Ипотечному заемщику в России приходится быть провидцем: понимать, какими будут заработки и расходы в обозримом будущем

И не расслабляться: поскольку ставки высоки, кредит надо брать на недолгий срок и гасить его как можно быстрее. Кроме того, не лишне четко представлять, сколько лет само жилье будет удовлетворять жизненным потребностям, не возникнет ли нужда его расширить или продать.

Продать купленную по ипотеке квартиру, чтобы купить, тоже за кредит, другую, — как правило, все это актуально для тех, кто взаимодействует с банком долго, лет 10 и более. В этом смысле российский рынок разительным образом отличается от рынков Западной Европы и США. Менять квартиры, дома, а тем более города — пока все это сюжеты из зарубежного кино.

Статистика банка «Уралсиб» показывает: пока лишь 1% клиентов нуждаются в переезде из одной ипотечной квартиры в другую. В пресс-службе банка объясняют, что массовый средний класс, пользуясь ипотечным кредитом, обычно выбирает свой финансовый лимит полностью. А его доходы хоть и растут, но крайне медленно.


Долгая история
Классические заемщики взаимодействуют с ипотечным банком десятилетия. По данным Сбербанка РФ, в абсолютном выражении количество его заемщиков со сроками ипотечного кредита до 10 лет за девять месяцев 2011 г. составило 95 000, что сопоставимо с количеством за аналогичный период 2008 г. — 97 000. В 2010 г. этот показатель составлял 51 000 кредитов.

В банке констатируют: число граждан, стремящихся взять взаймы на срок до 10 лет, в 2011 г. возросло до 44,4% по сравнению с 2010 г. (34,5%) и 2008 г. (38,5%). До этого в Сбербанке занимали на более длительные сроки. Такое изменение рассматривают как положительную тенденцию и объясняют «повышением доступности процентных ставок ипотечного кредитования в целом по всем срокам». Увеличение срока кредита — это в основном один из инструментов снижения ежемесячного платежа, объясняют в Сбербанке.

Сокращению сроков, которое фиксируют в банке, по мнению его сотрудников, также способствовали переход Сбербанка с дифференцированных на аннуитетные графики платежей, что также уменьшает ежемесячные выплаты и позволяет взять кредит на меньший срок. Кроме того, банком проводились специальные акции, когда займы на срок до 8 лет выдавались под 8% (таких программ уже нет).

Глава Сбербанка Герман Греф заявил в начале этого года, что понижения ставок не предвидится: «4-5 месяцев назад мы выдавали ипотеку под 8% годовых на восемь лет, а сегодня у нас ставки привлечения [финансирования] 8%. Будем постепенно поднимать ставки по кредитам физлицам».

Большинство экспертов стремление заемщиков сократить сроки взаимодействия с банками до минимальных объясняют желанием людей быстрее расплатиться по долгам, взятым на довольно жестких условиях, и неуверенностью в дальнейшей платежеспособности. По опыту «ВТБ 24» фактические темпы погашения кредитов, как правило, превышают плановые, сообщила пресс-служба банка. В то же время в «ВТБ 24», ссылаясь на статистику Банка России, утверждают, что средний срок кредитования не претерпел кардинальных изменений и составляет около 15 лет. Многие банки берут штраф за досрочное погашение кредита.

В Сбербанке доля выданных кредитов со сроками от 10 до 20 лет за 2011 г. составила 42,6%, за 2010 г. — 49,1%, за 2008 г. — 41,7%. Доля кредитов со сроками от 20 до 30 лет за 2011 г. составила 13%, за 2010 г. — 16,4%, за 2008 г.- 19,7%.

То есть более половины заемщиков рассчитывают взаимодействовать с банком достаточно долго, почти четверть среднего срока человеческой жизни. За это время могут произойти самые разные изменения — от прибавления в семействе до переезда в другой город и даже страну. Покупка нового жилья по ипотеке, продажа приобретенного и пока еще находящегося в залоге у банка — эти проблемы кредитными организациями и риэлторами в настоящее время решаются в ручном режиме. Но потребности в сделках с ипотечными квартирами со стороны заемщиков растут. Как выразилась руководитель отделения «Бест-недвижимости» Эльмира Дмитриева, услуга идет не впереди клиента, а за ним.


Сначала снять залог
По оценкам Натальи Семеновой, генерального директора «СКМ риэлти», доля клиентов, которым уже сейчас нужно продать купленную по ипотеке квартиру, составляет примерно 5-10%.

По словам Ирины Кажикиной, руководителя ипотечной службы «Релайт-недвижимости», осуществлять сделки с ипотечными квартирами можно разными способами. Самый понятный — найти покупателя, продать залоговую квартиру, погасить долг банку, затем взять другой ипотечный кредит и приобрести другой объект. Для продажи залоговой квартиры необходимо получить письменное согласие банка-кредитора и уточнить технологию сделки продажи из-под залога.

Второй способ — если долг банку небольшой, можно найти покупателя, готового внести в качестве предоплаты сумму, необходимую для полного исполнения обязательств по кредитному договору. В этом случае возможна альтернативная сделка, т. е. одновременная продажа залоговой квартиры и покупка новой квартиры с ипотечным кредитом. Можно также рассмотреть кредиты на улучшение жилищных условий, такие продукты в ряде банков есть.

Получается, что покупка новой ипотечной квартиры всегда упирается в продажу старой и снятие залога. Именно такой подход подтверждают в «Уралсибе». Смена жилья осуществляется через продажу заложенной квартиры и внесение средств для погашения долга. Затем оформляется новый ипотечный кредит — уже на новую квартиру.

Оба описанных варианта предусматривают продажу заложенной квартиры, что и вызывает сложности. К находящимся у банков в залоге квартирам покупатели относятся с недоверием, говорят в компании «Домус финанс».

Да и первый вариант не так прост в исполнении. Скорее всего клиенту придется остаться на время без жилья, так как между продажей старого и покупкой нового пройдет некий промежуток времени, говорит Владимир Лопатин, вице-президент Страхового дома ВСК, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. Поэтому Лопатин предлагает такую схему: сначала взять большой кредит в новом банке, чтобы его хватило и для погашения кредита в старом банке (с продажей объекта и снятием залога на него), и для покупки новой квартиры. Тогда все нормально: сначала можно купить новую квартиру, спокойно переехать в нее и только потом, опять же спокойно, без спешки и потерь, продать старую. Но в этом случае может возникнуть другая проблема — с платежеспособностью клиента. Большинство банков потребуют от претендента подтверждения доходов, которые позволят ему обслуживать именно большой кредит, даже несмотря на то что часть его будет вскоре погашена за счет продажи прежнего жилья.

В Сбербанке РФ можно вывести квартиру из-под залога для продажи и последующего приобретения другой (о такой схеме даже не знали опрошенные «Ведомостями» риэлторы). Это разрешено при условии, что клиент в залог на время проведения сделки предоставит другой объект недвижимости на сумму остатка по кредиту. Другой вариант — когда физическое лицо приобретает у заемщика Сбербанка заложенную квартиру, оформляя на себя новый ипотечный кредит в этом же банке на ту же квартиру. Сложность в том, что новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. И еще неясно, что проще — найти на свой кредит нового заемщика или найти покупателя, готового выложить живые деньги и погасить долг продавца.

Если заемщик «вырастает» из квартиры и ему требуется другая, большей площади, и если позволяет платежеспособность, клиент в кредит может приобрести новую квартиру, а прежнюю сдавать и продолжать выплаты по первому кредиту, комментируют в «ВТБ 24». Однако и в данном случае клиент должен продемонстрировать и документально подтвердить свою высокую платежеспособность.

По словам Лопатина, альтернативы нет. Но банки тут ни при чем. «В России до сих пор нельзя подать документы, например, на регистрацию снятия залога квартиры в одном банке и одновременную регистрацию залога этой же квартиры в другом, который готов дать деньги клиенту для погашения ранее взятого кредита. Сначала, говорят, снимите первый залог, а уж потом подавайте на регистрацию следующего. Это создает участникам рынка массу неудобств, но ничего с этим не поделаешь», — объясняет он.

Пока подобные манипуляции требуются не часто. «Молода еще наша ипотека. Не набрала критическую массу. Многие банки только в кризис впервые и столкнулись с проблемой продажи объекта из-под залога. Но таких случаев будет больше», — не сомневается Лопатин.


Кредит на всю жизнь
В западных странах кредит – это практически на всю жизнь. В заемщиках 90–98% населения. Когда ставки колеблются в среднем от 3–4%, а могут быть даже 2–2,5% (многое зависит от документов заемщика и кредитной истории), нет смысла погашать долг быстро, говорит Екатерина Тейн, партнер Chesterton International Real Estate.

Много сказано о доступности западных кредитов. После кризиса появились некоторые новшества, но не в сторону ухудшения условий для заемщиков. На сегодняшний день в США, например, плавающая ставка процента по ипотечному кредиту составляет 4,57%, что соответствует уровню 50-летней давности. Процент был снижен как в связи с уменьшением покупательской способности на рынке жилой недвижимости, так и с массовым ухудшением кредитных историй многих американцев. Ставки по ипотеке в Европе приблизительно одинаковы у всех стран еврозоны – около 4–5,5%, самые низкие – в Швейцарии: от 1,5 до 3%. За последнее время ставки по ипотеке постепенно снижаются и, по мнению Татьяны Никишиной из Moscow Sotheby’s Realty, тенденция сохранится.

По ее наблюдению, с 2010 г. в США, например, стали появляться сделки за наличные, что раньше скорее было редкостью. Игорь Индриксонс, глава консалтингового портала по инвестициям в недвижимость, отмечает: если попытаться купить обычное жилье за наличные, то в местном агентстве недвижимости могут просто не знать, как сопроводить такую сделку. Первый вопрос, который там задают покупателю, – об утвержденной сумме кредита у ипотечного брокера.

Как правило, на Западе за 20 лет люди несколько раз меняют жилье. В Англии – в среднем один раз в семь лет. Оставаясь должны банку, они продают и меняют свое жилье в среднем по три раза. Банки вынуждены быть гибкими, иначе рынок просто встанет, комментирует Тейн. Соответственно, долг банку не принято рассматривать как неподъемное ярмо. Кроме того, развита практика снимать жилье, добавляет Игорь Индриксонс. В России же сопоставлять стоимость аренды и ежемесячные отчисления банку пока не принято.

«Все кредиты банков проходят процедуру секьюритизации, т. е. продаются специализированным фондам в обмен на облигации. Но это не мешает банкам проводить взаимозачеты, если жилье меняет своих хозяев, – говорит Индриксонс. – В Великобритании, например, существует надзорный орган – Financial Services Authority (FSA), который отслеживает корректность таких операций. Существенно и то, что квартира, даже если она находится в залоге у банка, является собственностью жильца, который выплачивает за нее деньги. Это упрощает манипуляции с ней на рынке».

Однако и банк имеет гораздо больше гарантий на возврат недвижимости, если плательщик оказывается банкротом. Законом строго оговаривается, когда кредитор может забрать жилье у неплательщика. При наступлении определенной просрочки (например, 90 дней после истечения даты погашения очередного взноса банку) банк подает в суд, там оперативно решается вопрос выселения. На дверь должника вывешивается предупреждение о необходимости покинуть помещение в течение 24 часов.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий