Инвестиции без подряда

Приобретение участка без подряда стало одним из самых популярных способов кризисного инвестирования. Однако, как и предупреждали эксперты, фактически такие земли превратились в неликвидный актив и теперь постоянно дешевеют. К тому же до сих пор непонятно, удастся ли собственникам провести коммуникации.

Долгое время продавцы загородной недвижимости заманивали клиентов цитатой из Марка Твена: «Покупайте землю, ее больше не производят». Эта фраза действительно могла бы возыметь действие в стране, испытывающей дефицит земельных ресурсов, — но не в России. На отечественном рынке сформировалось гигантское предложение разнообразных участков. Например, любая предприимчивая компания могла скупать обанкротившиеся колхозы, аккумулируя в своих руках огромные площади. Однако сами по себе эти земли не представляли никакого интереса. Дело в том, что, согласно федеральному законодательству, каждый участок имеет назначение. И на землях сельскохозяйственного назначения практически ничего нельзя строить. Точнее — можно, но очень осторожно и не совсем то, что получится продать как полноценную жилую недвижимость. На практике все выглядело так: покупалось гигантское поле, огораживалось по периметру и предлагалось будущим инвесторам как потенциальный коттеджный поселок. Если речь шла о земле без подряда, затраты продавцы оказывались минимальными, иными словами, он не обещал ничего строить. Более того, появился еще более перспективный формат — без подряда и коммуникаций (газ, свет, вода). Такие участки стоили значительно дешевле, чем в целом по рынку. В итоге появилось огромное количество предложений, по сути, колхозной земли по необоснованным ценам. Все это сопровождалось навязчивой рекламой мечты о собственном доме на собственной земле.

В кризис доверчивые граждане кинулись скупать земельные участки, увидев в них потенциал для сохранения своих сбережений. При этом зачастую покупатели не уделяли должного внимания ни обещаниям девелопера по коммуникациям, ни объективным показателям инвестиционной привлекательности — таким как транспортная доступность, близость к объектам социальной инфраструктуры (больницам, школам, детским садам) и т.д. Так, согласно последнему исследованию компании Blackwood, несмотря на появление более качественных проектов, предлагающих готовые коттеджи и участки с подрядом, участки без подряда в общем объеме нового предложения продолжают доминировать. При этом, отмечают аналитики, серьезно изменившиеся предпочтения покупателей в отношении как общего бюджета покупки, так и основных характеристик домовладений и самих поселков стимулируют рост спроса на участки без подряда не только в экономсегменте, но и в более высоком классе.

Еще один фактор, в несколько раз увеличивший спрос на участки без подряда, — низкий порог входа. Компания «Красивая земля» в своем исследовании приводит такой пример. Поселок без подряда и коммуникаций «Ромашкино», расположенный в 60 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, был выведен на продажу в марте 2011 года. К началу октября были проданы все 670 участков. Это очень высокая скорость реализации — нормой считается, если в течение 1-1,5 года продается не менее 70%. В прошлом году был отмечен всплеск интереса к поселкам, не предусматривающим не только строительство, но и подведение инженерных коммуникаций. Участки там дешевле минимум на 20-30%, что делает подобные проекты весьма привлекательными для отдельных покупателей. Как отмечают аналитики компании «Красивая Земля», в этом году каждый десятый участок без подряда приобретается для перепродажи. Во второй половине прошлого года в инвестиционных целях покупался каждый седьмой участок, а два с половиной года назад — каждый пятый.

Но главное — что происходит с такими участками дальше. По данным ИНКОМ, за последние полгода участки без подряда подешевели на 23% — с 213 до 164,3 тыс. руб. за сотку. Впрочем, сообщают эксперты ИНКОМ, в кризис спрос на участки без подряда резко вырос и до настоящего времени сохраняется высоким, существенно опережая спрос на дома. В сентябре на участки без подряда пришлось 58% сделок, на коттеджи — 17%, на таунхаусы — 8%, на дуплексы — 2%. Рассматривая эти данные, нужно отчетливо понимать: для ИНКОМ, ориентированной на продажу коттеджей, участки без подряда являются, по сути, конкурентом. Конечно, в самой компании это будут отрицать, резонно указывая на то, что они занимаются премиум-сегментом и ничуть не заинтересованы в привлечении клиентов из экономкласса. Однако в действительности подобные исследования в любом случае работают на утверждение привлекательности коттеджей как инвестиционного продукта. В свою очередь компания «Красивая земля», продающая участки без подряда, уверяет, что инвесторы могут заработать на этом активе не менее 35-50% годовых. Понятно, что подобные исследования также преследуют собственные цели. Однако в обоих отчетах отсутствует такой важнейший параметр как ликвидность. А между тем, как ни странно, хотя землю «больше не производят», без подряда и коммуникаций ее очень трудно продать.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий