Храните деньги… в бизнес-центрах класса А!

Больше всего новых качественных офисов пустует в «Москва-Сити». Инвесторы надеются на появление новых интересных проектов ближе к центру столицы. Эксперты уверены, что именно такие площади помогут сберечь и умножить инвестированный капитал.

Инвесторы ставят рекорды
Несмотря на нестабильность мировой экономики, российский рынок офисной недвижимости продолжает свое развитие, считает Константин Лосюков, директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Knight Frank. По наблюдениям экспертов, этот год становится рекордным по объему инвестиций в офисную недвижимость, в том числе активны западные инвесторы: их доля выросла с 10-12% до почти 40% в общем объеме инвестиций в офисную недвижимость.

По данным Knight Frank, объем спроса в I-III кварталах 2011 года сопоставим с показателем того же периода прошлого года, что является позитивным сигналом: в прошлом году объем поглощения не отражал реальную ситуацию в силу наличия «отложенного спроса», который отсутствует сейчас. Арендные ставки в III квартале стабилизировались на достигнутых ранее уровнях. «Вероятнее всего, в ближайшие полгода мы не заметим значительных изменений на рынке ввиду неопределенности ситуации в экономике в целом», — резюмирует Константин Лосюков.

В III квартале 2011 года, по данным компании S. A. Ricci, было введено в эксплуатацию около 140 тыс. кв. м офисных площадей. В результате объем качественных офисных площадей в Москве составил около 11,75 млн кв. м. До конца 2011 года может быть введено в эксплуатацию около 230 тыс. кв. м новых офисов, основная часть которых относится к классу А. Таким образом, общий прирост предложения в 2011 году не превысит 660 тыс. кв. м — и это лишь немногим больше показателя 2010 года и более чем в 2,5 раза меньше, чем было введено в эксплуатацию в 2009 году.

Спрос пока стабилен
По предварительным данным, объемы поглощения (сделки аренды и покупки площадей конечными пользователями) в III квартале оказались сравнимы с показателем II квартала, составив более 200 тыс. кв. м офисных площадей.

По мнению экспертов компании S. A. Ricci, нестабильность на мировых рынках пока не отразилась на спросе: в процессе переговоров находится несколько крупных сделок аренды, которые могут быть заключены до конца 2011 года. Тем не менее в случае углубления негативных трендов возможно снижение активности арендаторов.

Вакантные площади
В сегменте офисов класса А уровень вакантных площадей в среднем по Москве на конец III квартала 2011 года составил около 15%. В сегментах офисов классов B+ и B- свободно около 12% площадей.

Минимальная доля площадей остается свободной внутри Бульварного кольца: здесь для качественных бизнес-центров (классы А и В+) доля вакантных площадей составляет 3-4%.

В районе Садового кольца пустует около 15% высококлассных площадей, во многом это объясняется большим количеством крупных объектов класса А, введенных в эксплуатацию в 2009-2011 годах.

В районе ТТК свободно около 16% площадей классов А и В+, при этом в деловой зоне «Москва-Сити» пустует около 23% введенных в эксплуатацию офисов — больше, чем где бы то ни было. Даже в районах, близких к МКАД, доля свободных площадей сохраняется на уровне 16-18%.

В целом по Москве объемы поглощения превышают количество введенных в эксплуатацию офисных площадей. Эта тенденция ярко проявилась во II квартале 2011 года, когда было построено всего 90 тыс. кв. м, а арендовано и куплено около 260 тыс. кв. м. В III квартале расхождение было менее значительным, поэтому уровень свободных площадей изменился не так сильно.

Делайте ставки
Средневзвешенные ставки аренды офисных площадей в течение III квартала выросли незначительно. Как рассказал Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci, основная динамика наблюдается в сегменте Prime (офисы класса А, расположенные в центре города), где максимальные ставки аренды площадей превысили $1400 за кв. м в год (ставки для помещений shell&core без учета НДС и эксплуатационных расходов, то есть офисы под отделку, без ремонта). В связи с ростом курсов западных валют к рублю, особенно в III квартале, арендаторы стремятся зафиксировать долгосрочные обязательства по договорам аренды в национальной валюте.

Средняя ставка аренды предлагаемых помещений класса А составляет около $1230 за кв. м в год внутри Бульварного кольца, $810 — между Бульварным и Садовым кольцами. За пределами центрального района ставки для класса А варьируются в диапазоне от $350 до 750 за кв. м в год. Средневзвешенная арендная ставка для помещений класса В+, предлагаемых в аренду в центре города, составляет около $670 за кв. м в год внутри Садового кольца, при этом максимальная ставка превышает $1000. Вне центра ставки для офисов класса В+ варьируются от $180 до $700 за кв. м в год.

Ожидается пополнение
В IV квартале 2011 года ожидается выход на рынок нескольких новых офисных проектов, среди них:
«Аквамарин III» (Озерковская наб., 22-24, арендопригодная офисная площадь — 52,7 тыс. кв. м), LightHouse (Валовая ул., 28; 22,5 тыс. кв. м), Imperia Tower (площадь офисной части — 71 тыс. кв. м, участок № 4 ММДЦ «Москва-Сити»), офисные площади в составе комплекса гостиницы «Москва» (ул. Охотный Ряд, 2, всего 11 тыс. кв. м).

Увеличение темпов ввода новых объектов произойдет не ранее 2012 года, когда может быть введено около 850 тыс. кв. м офисных площадей. При этом стоит учитывать, что в случае усугубления угрожающих экономических трендов девелоперы могут скорректировать планы строительства и перенести ввод ряда объектов на более поздний срок.

Спасение капитала
По данным специалистов компании S. A. Ricci, в III квартале было заключено несколько инвестиционных сделок, среди которых — покупка международным фондом Heitman одного из офисных зданий в составе МФК «Метрополис» у Capital Partners и приобретение фондом UFG Real Estate бизнес-центров «Пушкинский дом» и «Конкорд» у Capital Group. Также ведутся переговоры о приобретении структурами Алишера Усманова строящегося БЦ «Оружейный» у компании «ДС Девелопмент».

По мнению Владимира Авдеева, директора департамента инвестиций и мировых рынков, управляющего партнера S. A. Ricci, сегодня наиболее выгодны инвестиции в коммерческую недвижимость — для многих инвесторов это может явиться спасением капитала. При этом Владимир Авдеев уверен, что приобретать выгоднее пустое здание и сдавать площади самостоятельно или покупать здание, в котором у арендаторов «короткие» договоры. Это объясняется тем, что в случае высокой инфляции (а такой сценарий развития событий имеет высокую вероятность) покупать объекты с долгосрочными договорами невыгодно. Даже предусмотренное ежегодное увеличение ставки на 3% не покроет 15%-ной инфляции, а тем более гиперинфляции. И тогда владелец здания может попасть в долгосрочную кабалу к арендаторам, сдача помещений будет невыгодной, а разрыв договоров повлечет выплату штрафов и потерю репутации.

Как рассказал Владимир Авдеев, еще одним направлением инвестиций в коммерческую недвижимость, в свете сокращения нового строительства в Москве, может стать выкуп и реконструкция зданий бывших НИИ, заводов с полной сменой инфраструктурных систем, заменой фасадов и благоустройством территории — так называемое принципиальное улучшение. Если объемы площадей при реконструкции остаются без изменений, то сбор документации и строительные работы не занимают более 1,5 лет. Экономика проекта проста: цена 1 кв. м «на входе» около $3,5 тыс., стоимость реконструкции $1,5 тыс., а цена на «выходе» может составлять от $8 до $15 тыс. за кв. м., в зависимости от дислокации объекта.

Новинки
Осенью на рынке бизнес-центров класса А (премиум) появился деловой центр «Домников». Объект расположен в центре Москвы, около Садового кольца на проспекте Академика Сахарова. В 2010 году была создана УК «РВМ Мегаполис» для приобретения двух корпусов ДЦ «Домников» в интересах НПФ «Благосостояние». Третий корпус, уже заполненный арендаторами, принадлежит структурам «Росбанка».

В состав делового центра входит офисная башня высотой 28 этажей общей площадью 31 тыс. кв. м. Здание оснащено подземным паркингом, рассчитанным на 1018 машино-мест. Коэффициент парковки 1/75 — один из самых высоких для офисных объектов такого класса. Кроме парковки, ресторанов и фитнес-центра в «Домникове» расположено банковское хранилище, вертолетная площадка и VIP-паркинг с отдельным лифтом. С верхних этажей комплекса открываются панорамные виды на Москву. Девелопер проекта — ОПИН, эксклюзивными консультантами по сдаче в аренду площадей являются компании Jones Lang LaSalle, Knight Frank и S. A. Ricci. На сегодняшний день в башне уже сдано 15% площадей.

Гавриил Королев, директор по управлению активами фондов недвижимости ЗАО УК «РВМ Капитал» (управляющая компания ДЦ «Домников»), рассказал: «Наш выбор как инвесторов пал на объекты офисной недвижимости класса А в Москве, т. к. они менее других сегментов рынка коммерческой недвижимости подвержены рыночным рискам, а Москва является лидером офисного рынка России. В ЦАО, согласно результатам мониторинга ведущих брокеров, остается наименьший процент вакантных площадей (5-10%), даже в период финансового кризиса».

* В материале использованы данные компаний S. A. Ricci, Knight Frank, Jones Lang LaSalle.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий