Где проходит граница для покупателей заграничной земли?

Приобретение за рубежом участка под застройку — занятие весьма хлопотное в отличие от покупки готового объекта. Во многих странах налагают законодательные ограничения на подобные сделки. Однако с земельным вопросом приходится сталкиваться даже тем, кто не планирует ничего строить, — ведь в некоторых государствах невозможно приобрести отдельно стоящий дом, не купив участок, на котором он расположен.

Пусть «понаедут» — лишь бы с деньгами
Ограничения для иностранцев на покупку земли многие страны рассматривают как один из механизмов обеспечения суверенитета. Некоторые идут еще дальше и полностью запрещают подобные сделки. Иногда для них отводят особые зоны. Например, в ОАЭ за пределами таких зон (прежде всего в столице эмирата Дубай) граждане другого государства купить недвижимость не могут. В Швейцарии квоты на продажу выдают лишь в единичных кантонах. Похожие ограничения существуют и в Австрии. Это совершенно логичный подход, но проблема в том, что в условиях глобализации государства также заинтересованы и в притоке инвестиций в свою экономику, а основной гарантией инвестиций является наличие собственности в этой стране. С середины 1990-х гг. все больше стран открывают свои рынки для иностранцев, но на продажу земли все равно существуют ограничения.

Тема покупки земли актуальна не столько для частных лиц, сколько для бизнеса, считают в Международном агентстве недвижимости Gordon Rock: частному лицу, как правило, дешевле и проще приобрести готовый дом с земельным участком, чем строить самому. «Для корпоративных инвестиций сейчас наиболее привлекателен рынок земли Германии, в частности Берлина, — говорит президент Gordon Rock Станислав Зингель. — Там имеются площадки для строительства многоквартирных домов. Наиболее часто встречаются запросы именно на такой тип земель. Кроме этого интересен рынок Черногории, но там есть проблемы с проверкой права собственности, поэтому необходимы услуги хорошего юриста. Также у клиентов, интересующихся участками, популярна Чехия. Отдельно отмечу спрос на землю для строительства реабилитационных центров, бальнеологических курортов, где особенности местности (например, наличие источников минеральной воды) создают дополнительную ценность для недвижимости. Спрос формируется в основном застройщиками, девелоперами, инвесторами».

Балканский лабиринт
Правила игры на национальных земельных рынках сильно различаются. Для россиян, приобретающих дома или участки под строительство частного жилья, особый интерес представляют Балканские страны, прежде всего Болгария, Черногория и Хорватия, поэтому об этом регионе стоит рассказать подробнее. С точки зрения земельных отношений и правил покупки недвижимости иностранцами стоит сравнить рынки Хорватии и Черногории. Хотя территория Хорватии гораздо больше, а побережье во много раз протяженнее, россияне в последние годы чаще совершали покупки в Черногории. Это связано с тем, что в Хорватии на осуществление сделки с недвижимостью иностранец должен получить разрешение от властей. А этот процесс долог и непредсказуем. По словам Юлии Титовой, директора компании Rentsale, решить вопрос можно, оформив сделку на хорватскую фирму. Но проблема заключается в том, что регион Балкан привлекает прежде всего покупателей, не располагающих большим бюджетом, а создание и содержание фирмы стоит денег. Уставной капитал — минимум 2800 евро (20 тыс. кун), бухгалтерское обслуживание — от 300 евро в месяц и т. д. Конечно, для крупного девелопера это пустяки, но при покупке частным лицом дешевого объекта такие расходы могут показаться весьма обременительными.

Однако, по словам Сергея Иванова, директора компании Art Libori Sistem Upravljanie I Razvoj d.o.o., в июле этого года вступила в силу поправка к закону, согласно которой юридические лица больше не смогут использовать недвижимость без взимания платы. Это значит, что сдавать нулевую отчетность теперь будет невозможно. Выходом может стать аренда. С доходов от сдачи жилья внаем придется платить налоги, но в Хорватии существует возможность возврата НДС в сумме расходов на содержание объекта.

К сведению
В Черногории иностранцы вправе приобретать жилье на физическое лицо, но при покупке дома им все равно приходится создавать «совместное предприятие» (СП), поскольку дом продается вместе с участком. Земля в данном случае будет оформлена в собственность черногорской стороны этого СП, а зарубежная сторона арендует участок под конкретный проект. Участок по закону не может отчуждаться в пользу иностранных физических и юридических лиц. Фирма, приобретающая его, должна заранее представить план освоения в Министерство юстиции. Власти Черногории приветствуют развитие туристической инфраструктуры, а вот на строительство большого частного дома разрешение получить, скорее всего, не удастся. По данным черногорского агентства недвижимости «Луча», земли на рынке этой страны очень мало и она на 99% принадлежит частным лицам. Почти все участки маленькие, поэтому купить площадку под крупный частный проект весьма проблематично.

Десять соток для шейха
В большинстве государств иностранцы имеют право оформлять жилье на свое имя, а компанию приходится создавать только при покупке земли. А в некоторых государствах вообще нет ограничений на приобретение участков иностранцами, за исключением сельскохозяйственных земель и особо охраняемых территорий. Однако практически везде есть определенные правила землепользования и застройки. Например, в Австралии необходимо предоставить проект дома и в течение года приступить к его возведению. А в Швейцарии, по словам Геннадия Габриэляна, директора компании «Дом в Европе», для иностранцев существуют ограничения как по размеру дома, так и по площади участка: допустимый максимум — не более 200 кв. м на участке в 10 соток. Исключения не делаются даже для шейхов и членов королевских семей. Также покупателю земли надо иметь в виду, что в Западной Европе сильно местное самоуправление: купив участок, можно столкнуться с весьма конкретными требованиями муниципалитетов или коммун, которые диктуют не только красные линии и размер дома, но иногда даже такие детали, как конструкция кровли, материалы и цветовое решение фасада.

В Болгарии для приобретения надела иностранцу тоже необходимо создавать компанию, поскольку существует конституционный запрет на продажу земли гражданам других государств. При этом для реализации строительного проекта участок можно оформить по-разному: в собственность, в долгосрочную аренду или как «право на строительство», которое, по сути, является сервитутом, дающим право пользования землей только при сохранении на ней объекта недвижимости. Как уже было замечено, в последние 20 лет многие страны разрешили продажу участков иностранцам. Например, с 1996 г. в Египте нерезиденты могут приобретать землю не сельскохозяйственного назначения. Некоторые страны, например Турция, ограничивают размер участка, который вправе купить иностранец. Правда, россияне вообще не могут покупать в Турции незастроенные участки: с 2006 г. возможно приобретение недвижимости иностранцами, но это касается только жилья или «рабочего места».

Юридическая чистота актуальна и для земли
Помимо национальных особенностей оформления прав на землю покупателя должна волновать и экономическая безопасность сделки. Хорошо известен хрестоматийный случай, когда в XVIII в. на острове Ланзаротте произошло извержение вулкана и жители покинули эту территорию. Позже бесхозная земля была продана иностранцам, а через много лет появились наследники прежних собственников, которые заявили о своих правах. Как ни странно, такие ситуации нередки и сегодня, хотя связаны они чаще не с природными катаклизмами, а с военными конфликтами, например с войной в бывшей Югославии.

В Черногории войны не было, но и там можно столкнуться с проблемами. Имел место случай, когда иностранец купил в Черногории землю и построил на ней отель. А потом оказалось, что 30% участка принадлежит наследнику бывшего собственника, живущему в Австралии. Риэлторы также рассказали о россиянине, который приобрел дешевый дом в Болгарии, но порадоваться не успел: вскоре выяснилось, что там вообще нельзя было строить, поскольку это земля сельскохозяйственного назначения.

Подобные проблемы чаще возникают в странах, не имеющих полноценного земельного кадастра, что характерно для бывшего соцлагеря. Но покупателю надо помнить, что в любой стране право на землю необходимо проверять не только при покупке незастроенного участка.

Мнение

Юлия Титова, директор компании Rentsale:

«Имеет смысл покупать участок, чтобы построить на нем дом своей мечты. Например, если речь идет о шикарном месте, где дома стоят баснословно дорого и все равно все не то. Распространена такая ситуация в Черногории и Греции. А вот приобретение земли с точки зрения экономии — вопрос спорный, поскольку строительство — занятие хлопотное и дорогостоящее. Получение разрешения на строительство, взаимоотношения с подрядчиками и тому подобное сведут экономию к минимуму, зато прибавят головной боли.

Вообще покупка земли — дело хлопотное. Понятия «статус под ИЖС» за рубежом не существует. Разрешение на строительство оформляется под конкретный проект, и оно имеет срок действия. Но на рынке существует такой вид деятельности, как покупка неурегулированных участков, получение документации и продажа. В большинстве стран сложно купить участок с разрешением на строительство без строительного подряда».

Рубрика: Земельные участки

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий