты, там есть хорошие специалисты-инженеры), не создан для надзора за СРО. Здесь необходимо следить за юридической корректностью, финансовой дисциплиной и т. п., что очень косвенно соотносится с деятельностью Ростехнадзора.

У нас почему-то считается, что любой надзор подразумевает коррупцию. Но отменить надзор, чтобы не было коррупции, это все равно что отменить Уголовный кодекс, потому что, несмотря на его наличие, все равно воруют и убивают.

С разрегламентацией в строительстве, я считаю, переборщили. Например, возник целый кластер объектов площадью до 1,5 тыс. м2, не подлежащих экспертизе и надзору. Спортзалы, клубы, кафе — это достаточно большие помещения, где постоянно находится много людей. Кстати, обилие административных барьеров возникает и по этой причине тоже: никто не хочет единолично отвечать за потенциальные несчастные случаи, поэтому каждый чиновник отправляет документы на дополнительные согласования — для подстраховки. Затем эти процедуры институционализируются и превращаются в обязательные согласования. Все потому, что механизм, созданный федеральным законодательством, не обеспечивает уверенности, безопасности и гарантии снятия рисков.

Очень хотелось бы, чтобы сейчас прошел закон о презумпции ответственности собственника. Это может сильно поправить ситуацию. В данном случае уже не мэр будет заинтересован в том, чтобы здание было безопасным, а владелец. Он будет знать: если что случится, первым делом деньги возьмут с него. А уж дальше он сам волен разбираться, кто здание строил, кто проектировал, кто допустил ошибку… Сейчас же, если с неправильно построенного здания прохожему на голову упал кирпич, подать исковое заявление практически нереально. Кто причинитель вреда? Эксплуатационная служба будет указывать на строителей, проектировщики — на производителей стройматериалов… Как следует застраховать здание нельзя по той же причине.
Саморегулирование может развиваться нормально. Просто не надо впадать в крайности. Да, саморегулирование — это отказ от государственного допуска на рынок, но контроль порядка выдачи этого допуска в любом случае должен остаться за государством. Некоторые ссылаются на правовые коллизии: дескать, отсутствие бумаги, выданной общественной организацией, преступлением не является. Разумеется, такой подход к саморегулированию неприменим. Люди, живущие в многоэтажных домах, полагают, что государство надлежащим образом позаботилось об их безопасности. А сейчас полномочия выдавать допуски на строительство у СРО есть, но ответственности за ненадлежащую выдачу — нет. Вот ее и необходимо создать в первую очередь.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий