Flipping – быстрые перепродажи. Самая рискованная cтратегия инвестирования в недвижимость

Станислав Зингель специально для www.irn.ru

Перепродажа объектов недвижимости в короткий период времени (flipping) – одна из наиболее сложных и редко встречающихся инвестиционных стратегий на рынке недвижимости. Ведь сама суть этой стратегии противоречит главному принципу инвестирования в недвижимость – долгосрочности вложений.

Вступая в противоречие с основным принципом инвестирования в недвижимость, флиппинг не любим как официальными властями, так и большинством инвесторов.

Вместе с тем этот способ чрезвычайно импонирует тем инвесторам, кто им успешно занимается. Ведь на рынке недвижимости, как показывает практика нашей компании, пожалуй, только эта инвестиционная стратегия способна в краткосрочной перспективе приносить среднюю прибыль в размере 30% от вложенных средств.

Стратегия инвестирования flipping базируется на четырех постулатах: «Правильное количество раз с толстой пачкой денег оказаться в нужном месте и в нужное время».
 

Правильное количество раз
Как и ко всему прекрасному и желанному, к флиппингу применимо универсальное правило: «Хорошенького понемножку».

Краткосрочная перепродажа жилья с огромными прибылями является типичной разновидностью спекуляций с недвижимостью. Поэтому правительства многих стран относят флиппинг к нежелательным явлениям, которые, если уж не искоренить, то хотя бы ограничить – необходимо.

Ярким примером подобного (ограничивающего деятельность спекулянтов) подхода являются США. Налогообложение Америки устроено таким образом, что человек, инвестирующий таким образом, вне зависимости от наличия иных источников дохода квалифицируется как самозанятое лицо, вынужденное платить налог с суммы транзакции в размере более 15%. А такая сумма налоговых отчислений статистически в среднем составляет половину прибыли, получаемой при удачно проведенной flipping-инвестиции. Поэтому в Америке flipping-инвесторам, чтобы избежать внимания налоговых клерков, не стоит «флипповать» чаще раза в год.

Но это еще не все. На лиц, продающих объект жилой недвижимости менее чем через год с момента его покупки, налагаются ограничения при взятии ипотечных кредитов и ограничения в налоговых льготах. Наиболее жесткие меры принимаются к тем инвесторам, которые продают приобретенный объект недвижимости менее чем через 90 дней с момента его покупки. В дальнейшем каждые 90 дней «карательные» санкции смягчаются. Речь идет о специальной федеральной программе «FR-4615 Prohibition of Property Flipping in HUD's Single Family Mortgage Insurance Programs», невозможности получить налоговую льготу, предусмотренную постановлением IRS section 1031, и т.д.
 

С толстой пачкой денег
В мире flipping правит кэш. Удачную инвестицию в большинстве случаев необходимо совершать очень быстро. А для этого наилучшим образом подходит оплата наличными, без использования ипотечного кредита.

К тому же банки, ссужающие деньги на покупку недвижимости, не в восторге от досрочного возвращения кредитов. Поэтому в США и многих других странах на досрочно возвращающих ипотечные займы принято налагать штрафы. Например, в Америке штрафы при досрочном погашении ипотечного кредита в размере $100 000 составляют примерно $2300. Да и действующее законодательство не приветствует выдачу ипотечных кредитов на столь высоко рискованные спекулятивные операции.

Так что занимающимся флиппингом нужно рассчитывать только на свои силы. Иными словами, мир флиппинга – это мир кэш-байеров – покупателей, имеющих серьезные суммы свободных денег.
 

В нужном месте и в нужное время
Особенность флиппинга заключается в приобретении жилья, реализация которого осуществляется по ценам ниже рыночных или по крайней мере по ценам, которые скоро существенно вырастут. Умение найти такие объекты или места сосредоточения таких объектов и является основным навыком профессионального флиппера.

Например, такие инвестиции зачастую реализуются с жилой недвижимостью, рядом с которой будут реализованы крупные инвестиционные или инфраструктурные проекты – например, где будут построены большие офисные и торговые центры. Как правило, реализация масштабных проектов существенно повышает привлекательность отдельно взятого района, что стимулирует рост цен на жилье еще до завершения инфраструктурных проектов. Как правило, такие сделки заключаются еще до официального объявления о реализации проектов, после которого собственно и начинается рост цен. Нередко спекулянт делает выгодную инвестицию благодаря инсайдерской информации.

В этом контексте уместным будет упомянуть сделки с недвижимостью в Сочи как пример классической флиппинг-инвестиции. Те спекулянты, которые предугадали положительный для Сочи исход олимпийского голосования и заблаговременно приобрели квартиры в сочинских новостройках, а также успели перепродать эти квартиры до наступления кризиса 2008-2009 гг., заработали за несколько месяцев десятки процентов прибыли.

Еще одной возможностью выгодной покупки жилья являются аукционы, на которых за бесценок реализуется недвижимость ипотечных должников. В данном случае ставка делается на мобильность и простое везение. Ведь информация об аукционах публично разглашается, и победителем обычно оказывается тот, кто первый узнает о выгодном предложении и сможет вовремя добраться до места торгов.

Обстоятельства непреодолимой силы как нельзя лучше заставляют людей расставаться с недвижимостью без оглядки на ее реальную стоимость. Умение быстро реагировать на форс-мажор в жизни других людей является важным умением флиппера.

Однако все выше перечисленные предпосылки для успешной flipping-инвестиции приведут к желаемого результату (т.е. высокой прибыли) лишь при условии успешной продажи объекта. Приобретенный объект недвижимости необходимо продать так, чтобы, с одной стороны, получить высокую прибыль благодаря удачному выбору момента, а с другой стороны, не погореть на санкциях правительства. Флипперы, как правило, стремятся как можно раньше выйти из инвестиции, чтобы не тратиться на содержание объекта. А ведь объект начинает отягощать карман инвестора практически сразу, поскольку возникает необходимость оплачивать коммунальные услуги, страховку, содержание придомовой территории в порядке и т.д. В свою очередь «карательные санкции» налоговых органов на примере США ослабляются на четвертый месяц владения жильем. Исходя из этих дат и ценовой конъюнктуры флиппер и принимает решение о продаже.

Помимо названных ключевых факторов, флиппинг требует от инвестора больших временных затрат. Такой вид инвестирования зачастую предусматривает точечные сделки при отсутствии достаточно большого объема предложения и, как следствие, необходимость тратить много времени на поиск иголки в стоге сена.

Одновременно с этим flipping-инвестирование предъявляет высокие требования не только к профессионализму, но и инвестиционному чутью участников рынка. Данная инвестиционная стратегия отличается высокими рисками и порождает куда больший процент инвесторов-неудачников, чем все остальные способы инвестирования вместе взятые.

Автор – Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. 

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий