Евгений Родионов, «Родэкс Груп»: «Нет финансового кризиса, есть кризис доверия к экономике страны»

Рынок загородной недвижимости до сих пор не оправился от кризиса, только треть застройщиков продолжают реализацию проектов в московском регионе. Покупатели не готовы покупать дома в незавершенных поселках, а застройщики жалуются на то, что ни один чиновник не готов пойти навстречу в длинной цепочке согласований и разрешений. О том, как банки и застройщики работают четыре года c начала кризиса и что определяет их планы, корреспонденту РБК daily ПЕТРУ КИРЬЯНУ рассказал гендиректор «Родэкс Груп» ЕВГЕНИЙ РОДИОНОВ. «Это ваши проблемы»

— Я сейчас ехал по дороге, не так много на самом деле рекламы поселков. Часто это реклама одного и того же поселка. Это надгробие проектов 2008 года или все-таки вялое оживление?
— На Рублево-Успенском шоссе рекламируется вполне специфичный продукт, и он рассчитан на живущих здесь. Мы говорим о сегменте премиум-класса и выше: все, что меньше 1 млн долл., здесь не продается. Таких поселков, которые реализуются на рублевском направлении, не так уж и много в Московской области. Это связано с переполнением рынка дорогой недвижимости.

— То есть за 20 лет уже набралось достаточно проектов?
— В свое время дорогой недвижимости не хватало, это период 2004—2008 годов. Требовалось больше поселков, больше домов высокого качества. Многие стали застраивать поселки на Рублево-Успенском шоссе и все, что рядом с ним, до Звенигорода включительно. А потом грянул кризис. Он принес неуверенность в завтрашнем дне, и прежде всего для людей занимающихся бизнесом.

Поселки премиум-класса на ранней стадии строительства, как правило, не продаются. Нужно построить, показать концепцию, и только после этого проект начинает быть востребованным и интересным. А для того чтобы построить дорогой поселок, нужны большие деньги. В период кризиса, как мы понимаем, у девелоперов нет свободных средств, и поэтому они, как правило, не развивают данного рода сегмент рынка.

Кроме того, тот спрос, на который рассчитаны эти поселки, он в определенной степени исчерпан сейчас.

— Почему?
— За прошедший 2011 год за границу утекло около 20 млрд долл., которые были потрачены россиянами на приобретение недвижимости. Сумма сопоставима с общим объемом трат на эти цели за рубежом в предыдущие десять лет. Покупают прежде всего жители московского региона. Это, извините, не Владивосток, не Сызрань и не Ульяновск — это Москва и Московская область. То есть 20 млрд, которые должны были быть вложены в Москву и область, они ушли за границу. А так при средней стоимости квадратного метра за рубежом 1000 долл. (если брать Болгарию, Черногорию, США и все прочее) получается, что в России не было востребовано в прошлом году 20 млн кв. м жилья. А если не продали, значит, и не вложили в новое строительство, развитие и так далее. Этот результат — следствие, а причина — в неуверенности покупателя в широком смысле в завтрашнем дне.

— Много недостроя на рынке или недоделанных проектов, которые предлагают в том числе другим компаниям взять доделать или помочь с реализацией?
— В 2008 году не было девелоперов, которые бы всерьез ожидали каких-то макроэкономических проблем будущего периода. Да, понятно, были потрясения на Западе и т.д., но, по заявлениям нашего правительства, все было хорошо и подавляющее большинство девелоперов были в этом убеждены. Вы помните высказывания на тему: «Россия — тихая гавань», сюда сейчас пойдут инвестиции из-за рубежа, потому что там все плохо… Общий посыл — вкладывайте в реальный сектор, вкладывайте в строительство. Ровно через два месяца после этого выступления посыпались другие высказывания, грянул кризис: «Сохраните деньги, прежде всего в валюте. Все, ребята, никакого строительства, никаких вложений денег, никаких покупок». Это говорил и глава правительства, и депутаты, и министр финансов. Говорили о том, что стоимость квадратного метра резко упадет, и действительно стоимость упала, кроме этого в разы упали объемы строительства, инвестиции, рабочие места в смежных отраслях, собираемость налогов и т.д. Обвалили рынок, условно говоря, поставив строительную отрасль на грань выживания.

К началу кризиса на рынке Подмосковья было заявлено около 640 проектов с единой концепцией застройки. В 2011 году наши аналитики насчитали только 350 проектов. А «живых» из них (там где идет стройка, подводятся коммуникации, при соблюдении концепции) осталось гораздо меньше. В 2011 году начато всего не более пяти проектов по всей области. Я имею в виду застройку по единой концепции.

— То есть не просто участки, а поселок с инфраструктурой?
— Да, то что может называться проектами. Потому что у нас часто нарежут участки, распродадут их, а потом хоть трава не расти, хотя может быть только трава там и растет.

Тот, кто в 2008-м успел получить средства в банке, вложить их и довести по меньшей мере до половины освоения проектов, он их заканчивал в 2009/10/11 годах. Тот, кто не успел — или переформатировал свои проекты, или ушел в сегмент участков без подряда. Увы, но у банков есть черный список направлений финансирования, и в него попали девелоперские проекты малоэтажного жилья и строительная отрасль.

— Это они вам так говорят?
— Забегая вперед расскажу, что в свое время мы пошли по пути создания федеральной сети девелоперских управляющих компаний. Была у нас такая стратегия развития в 2007 году. Решили делать опорные пункты в каждом регионе-миллионнике, где есть спрос и нужда в этом продукте. Рынок загородного малоэтажного жилья не наполнен должным предложением, по нашим оценкам, всего 16% удовлетворенного спроса. Это не то что человек хочет купить загородный дом, а у него нет денег, напротив, у него есть деньги или его зарплата позволяет взять ипотеку, не хватает только нужного ему предложения.

Начали развитие, к примеру, в Перми: купили земельный участок, сделали концепцию. На начальном этапе требовалось от 10 до 15% бюджета проекта для того, чтобы запустить продажи. Мы начинали на собственные средства, в Перми вышли на площадку, когда грянул кризис: размежеваны участки, получены разрешительные документы, первые десять домов были построены. Естественно, привлечь деньги под такой проект в банках в кризис было сложно, но мы решили обратиться к ним, выбрав в том числе и Западно-Уральское отделение Сбербанка. Сначала заявку приняли и начали рассматривать, а потом прислали официальное письмо о том, что в политике банка финансирование девелоперских проектов на сегодняшний момент времени заморожено.

Как же так? Мы слышали всякие выступления, что через эти крупные банки, включая Сбербанк, направляется финансовая поддержка жилищного строительства. Но нам ответили: «У нас есть соответствующее распоряжение, которое исключает возможность финансирования новых девелоперских проектов. Есть только мнение, что можно доводить старые девелоперские проекты, в зависимости от того, на каком они этапе, с каким риском и так далее. Новые — это рисковая зона, и в политике банка они не рассматриваются».

До кризиса на уровне государственной политики заявляли, что надо строить малоэтажное жилье, 65% граждан должны жить в малоэтажке, давайте посмотрим: малоэтажная Америка, Канада и так далее. «Доступное жилье» — приоритетная программа. И это правильно. Все это восприняли за ориентир, поэтому мы пошли в регионы, в новые вложения, в новые проекты. Но как только грянул кризис, послышались заявления от представителей госвласти: «Это проблемы бизнеса». То есть бизнес должен решать свои проблемы сам. Но как он может считать свои риски, если ему говорит правительство, что все будет хорошо, вкладывайте, а как дело доходит до какой-то действительно проблемной ситуации, например девальвация рубля, позиция меняется: «Это ваши риски и ваши проблемы, что вы берете кредиты в валюте».

Долги и обязательства
— На сегодняшний день как вы оцениваете свою долговую нагрузку?
— Исходя из того, что мы начали развитие девелоперской сети и вошли сразу в семь регионов со своими проектами, на сегодняшний день из того объема кредитного портфеля, который у нас был сформирован до кризиса, — около 2 млрд руб., мы погасили примерно 85%.

— То есть почти все.
— Не все, но стремимся к этому. Главное, чтобы долг был обеспечен активами. И у нас есть определенного рода долговые обязательства, связанные с развитием компании и проектов, с выполнением обязательств, принятых до кризиса и за время кризиса.

В списке кредиторов остается ЮниКредит Банк, с ним у нас идет абсолютно плановая работа, гасим долг даже сверх ранее оговоренного графика. С Райффайзенбанком сейчас обсуждаем реструктуризацию оставшейся задолженности, для того чтобы без потерь для наших сторон выполнить обязательства друг перед другом и перед клиентами. Это наши основные кредиторы.

— А с Инвестторгбанком (ИТБ) что? В конце 2011 года сообщалось про реструктуризацию долга в 993 млн руб.
— У нас действительно была такая долговая нагрузка с учетом процентов, и мы провели соответствующую реструктуризацию с Инвестторгбанком по комбинированной схеме. Выполнили обязательства, о чем у нас есть соответствующие все подписанные документы. Одна из наших задач была не только погасить задолженность перед банком, но и обеспечить выполнение обязательств перед клиентами в поселке Перелески. Наша договоренность с банком подразумевает решение всех вопросов для жителей поселка. Ибо Инвестторгбанк пошел по пути развития данного поселка и вложения денег в строительство домов и инфраструктуры.

— Что дает клиентам участие Инвестторгбанка?
— Это как раз та тема, которая подразумевает, что любой проект может быть реализован при наличии нескольких условий. Первое условие — это правильно разработанная концепция проекта, включающая в себя всю архитектурную часть, разрешительную документацию и инфраструктуру, инженерные коммуникации и т.д. Второе условие — это наличие финансовых ресурсов, которые необходимы для реализации этого проекта.

И третье — это покупательная способность населения и внешний фон.

Так вот, первое — концепция достаточно хорошо разработана, по оценкам наших партнеров, специалистов рынка, а главное — конечного покупателя. Второе условие — это как раз нехватка в определенный момент времени ресурсов (прежде всего денег), но ее сейчас с лихвой перекрыл своими вложениями Инвестторгбанк. У меня есть уверенность, что к концу следующего года фактически вся инфраструктура и дома в поселке Перелески будут завершены и построены.

— И следующее…
— И следующее — покупательная способность населения и внешний фон. Да, он не совсем хороший в настоящий момент времени, но что и определяет необходимость рефинансирования компании и дофинансирования данного проекта каким-нибудь финансовым институтом (банком). Раньше клиенты финансировали своими деньгами строительство и развитие поселков, а так нужен кто-то, кто приходит и финансирует до более высокой стадии готовности. А клиенты, снимая свои риски и видя, что сети есть, дома построены, покупают эти дома, конечно, при правильно выбранной концепции поселка. Поэтому я считаю, что взаимодействие с Инвестторгбанком и соглашение, которое мы подписали с ним, предполагающее закрытие финансовых обязательств по кредиту «Родэкс Груп» перед Инвестторгбанком, полностью выполнено.

— У вас мировое соглашение?
— Соглашение, которое включает в себя решение полностью вопроса по закрытию кредита и развитию самого поселка.

— Если продолжать про Инвестторгбанк, то у вас был общий проект поселка Сторожевая гора в Ленинградской области. Там по тому же сценарию развиваются события?
— Вообще ИТБ — наш давний партнер, благодаря финансовой поддержке этого банка мы построили многие из наших лучших проектов. Что касается проекта «Сторожевая гора», там он тоже был в партнерах, но по другой схеме. У нас есть совместная компания «Родэкс Северо-Запад», которая и должна была реализовать данный проект. Большой поселок — общая застройка более 300 домов.

Задача RODEX Group и наши обязательства в соответствии с подписанным соглашением состоят в том, что мы разрабатываем концепцию, прорабатываем ТЭО проекта и все расчеты, курируем проект до момента реализации. Задача банка — обеспечить необходимое финансирование. И надо признать, что в объеме, который предполагался изначально на момент вхождения в проект (2007 год), оно было обеспечено. Общий бюджет проекта превышал 3 млрд руб. Со временем необходимые деньги на достройку должны были реинвестироваться от продаж.

Как только грянул кризис, наступили события, которые предполагали, с одной стороны, падение притока новых покупателей, с другой стороны — появление дополнительных затрат (например, увеличение процентных ставок по кредиту и т.д.), что вызвало необходимость дофинансирования проекта. Это можно было осуществить или за счет собственных средств, которых не хватает, от новых продаж, уровень которых снизился, или от докредитования. Инвестторгбанк в определенный момент времени не пошел по пути дофинансирования данного проекта. Возник целый ряд вопросов непосредственно к «Родэкс Северо-Запад».

— В чем суть претензий?
— Например, клиент говорил: «Я готов заплатить деньги, проект мне нравится, объясните, как вы будете оформлять дом в собственность?» А банк не смог в определенный момент времени объяснить, как он будет оформлять покупку в собственность, ибо предполагал, что нужно из этого проекта каким-то образом выйти, вывести свои деньги. Клиенты начали подавать иски.

Все зависит от банка и его политики. Например, тот же ЮниКредит Банк, с которым у нас есть и были подобные отношения, поступил иначе — мы договорились о порядке вывода из залога и оформления в собственность земли. В результате в нашем поселке Звенигорье за последние четыре месяца было оформлено в собственность больше 45 участков с домами.

— А по Золотым пескам вы с этим банком как работаете?
— По Золотым пескам мы вместе с «ЮниКредит групп» развиваем данный поселок. Совместно застраиваем поселок и реализуем. «ЮниКредит групп» обеспечивает долевое финансирование данного проекта. В наших планах до 15 ноября этого года запустить первую очередь на 90 домов полностью с подключением всех коммуникаций.

— Значит, банки все-таки готовы финансировать строительство?
— Причем даже государственные. В Перми, получив отказ в Сбербанке, мы пошли в государственный же Россельхозбанк. Там к нам прислушались, посмотрели экономику и выдали средства. Первые 60 домов построены, сети по первой очереди сделаны и подключены. В месяц продаем шесть-девять домов.

— В этом году была история с компанией «Факел». Писали о векселях, которые вам предъявили на 10,5 млн руб., должен был быть суд. Он состоялся?
— А писали не просто о векселях, писали о якобы банкротстве нашей компании. Любому банкротству предшествует целый ряд событий правового и финансового характера, многие из которых скрыть невозможно. А здесь вдруг, именно вдруг, один из немногих оставшихся в «живых» ведущих игроков строительного рынка Подмосковья становится банкротом из-за 10 млн руб. по иску «малоизвестной» компании.

Во-первых, по данному иску. Заявление о несостоятельности «Родэкс Груп», поданное ООО «Факел» в Арбитражный суд Москвы, признано судом необоснованным. Производство по делу прекращено. Спекуляции вокруг данного вопроса являются яркой иллюстрацией того, что называется злоупотреблением правом и желанием неизвестной компании привлечь к себе внимание.

Теперь о публикациях в прессе. Вы, наверное, помните историю с банкротством СУ-155 в 2010 году? Случись оно на самом деле, это означало бы падение не только компании, но и целого ряда финансовых институтов, производственных предприятий — это рабочие места, объекты, финансовые потери, клиенты, не получившие квартиры. Самое ужасное, что все, в первую очередь СМИ, восприняли эту ситуацию как должное. Подобные «происшествия» показывают, в каком состоянии находится экономика России. Кризис доверия существует у всех и ко всему: явное недоверие СМИ к бизнесу, недоверие участников рынка и разных отраслей к тому, что системообразующая компания будет поддержана государством. Задача государства — поддерживать системообразующие компании, давать им возможность развиваться и выполнять свои обязательства. Но получается, никто не верит и даже все точно знают, что государство не будет поддерживать экономику, реальный сектор. Как принято считать, компания набрала долгов и «это ее проблемы». Но долги компании — это не машины, яхты и дома, это вложения в бизнес, в развитие, в новые проекты, а это, в свою очередь, новые рабочие места, развитие смежных бизнесов, развитие реального сектора. Это налоги, в конце концов. И хочется спросить: в чем суть партнерства государства и бизнеса? И получить честный ответ.

Политика на стройке
— Банки активно ипотеку подключают к тем проектам, где они участвуют?
— Мы до кризиса работали с несколькими банками. В их числе НОМОС-банк, Инвестторгбанк, Росевробанк, даже Сбербанк. Только грянул кризис, нам сообщили: «Мы сворачиваем все ипотечные программы».

— Это понятно.
— Нет, это непонятно.

— Им рисковики говорят, пора сворачиваться.
— Вот здесь вопрос к государству. Вы (государство) или поддерживаете экономику, или не поддерживаете? Вы поддерживаете реальный сектор? У нас вроде бы говорят, что кредитуют девелоперские проекты и так далее, но кредитуют, покупая мегаактивы, например Сбербанк и Рублево-Архангельское, выделяя по 5 млрд долл. непонятно на что и для чего.

— А какой пример мог быть правильным?
— Создай государство по Московской области хотя бы фонд, уставный капитал которого был бы 1 млрд долл., и продекларируй, что если какой-то застройщик будет «заваливаться», то его проект выкупят по 30—40 тыс. руб. за квадратный метр, покупатели и инвесторы быстро придут и возможность реализации проекта повысится. Сегодня клиент не несет деньги, потому что он задает вопрос: «Вам банки финансируют ипотеку? У вас есть кредитная линия?» Если она закончилась или ее нет или есть какие-то проблемы, никто не покупает. Клиент не несет деньги — проект не развивается. Проект не развивается — банки не финансируют. Банки не финансируют — клиент не несет деньги.

— Замкнутый круг.
— Его нужно разрывать. Возникли проблемы, давайте целевым образом, если вы (государство) хотите малоэтажку развивать, дофинансируйте проект. Не Рублевку, а сегмент доступного жилья.

В области можно быстро выявить девелоперов, которые системно и концептуально застраивают поселки. Вот мы в настоящий момент времени полностью построили и сдали 19 поселков. В период кризиса еще два поселка достроили. И хотим еще два в этом году закончить. Не хватает гарантий (в том числе государственных) и поддержки.

— А земля и разрешения?
— Если государство заинтересовано в нашем строительстве, тем более что многие вещи мы вообще делаем за него (это получение разрешительной документации, согласований и условий), то можно все сделать. Особенно если чиновники или функционеры «Единой России» будут готовы слушать.

Я застал то время, когда можно было прийти реально к секретарю партийной организации предприятия или в райком партии. Как правило, ты мог попасть к нему свободно, мог рассказать о своих горестях, проблемах и т.д., и, как правило, серьезные вопросы решались сразу.

Ты говоришь, например: «Мне не дают ордер на квартиру, потому что раз, два, три. А у меня послужной список такой-то, я 19 проектов сделал». Сразу снималась телефонная трубка и оперативно принимались решения. Мне кажется, это абсолютно нормально, если бы созывалось обсуждение, куда бы вызывала партия, которая является локомотивом, как это все время стараются показать, и ставился вопрос: «Ты зам по строительству, ты почему не даешь разрешение, ты почему месяцами не выносишь решения, почему тормозишь национальный проект «Доступное жилье»?» Месяцами не то что не даются какие-то согласования, а просто нет ответа, как нет и неотвратимости наказания за это.

— На ближайшие пару лет что вы собираетесь делать? Как вы для себя видите приоритеты развития?
— Очень многое зависит от позиции государства. Возьмите Башкортостан, где мы реализуем проект на 150 домов совместно с местными партнерами, успешно реализуем. Там президент республики много внимания уделяет строительству по социальным программам и в целом строительной отрасли. А в Московской области этого не было. Есть пара проектов, но это все носит абсолютно частный характер договоренности кого-то с кем-то на каком-то этапе по каким-то вопросам. Вместо этого нужна программа развития: тендер, аукционы, механизм привлечения людей и инвестиций, плановая работа. Ничего этого пока нет, и я не вижу желания это реализовать. Все эти программы «Доступное жилье», «Жилище» остаются на бумаге.

Во-первых, мы будем заканчивать старые проекты: «Звенигорье», «Сосновые берега», «Золотые пески» в Подмосковье, развивать проекты в Перми и Уфе. Все наши обязательства будут выполнены в полном объеме.

Во-вторых, в планах этого года — новые проекты в Подмосковье. К нам обратились два банка (один уже заключил соглашение, со вторым мы ведем переговоры), которые предложили нам создать концепцию и развить проекты при их финансировании. Первый проект мы презентуем в следующем месяце, второй проект — приблизительно через три месяца. Оба эти проекта примерно на 300 домов.

— А вам не кажется, что сейчас в московском регионе проблемы с транспортом. Я не знаю, мог бы я жить за городом так же, как в городе.
— Абсолютно с вами согласен. Что бы я делал? Очевидно, что сегодня основной задачей освоения территорий является комплексная организация инфраструктуры, которая бы обеспечивала комфортабельное проживание в области. Эффективное планирование, зонирование территорий отсутствует. В каждом округе нужны зоны застройки и четкий список, чего не хватает. Где-то электричества и газа нет, где-то отсутствуют дороги. При правильном комплексном подходе к решению вопроса, когда определены цели и задачи, сразу станет видно, что и как спрашивать с инвестора, а что с государства.

Пока же у нас хаос. Например, участки без подряда на Можайском водохранилище. Какая там застройка? В одном поселке 200 земельных участков, в другом пусть будет 300, и таких проектов на тысячи гектаров. Кто-нибудь вообще подумал, а какая транспортная доступность для этой зоны должна быть? Посчитайте, какое количество машин. Стоянки, разгонные и разворотные полосы.

Извините, а канализация какая? Сейчас такая застройка есть, где нарезано 300—400 участков в одном месте и ставят септики. Представляете, что это такое? Ни по каким нормам не проходит. Но, поскольку когда выделяется земля, никто никак не регулирует эти процессы застройки и т.д. А инфраструктура — детские сады, магазины и т.д.? Это кто будет строить и на каких условиях?

— Новый губернатор собирал девелоперов, чтобы это обсудить?
— Может быть и собирал, мне это неизвестно. Мы написали ему письмо с предложением о сотрудничестве. Ответа пока нет. Ждем. Я бы не сказал, что государство ничего не делает в данном секторе. Выходят законы, нормативные акты, декларируются программы, но, по сути, реально это не работает. Все ведь реализуется на местах, в муниципальных образованиях, районах, поселениях, где «правовой базой» являются собственные интересы власти, которые мешают даже госпрограммам.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий