Фракционная недвижимость – купить кусочек квартиры не в таймшер, а по-настоящему

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

По окончании кризиса у людей стало меньше денег, а вот потребности если и снизились, то далеко не так сильно, как доходы. Бережливость взяла верх на какое-то время, но это длилось недолго, и как только обстановка более-менее стабилизировалась, потребности снова стали давать о себе знать. Для примера – по данным Ассоциации европейского бизнеса, продажи автомобилей в России в июне 2012 г. превысили докризисный уровень. Недвижимость как, наверное, самый фундаментальный актив для вложений в неменьшей степени привлекает инвесторов.

При упоминании фракционной недвижимости у многих наверняка возникают ассоциации с таймшером. Но между этими двумя схемами при их кажущемся сходстве существуют серьезные различия.
 

Таймшер по-русски и в мире
Для начала давайте определимся с тем, что такое таймшер. Вкладывая деньги по схеме таймшера, инвестор не обладает никакими правами на недвижимость. Он подписывает контракт с некоей управляющей компанией, по которому он имеет право проводить какое-то количество времени в зависимости от вложенной суммы в домике в горах или на побережье, в общем, в каком-то объекте, которым владеет управляющая компания. В случае возникновения каких-либо спорных ситуаций любые претензии можно предъявлять только той самой управляющей компании.

Существует большая опасность наткнуться на компанию-однодневку, которая делает заманчивое предложение. На бумаге и в буклете все кажется очень привлекательно, но потом, собрав деньги, такая компания исчезает, и предъявлять претензии оказывается некому. Примерно так и было в России, когда таймшер впервые начали предлагать у нас, именно поэтому такая схема в нашей стране не приобрела популярность.

Кстати сказать, в отличие от России таймшер нормально работает на Западе. Рынок таймшера существует там довольно давно, за это время успели появиться крупные управляющие компании, которые на этом реально зарабатывают и могут позволить себе страховать коммерческие риски. Справедливости ради отметим, что самые первые таймшеры, которые привезли в Россию, полностью соответствовали зарубежным. Но через какое-то время некоторые компании поняли, что таймшеры можно продавать через офшорные компании, которые не подпадают ни под один из европейских регуляторов, но при этом имеют право владеть объектами недвижимости. Бывали даже случаи, когда недвижимость не покупалась, а бралась в аренду и потом продавалась в таймшер. Естественно, ни о какой страховке речи не шло, и под российское законодательное регулирование такие компании не попадали. В 90-е россияне верили безоговорочно всему, что приходило с Запада, поэтому мошенники пользовались излишним доверием. Сейчас такое доверие сменилось излишним недоверием к таймшеру.

Кстати, в таймшер на Западе покупают не только недвижимость, но и яхты, самолеты и другие объекты. Правда, существовали случаи мошенничества в этом сегменте и на Западе, но связано это было скорее с тем, что управляющие компании просто не рассчитывали силы – давали слишком много времени в таймшер, продавали по низким ставкам и т.д., что в итоге приводило к банкротству.
 

Что такое фракционная недвижимость
Это диаметрально противоположная таймшеру схема – долевое владение, или fractional ownership. Первая аналогия, которая приходит в голову, это покупка комнаты в московской квартире. Но, как правило, в таких случаях владеют именно комнатой в квартире, а покупка доли во фракционной недвижимости предполагает обладание именно долей в самой квартире. Это значит, что владелец этой доли вписан в титул и зарегистрирован в кадастровом реестре. На Западе во фракционной недвижимости не разграничивают, какой комнатой или помещением в квартире владеет каждый из собственников, определяется, какой частью прав на этот дом он обладает – 30%, 40%, 50% и т.д.

По аналогии: в России, например, при первичной приватизации квартиры все члены семьи получают определенные доли.

Операционным управлением фракционными квартирами занимаются управляющие компании. Помимо оперативной деятельности управляющая компания занимается составлением графика пользования квартирой всеми собственниками, чтобы все или сразу несколько из них не приехали в нее единовременно. Тут, кстати, есть небольшое преимущество у таймшера, который более гибок в распределении времени пребывания, во фракционной недвижимости рамки жестче. Обусловлено это тем, что одним объектом владеет большое количество собственников. Компания, продающая таймшер, владеет, как правило, несколькими объектами. Например, если сразу несколько владельцев обратились в одно и то же время, то компания может просто распределить их по разным объектам. В случае же с фракционной недвижимостью это невозможно, потому что здесь вы покупаете именно долю в конкретной квартире, а при таймшере вы покупаете время.

Что касается распределения времени во фракционной недвижимости, то все зависит от количества собственников – чем меньше собственников, тем больше возможности выбрать время. Традиционно время распределяется с помощью ранжирования по сезонам – вы можете взять или одну неделю в горячий сезон (необязательно лето; пиковый сезон для региона, где объект находится), или две недели в «мягкий» сезон, или четыре недели в низкий. Могут быть и другие варианты, но общий принцип ясен.

Количество дней или недель, которое каждый собственник имеет право провести в квартире, фиксируется в контракте на случай, если кто-либо из собственников, не согласовав с УК, заселится в нее. В этом случае УК подает в суд на такого собственника.

В европейском законодательстве, той его части, которая касается недвижимости, все довольно четко прописано: управляющая компания подает иск в режиме онлайн, на рассмотрение дела отводится до 90 дней, выселение проходит в течение нескольких суток после вынесения решения в зависимости от обстоятельств и решения суда, также налагаются штрафные санкции (как правило, это денежные штрафы). Если собственник не выплачивает штраф, то УК может отобрать его долю в недвижимости полностью или частично, а при повторном нарушении такому собственнику помимо штрафа грозит и тюремное заключение сроком до 1 года.

Принцип фракций очень часто используется в инвестиционной недвижимости. Он отлично подходит для очень дорогой недвижимости: к примеру, особняк в лондонском Челси стоимостью в 1 млн евро делится на 10 частей, продается через управляющую компанию инвесторам, которые (к слову о высоких потребностях) могут позволить себе этот особняк за 100 000 евро.

Также стоит отметить, что, хотя принцип фракций применим и в секторе коммерческой недвижимости, исторически так сложилось, что более популярной при таких сделках стала именно жилая недвижимость. Такая особенность связана с тем, что инвесторы руководствуются в большей степени комбинацией факторов – совладение престижной недвижимостью и сохранение и приумножение капитала, то есть это скорее психологический фактор. Приведем пример. Некоторые компании на Западе продавали номера в отелях по двум схемам: при первой инвесторы покупали номер без права проживания в нем, доходность составляла около 10-12%. Во втором варианте инвесторы покупали номер с правом проживать в нем до 4 недель в год, но доходность – примерно 6%. Понятно, что во втором случае инвесторы просто платили за проживание из своего кармана, тем не менее продажи по второй схеме были выше.

К тому же коммерческая недвижимость подразумевает более высокий уровень финансовой грамотности, с ней работают в основном профессиональные инвесторы. Жилая недвижимость и как ее оценивать – более понятно непрофессиональному большинству. Людям проще понять, как зарабатывать, покупая обычную квартиру, чем выбирать, в какой торговый центр инвестировать и каким образом он даст прибыль.

Теперь давайте сравним две схемы инвестирования в недвижимость. Важным отличием фракционной недвижимости от таймшера является относительно неплохая ликвидность, потому как таймшер абсолютно неликвиден и не подлежит перепродаже. Во фракционной недвижимости вы продаете реальный объект (точнее, долю в нем), к тому же вы можете продать по цене выше той, по которой покупали. При таймшере продается время, вещь неосязаемая, и продать его по более высокой цене нельзя. Многие продавцы таймшера еще на стадии контракта вносят ограничения на перепродажу, в большинстве случаев она вообще запрещена. Иногда разрешают продавать, но только по согласованию с компанией и с некоторыми ограничениями. Делается это для того, чтобы управляющим компаниям не создавалась конкуренция со стороны владельцев таймшера, компании сами хотят его продавать.

Таймшер — более гибкая схема, если вы собираетесь приобрести его только в личных целях. Например, вступая в организацию, чаще всего они называются клубами, которая предоставляет услуги таймшера, вы имеете возможность проводить несколько недель в году не в одном доме, а можете выбирать один из объектов, которыми располагает таймшер-клуб. То есть можно разбить три недели таймшера между виллой на испанском побережье, домиком в Альпах и бунгало где-нибудь на острове в Тихом океане, если компания, с которой подписывается контракт, владеет таким набором. В случае с фракционной недвижимостью объект, который частично принадлежит инвестору, может быть только один.

В свою очередь фракционная недвижимость дает возможность собственникам выбирать управляющую компанию, а при таймшере сменить компанию нельзя, потому что для этого придется разрывать контракт с ней.
 

Фракционная недвижимость в России
С начала 2012 г. в России появились первые попытки продаж фракционной недвижимости. Пока, к сожалению, продажи идут медленно и плохо, связано это с тем, что инвесторы до сих пор напуганы предыдущим опытом с таймшером. Также сказывается особенность российского менталитета – если владеть, то единолично и безраздельно. Но в перспективе видятся очень хорошие возможности развития фракционной недвижимости именно в России, применительно к российским активам.

Так или иначе, но люди приобретают недвижимость в России, в особенности в крупнейших городах и курортных зонах. Купить квартиру в Красной Поляне в Сочи дорого, это может позволить себе далеко не каждый, даже если это человек с доходом выше среднего. Но заплатить в 5 или 10 раз меньше и иметь возможность раз в год (многим в общем-то больше и не надо) съездить туда, при этом еще имея возможность и заработать на этом, – хороший вариант. И многие инвесторы это понимают. Сейчас в Петербурге строится второй в России апарт-отель, и многие квартиры в нем инвесторы покупают именно по схеме фракционной недвижимости. Российское законодательство разрешает долевое участие в собственности. К сожалению, на данный момент нормативная база для регулирования рынка фракционной недвижимости с точки зрения управляющих компаний еще не сформирована должным образом, но есть надежда, что это дело времени.

На Западе рынок фракционной недвижимости очень развит и оборот в этом секторе насчитывает миллиарды долларов (по разным оценкам, в районе $15 млрд в год) во многом благодаря наличию развитой правовой базы, четкого законодательного регулирования. Ведь операции с долевым владением подходят под сделки с недвижимостью. В этом еще одно принципиальное отличие от таймшера, который не подходил ни под какие законы, к нему невозможно применить какую-либо специфическую законодательную базу.

Таким образом, при покупке фракционной недвижимости, например в Англии, Германии, Швейцарии или Франции, сделка подпадает под земельное регулирование, а в таких странах с этим все обстоит строго. Земельное регулирование – это любые сделки с недвижимостью. Возьмем для примера Великобританию. Чтобы провести сделку с недвижимостью, продавец и покупатель обязательно должны оформить ее с помощью юристов, которые лицензированы государством для проведения сделок с недвижимостью. Только эти юристы имеют право проводить такие сделки, они проходят государственное лицензирование, и услуги каждого застрахованы на 20 млн фунтов стерлингов. Во Франции сделку с недвижимостью может оформлять только государственный нотариус, то есть чистоту сделки гарантирует государство.

Но таймшер не подпадает под земельное регулирование, потому что покупатель приобретает время, а не недвижимость. По сути, таймшер – просто контракт между двумя сторонами, он не подпадает ни под одну законодательную базу, учитывающую какие-то особенности и специфику конкретного сегмента бизнеса, как это происходит на рынке акций, рынке недвижимости и т.п. Урегулирование споров происходит с помощью общегражданских законов, каждое дело необходимо начинать практически с нуля. Процесс может сильно затянуться.

Снова повторимся, что таймшер – не мошенническая схема, просто, покупая его, нужно быть очень осторожным. Даже не столько выбирать компанию, с которой заключить контракт, сколько тщательно проверять и изучать условия сделки. При соблюдении всех мер безопасности таймшер может быть весьма полезным и, возможно, в большей степени удовлетворит потребности владельцев в плане места для отдыха. Фракционная недвижимость более интересна для тех, кто стремится грамотно инвестировать, чтобы деньги работали на инвестора и приносили прибыль. И там, и там есть свои минусы и плюсы, выбор же остается за вами.

Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru.

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий