Экология рынка

Самая востребованная позиция на рынке частных загородных домов в Ленинградской области — квалифицированный продавец. Товара на рынке много, продавать его как-то надо, а получается не у всех.

Ситуация отчасти напоминает ту, которая сложилась в сегменте продаж зарубежного жилья: сотни фирм, море рекламы, десятки сайтов — и единичные сделки.

Покупатель, конечно, в такой ситуации выигрывает: он может выбирать и торговаться. С другой стороны, клиенты начинают жаловаться: вроде и выбор богатый, а начнешь искать что-то конкретное (к примеру, качественный зимний дом в 30-километровой зоне и чтобы не дороже 3-4 млн руб.), а этого нет!

Цены на протяжении года колебались незначительно: снижение в пределах 50 000-150 000 руб. за объект. В дорогом сегменте падения цен не отмечено, но там и предложение практически не выросло.

Общий годовой объем спроса на объекты в коттеджных поселках эксперты Ассоциации риэлторов оценивают в 4000-5000, специалисты «Петербургской недвижимости» говорят о 2100-2200 сделках. В областном управлении Росреестра за год зафиксирована 4701 сделка с объектами ИЖС, но этот показатель как раз трудно интерпретировать: вторичный рынок в эту сумму входит, а многочисленные ДНП и СНТ — нет. Участники рынка считают близкой к действительности цифру 3000-3500 продаж, с прошлого года реализация не увеличилась.

Стабильный объем массового спроса распределяется на все возрастающее количество поселков. В начале 2011 г. их было 239 (около 12 000 непроданных объектов), в I квартале 2012 г. — более 300 (свыше 15 000 домовладений). Платежеспособный спрос размазывается, и продажи в каждом отдельном проекте в среднем идут медленнее.

Более половины сделок проводит около 30 компаний из полутора сотен участников рынка. А примерно в четверти выставленных на рынок проектов продаж нет вообще. Средний уровень реализации, по оценке экспертов Ассоциации риэлторов Петербурга, — 1-2 сделки на поселок в месяц. Выявить какие-то очевидные «факторы успеха» (демпинговые цены, рекламная активность и проч.) аналитики затрудняются. Все решают «тонкие настройки»: правильный подбор параметров и готовность застройщика вкладываться в инженерию и обустройство на раннем этапе.

Тем, у кого реализация застопорилась, тоже надо что-то предпринимать. Угроза демпинга становится все более реальной. Особенно с учетом обещанных перемен в налогообложении с 2013 г.

Усиливается асимметричная конкуренция: покупатель все чаще может выбирать не между 2-3 соседними поселками, а между квартирой в многоэтажном квартале в пригороде, секцией в таунхаусе и частным домом. Опрошенные «Ведомостями» аналитики подтверждают: 2011 год стал самым удачным для производителей таунхаусов — спрос на них составляет 12-15% в общем объеме загородных продаж (два года назад было 6-8%) и остается стабильным. А 2012 год пройдет под знаком ММК — мало- и среднеэтажных многоквартирных комплексов. Семь проектов в этом формате стартует в 2012 г.

На конференции по пригородному девелопменту гендиректор компании «Константа» Константин Крюков предложил: надо добиться, чтобы на застройщиков коттеджных поселков распространялось действие 214-ФЗ. Это откроет возможности для ипотеки и активизирует спрос. На самом деле закон о долевом участии в строительстве регулирует не только многоэтажки: там есть фраза «…и другие объекты». И в Петербурге уже был случай, когда суд обязал управление Росреестра зарегистрировать договоры, хотя речь шла именно о коттеджах. Застройщик доказал, что имеет право заключать договоры долевого участия, потому что в поселке есть общее имущество: сети, дороги, ограждение и проч. Это пока экзотика, но само стремление можно считать симптоматичным.

Между тем «классические» загородные девелоперы без особой оглядки на перепады спроса и капризы правовой среды уверенно раздвигают границы приемлемой доступности. Новые дачные поселки появляются на Ладоге и на Волхове, на Чудском озере и у границ Карелии.

Если рынок не трогать (административными мерами), он примерно так и должен развиваться: с расширением ассортимента, скрытым снижением цен (новое качество за ту же цену) и отбраковкой тех, кто не приспособился.

 

Рубрика: Загородная недвижимость

RSSКомментарии (1)

Добавить комментарий | Trackback URL

  1. Andrey:

    Ну, у нас будет как обычно — поговорили и оставили. На самом деле было бы здорово ипотеку на тот же таунхаз взять. Вон сколько за городом поселком коттеджных — только выбирай, если деньги есть

Оставить комментарий