Элитный вопрос

Рынок элитной недвижимости продолжает испытывать на себе влияние кризиса. Покупатели перестали быть «всеядными» и теперь ведут себя предельно рационально, выбирая высоколиквидные проекты с уникальным местоположением, концепцией и качеством строительства. Спрос на них настолько велик, что квартиры раскупаются без традиционного для строящихся домов дисконта. К хорошим новостям можно отнести и растущее число инвестиционных сделок.


Однокомнатная элитка
В прошлом году многие частные инвесторы ушли с рынка ценных бумаг. В условиях возросшей волатильности они предпочли более консервативный и проверенный веками способ сохранения капитала — вложения в недвижимость. Спрос вырос, но изменилась и его структура. Директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский отмечает, что многие клиенты выбирают проекты в высокой степени готовности, что раньше было характерно в первую очередь для жилья эконом-класса.

Бюджет большинства сделок в элитном сегменте остается относительно небольшим и колеблется в пределах 1,5-2 млн долл. В компании IntermarkSavills отмечают, что объекты стоимостью до 2 млн долл. в структуре продаж занимают более 50%. Но есть и позитивная тенденция: каждая четвертая сделка в 2011 году совершалась на сумму от 3 млн долл. и выше. В 2010 году такие бюджеты были характерны для каждой пятой сделки, а в 2008-м спрос на подобные объекты составлял около 38%.

Невысокие по сравнению с докризисными временами параметры сделок свидетельствуют о том, что покупатели стали более рациональными и не готовы переплачивать за излишки площади. Основной спрос сейчас сконцентрирован на квартиры площадью 100-120 кв. м, максимум 150 кв. м. Очень быстро уходят с рынка и относительно недорогие однокомнатные квартиры в элитных комплексах. «При текущей рыночной тенденции к компактизации жилья наиболее интересными являются небольшие объекты — менее 100 кв. м, — говорит управляющий партнер Intermark Savills Дмитрий Халин. — При выходе на первичную продажу нового объекта это наиболее востребованный продукт, однако на данный момент квартиры небольшой площади занимают не более 11% данного сегмента рынка».

К наименее ликвидным объектам эксперты дружно относят квартиры площадью от 170 до 250 кв. м, а также дома с неудачными планировками и месторасположением. Например, ЖК «Дом в Хамовниках», несмотря на приемлемые для своего класса цены, не пользуется активным спросом, поскольку фасадом выходит на Третье транспортное кольцо. А в ЖК «Парк Палас» никак не удается продать большие квартиры, имеющие всего три окна.

На этом фоне в выигрыше оказываются проекты с уникальным месторасположением, концепцией и качеством строительства. «Спрос на них настолько велик, что большая часть сделок проходит даже без традиционного для строящихся домов дисконта», — утверждает Александр Зиминский. Число таких объектов на рынке невелико. К ним относятся ЖК Barkli Virgin House и Barkli Park компании «Баркли» (1-й Зачатьевский пер. и ул. Советской Армии), ЖК Кnightsbridge Private Park (ИСК «Реставрация Н», ул. Кооперативная), ЖК Smolensky de luxe («Дон-Строй Инвест», 1- й Смоленский переулок), «Итальянский квартал» («Гута-Девелопмент», ул. Фадеева), ЖК «Четыре солнца» (ГК «Легион Девелопмент», Большая Татарская ул.), ЖК «Садовые кварталы» (УК «Уникор», ул. Ефремова), ЖК «Литератор» («Галс-Девелопмент», ул. Льва Толстого) и др.

Очевидным преимуществом этих домов является расположение в престижных районах Центрального АО. «Хотя элитным часто называют и пентхаус в Куркино, на самом деле именно расположение здания в центре — один из главных критериев, позволяющий относить его к высшему классу недвижимости», — подчеркивает г-н Зиминский. Анализ географии предложения свидетельствует, что по сравнению с докризисным периодом перечень районов-лидеров существенно изменился. В нем появились адреса, которые еще пару лет назад сложно было представить в списке самых дорогих в Москве. Из перечисленных выше проектов три — «Садовые кварталы», «Литератор» и Кnightsbridge Private Park — находятся на территории Хамовников. По данным экспертов, доля района в совокупном объеме предложений элитных квартир в 2012 году поднялась выше 20%, оставив позади себя даже старую добрую Остоженку.


Личный парк
К другим существенным признакам высокодоходного жилья участники рынка относят продуманную концепцию и высокое качество проекта. Спросом пользуются жилищные комплексы, спроектированные по принципу «город в городе», с зелеными зонами и развитой инфраструктурой. Будущие жильцы ЖК «Садовые кварталы» и Knightsbridge Private Park смогут вечерами прогуливаться в «собственных» парках с прудами и фонтанами, в ЖК Barkli Virgin House, «Четырех солнцах» и «Литераторе» предусмотрены просторные внутренние дворы с ландшафтным дизайном и патио-зоной, а в «Итальянском квартале» — помимо дворов, уютные террасы при квартирах.

Что касается инфраструктуры, то практически ни один проект класса люкс сегодня не обходится без собственного детского сада (а иногда и школы), велнесс-клуба, салона красоты, медицинского центра, а также ресторанов и магазинов. «Сегодня крайне важным становится шаговая доступность инфраструктуры от дома, а значит, включение всех возможных ее элементов в состав проектов», — подчеркивает заместитель гендиректора по недвижимости ОАО «Садовые кварталы» Екатерина Батынкова (ее развернутый комментарий см. на с. 17).

Кроме того, покупатели элитного жилья все чаще обращают внимание на технические детали объекта — инженерные системы здания, программное обеспечение лифтов, устройство рамп подземного паркинга и т.д. «Касательно стилистики приобретаемой недвижимости можно констатировать, что предпочтения покупателей серьезно изменились: все большей популярностью пользуются интерьеры в стиле современной классики с использованием качественных и дорогих материалов, но эпоха «дорого-богато» или «хай-тек, металл, стекло» осталась в прошлом», — говорит г-жа Батынкова.


Апартаменты нарасхват
Другим очевидным трендом рынка элитного жилья является бурный рост сегмента апартаментов. Эксперты отмечают, что в проектах премиум-класса вместо ранее запланированных офисов и торговых галерей все чаще появляется жилье для временного проживания. Изначально на смене функции настаивали городские власти, пытающиеся таким образом ограничить приток транспорта в центр столицы, но подход оказался выгоден и для самих инвесторов. Во-первых, апартаменты можно продавать, не дожидаясь окончания строительства, тем самым существенно улучшая экономику проекта. Во-вторых, на временное жилье не распространяются нормативы по плотности застройки, инсоляции и обеспеченности социальной инфраструктурой, действующие в отношении жилых домов.

При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в полтора-два раза больше, чем обычных квартир, отмечают в IntermarkSavills. При этом их особый правовой статус (с юридической точки зрения апартаменты не являются жильем и возможность прописаться в них отсутствует) не слишком беспокоит покупателей, для которых такая покупка зачастую далеко не первое и не второе жилье в столице.

По числу высокобюджетных апартаментов на рынке предсказуемо лидирует ММДЦ «Москва-Сити». Сегодня этот формат представлен в четырех комплексах делового центра: «Империя тауэр», «Башня Федерация», «Город столиц» и «Меркурий Сити», продажи в которых начались в 2012 году. На темпы реализации застройщики не жалуются. При общей площади апартаментов 263 тыс. кв. м в продаже осталось всего 50 тыс. кв. м. В отличие от клубных домов, квартиры в которых покупаются преимущественно для проживания семьей, апартаменты могут использоваться для представительских целей, ведения переговоров, размещения гостей и деловых партнеров.

Впрочем, по словам директора департамента элитной недвижимости «Капитал Груп» Ирины Рогачевой, в «Городе столиц» недвижимость чаще всего приобретается именно для жизни, а не работы.

Помимо ММДЦ «Москва-Сити», апартаменты выставлены на продажу в МФК «Легенды Цветного», ЖК «Резиденция Знаменка» и других объектах. Необычные лофт-апартаменты площадью 37-200 кв. м можно приобрести в квартале «Даниловская мануфактура» в корпусах реконструированной фабрики XIX века.


Что дальше
По данным компании Blackwood, по состоянию на конец марта доля апартаментов в общем объеме предложения на рынке элитных новостроек составила 31,2%, доля квартир в клубных домах — 7,1%, лофтов — 1,8%. Всего на продажу было выставлено 1,2 тыс. квартир и апартаментов. «На первичном рынке рост объема предложения в первом квартале составил 7%, на вторичном — 4%», — отмечает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. «Объем рынка стабилен и уже второй год находится на уровне 1000-1200 квартир в продаже и порядка 40 сделок в месяц, хотя в первом квартале 2012 года мы отмечали рост количества сделок почти в два раза», — соглашается Екатерина Батынкова из компании «Садовые кварталы».

Цены на элитную недвижимость варьируются в диапазоне 9,5-60 тыс. долл. за квадратный метр. По оценкам г-на Ковалева, в ближайшее время активность покупателей останется стабильной с традиционным снижением к лету, средние цены будут расти умеренными темпами — на 3-5% в квартал. Аналитики IntermarkSavills, в свою очередь, полагают, что для всего первичного рынка элитных новостроек максимальный рост среднерыночных долларовых цен по итогам 2012 года составит около 10%, до 19-19,5 тыс. долл. за квадратный метр.

Однако общие тенденции, характерные для дорогого сегмента, могут существенно отличаться от того, что будет происходить с конкретной квартирой. «Элитное жилье похоже на рынок антиквариата, где каждый объект и потенциал роста, не зависят от показателей других объектов и рынка в целом», — напоминает директор аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. Эксперты обращают внимание на то, что впервые после кризиса наметился рост инвестиционных сделок. Если пару лет назад на долю инвесторов приходилось не более 5% покупок, то сегодня — 13-15%.

«Однако в перспективе дефицит элитной недвижимости все же возникнет. Это связано с запретом на новое строительство в ЦАО, массовым пересмотром инвест­контрактов, с острой нехваткой территорий, где могут появиться новые объекты класса премиум», — прогнозирует Александр Зиминский. Депелоперам неизбежно придется переключаться на более сложные и затратные проекты, связанные с расселением ветхих домов, к чему их активно призывают столичные власти, и редевелопментом промышленных площадок.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий