Инвесторы пытаются понять, как жить дальше

Со сменой власти в Москве для инвесторов-застройщиков началась другая эра. Вот уже почти год инвесторы пытаются выяснить волнующие их вопросы. Разрешат ли им достроить начатое, а если нет, будет ли город возвращать вложенные деньги? Что и на каких условиях теперь можно строить в Москве?

Какие варианты будут предложены вместо возведения офисных, торговых центров и жилья, которое фактически под запретом? В попытке прояснить контуры новой реальности инвесторы и чиновники собрались на конференцию «Банк реконструкции-2012. Примэряем новый курс». За настроениями в инвестиционном сообществе наблюдала корреспондент «МП» Анна Гараненко.

«Встретимся в суде и с удовольствием проиграем»
Самый болезненный для застройщиков и девелоперов сюжет — продолжающаяся ревизия инвестконтрактов. Более тысячи (точнее — 1175 включенных в постановление № 25ПП «О мерах по завершении реализации инвестиционных контрактов с участием правительства Москвы») строительных проектов должны быть отсортированы, изменены или расторгнуты. Специально для инвентаризации доставшегося наследства создана Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) под руководством мэра Сергея Собянина, которая собирается раз в неделю. Естественно, быстро вникнуть в тонкости документов и ситуаций невозможно. Неопределенность со сроками и результатами рассмотрения «дел» нервирует инвесторов — фактически они вынуждены стоять в очереди, а деньги, как известно, ждать не любят. По словам президента Ассоциации инвесторов Москвы Бориса Фролова, «уже появились проходимцы, предлагающие ускорить прохождение вопроса». Ожидалось, что к сентябрю «разбор завалов» закончится, но этого, очевидно, не произойдет. Это подтвердил участникам конференции председатель Комитета по инвестициям горадминистрации Константин Тимофеев:

— На сегодня существует около 3 тысяч обращений инвесторов. Все они должны рассматриваться на комиссии. Но большая часть вопросов не готова. И не потому, что власть что-то не сделала, — инвестор сам очень много работы не доводит до конца. Еженедельно мы рассматриваем около 200 вопросов. Большая часть идет на повторное рассмотрение.

Мы готовы продолжать работу и завершить ее до конца года. Составлен график, его можно посмотреть на сайте Москонтроля. По поводу отказа от некоторых проектов: у нас нет задачи прекратить те контракты, которые имели разумные экономические показатели. Но если это предложение вроде «хочу построить торговый центр площадью 300 тысяч квадратных метров на одном гектаре земли», надо понимать, что сейчас такое в принципе невозможно. Как с точки зрения транспорта и комфорта, так и с учетом возражений граждан (последние раньше, мягко говоря, тактично не учитывались). С такими предложениями обращаться бессмысленно.

В этой ситуации главной проблемой становится, как «разойтись по-хорошему». Инвестор хочет получить обратно деньги, вложенные за несколько лет в проект, прекращенный теперь не по его инициативе. Город без особого энтузиазма относится к перспективе расплачиваться по обязательствам, которые новая администрация на себя не брала. Как уточнил Константин Тимофеев, многие проблемы инвестора не от того, что город чего-то не сделал: «Часто он начинал проект, а потом решал построить в три раза больше запланированного и годами ходил вокруг органов власти, пытаясь согласовать увеличенные показатели. В итоге ничего не сделано, прошли годы, а сейчас компания хочет вернуть инвестиционный взнос…». Оптимальным решением в этой ситуации в мэрии считают судебную тяжбу. При ГЗК создана так называемая судебная группа.

— Когда инвестор слышит от чиновников предложение: «Давайте урегулируем вопрос в суде», это означает желание города урегулировать вопрос правильно, — прокомментировал ситуацию первый заместитель руководителя департамента экономической политики и развития Москвы Алексей Пешков. — Многие контракты заключались в разные годы и в разных правовых условиях. И часто в досудебном порядке ни город, ни инвестор не видят правильного решения, за которое не наступит ответственность. Город должен деньги инвестору, все это признают. Но Бюджетный кодекс не позволяет целевым образом выплатить ему эту сумму, потому что соответствующая строчка должна быть принята в законе о бюджете. Другой способ сделать это — по исполнительному листу. Фактически город говорит: «Инвестор, мы тебе должны, но иной формы с тобой рассчитаться, кроме как по суду, у нас нет». Мэром было принято решение: когда обязательства перед инвестором явные — например, он перечислил в бюджет прямой платеж, — город не будет проходить три инстанции, а ограничится одной-двумя.

Прекрасное далеко
Однако гораздо более интригующий вопрос — как будут работать инвесторы в Москве после того, как закончится ревизия старых проектов. На момент смены административной команды из 630 млрд рублей инвестиций 590 млрд составляли инвестиции в строительство. При этом градостроительные проблемы не решались, а накапливались. Теперь город не рассматривает инвестиции исключительно как инвестиционно-строительную деятельность. Он пытается уйти от ситуации «процесса ради процесса». Фактически мэрия должна изобрести способ сделать прибыльными сферы, от которых инвестор в массе своей привык шарахаться как от чумы, — социальную (школы, детские сады, больницы), дорожную и коммунальную инфраструктуры. В каком направлении двигается мысль чиновников, прояснил Алексей Пешков:

— Ни для кого не секрет, что в Москве дефицит мест в детских садах. Прямой инвестиционной привлекательности они не имели, поэтому вся программа по строительству дошкольных учреждений решалась через городской заказ. Между тем в мире совсем другая практика — учреждения образования имеют свою рентабельность как бизнес. Можно придумать механизм — например, перенаправив деньги с капитального строительства на субсидирование места в детском саду, — при котором инвесторы посчитают для себя возможным прийти в этот бизнес.

Пожалуй, самым популярным словом в обсуждении инвестиционных перспектив было «концессия» — эта схема привлечения денег более сложная, чем инвестконтракт, но с ее помощью можно осуществлять дорогие проекты.

— Классический пример концессии был реализован в Торонто, — рассказал «МП» Борис Фролов. — Сложилось так, что в этом регионе большое количество населения жило на островах, а работало в городе. Чтобы обеспечить предприятия людскими ресурсами, бюджет был вынужден дотировать перевозочные компании. Выгоднее было построить мосты и эстакады, чтобы люди сами добирались на машинах. Разработали концессионную схему. Условия предлагались такие: если построите дорогу за 5 лет, то на 20 лет она становится платной и инвестор может получать с нее доходы. Если не уложитесь в 5 лет, то дотировать перевозочные компании будете из своего кармана. Сдадите раньше — срок платной эксплуатации увеличивается. В итоге мосты были построены за три с половиной года…

Правда, к московским дорогам этот подход вряд ли применим: у администрации есть четкая установка, что платных дорог в городе быть не должно. В транспортной сфере больше шансов у так называемых контрактов жизненного цикла — когда инвестор строит дорогу, а затем в течение определенного времени получает из бюджета компенсацию на ее содержание. Концессия может быть использована при реконструкции исторических зданий: ничто не мешает заключить соглашения с арендаторами, чтобы те отреставрировали офисы-особняки и затем постепенно окупили свои затраты. Кстати, по информации из Ассоциации инвесторов Москвы, в департаменте имущества практически готов пилотный проект по 45 зданиям, которые могут быть предложены бизнесу по схеме концессии. Правда, его подробности на конференции оглашены не были.

Торопиться не надо
Так или иначе, дрейф в сторону тонких и сложных механизмов привлечения инвестиций — дело долгое. Более актуальной оказалась информация о том, что изменится для инвесторов здесь и сейчас. Во-первых, создана еще одна комиссия по аналогии с государственно-земельной — ГЗК занимается старыми инвестпроектами, а свежесозданный орган будет рассматривать новые проекты. Во-вторых, город собирается открыть инвестиционно-строительное «одно окно», сократив количество согласований в два раза. К концу года госуслуги в этой сфере должны быть полностью переведены в электронную форму. В-третьих, земельные участки под застройку город будет готовить за свой счет и выставлять на земельные аукционы.

— Сейчас в проработке 84 площадки, из них 38 — под размещение объектов торговли, общепита, быта, — рассказал руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. — 185 площадок под объекты метрополитена, которые должны появиться в 2012-2014 годах. Поле деятельности для инвесторов широкое, но взаимодействие по новым проектам пока не налажено. Это объективно так — Москва крупнейший мегаполис мира со всеми сопутствующими проблемами. Для того чтобы как следует в них разобраться и оценить ситуацию, и года мало. Так что ожидать от нас сразу неких стремительных шагов не стоит. Быстро — не значит хорошо.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий