Ипотечный кредит. Курс молодого бойца

Причин, по которым люди берут ипотеку, достаточно много. Кому-то больше нравится платить по ипотеке ежемесячные платежи за свою квартиру, чем арендную плату за чужую, кто-то решает подумать о детях и вкладывать свои сбережения в жилье. Ипотека предоставляет неплохую возможность просто улучшить свои жилищные условия- стоимость имеющейся квартиры банки засчитывают в качестве первоначального взноса.

Итак, вы думаете о том, что надо уже решать квартирный вопрос, или приняли твердое решение- встает вопрос, что и в какой последовательности делать.

В этой статье попытаюсь обобщить опыт проведенных сделок с использованием ипотечного кредита.

1. «Звонок другу»

Как бы это ни банально звучало, я советую в первую очередь определиться со специалистом, который будет помогать вам в решении этой непростой задачи. И в интернете, и на консультациях я слышал не раз мнение, мол, сопровождение сделки риелтором- это дополнительные расходы на человека, который ничего не делает и ни за что не отвечает. Соглашусь, платить деньги человеку, который ничего не делает и ни за что не отвечает- не надо. Надо найти именно СПЕЦИАЛИСТА. Поверьте, специалист свои деньги отработает, еще и ваши сэкономит, а вот нервы и время точно будут спасены. Намек- специалисты «не водятся» в размалеванных фургончиках у метро, или на всякого рода «бесплатных консультациях» в риелторских фирмах. Кроме рекомендаций, есть еще один неплохой критерий выбора- если вам рассказывают, что все сложно, что вы можете потерять деньги и остаться без квартиры, что вы сами ничего не сделаете, что риелторская фирма все сделает «под ключ», вам явно в другую дверь. Нужный вам человек объяснит, что вам надо сделать, что вы можете сделать сами, что надо делать вместе. Во сколько обойдется его помощь на разных этапах сделки.

Еще одно соображение «экономных» людей- банк проверяет документы на квартиру, плюс можно /или нужно застраховать титул сделки- риск потери квартиры по иску продавца или третьих лиц. Вынужден их разочаровать- банк проверяет только заемщика, которому он дает деньги. То, что у заемщика отсудят квартиру, приведет только к тому, что банк потребует погасить оставшуюся часть кредита НЕМЕДЛЕННО! Вместо помощи в суде и после суда заемщик получает проблемы с банком…

Страхование сделки, увы, тоже не является панацеей. Чтобы получить деньги от страховой компании, надо быть хорошим специалистом по части составления договоров страхования, прибавьте к этому тот факт, что банки активно «продвигают» свои компании- и вы поймете, что и со страховой придется судиться за выплату возмещения. Причем, как понимаете, результат может быть не в пользу заемщика.

2. Теперь надо определиться со СХЕМОЙ СДЕЛКИ. Я уже устал удивляться, глядя, как люди делают очень странные поступки и очень странные покупки. Говоря обобщенно- надо понять, что и когда продавать и что и когда покупать. Поверьте, наличие на этом этапе специалиста, который имеет представление о ценах в городе, о фейковых вариантах, о разнице в цене альтернативных вариантов и свободных квартир, -сбережет вам время и силы. И еще. Не забудьте, что вам предстоит сделать ремонт и купить мебель в вашу квартиру. Эти траты тоже надо включить в смету и учесть при составлении схемы сделки.

Случай из практики
Ко мне обратился знакомый за сопровождением сделки по покупке квартиры в ипотеку. У человека были деньги на минимальный первоначальный взнос, была квартира, которую он хотел поменять на большую с использованием ипотечного кредита. Вопрос упирался в ремонт- в том «ареале обитания», где искалась Квартира Мечты, были как квартиры с ремонтом (за который хозяева просили явно больше, чем ими было потрачено), так и квартиры без отделки, по цене на 10-15 % ниже. Вместо того, чтобы внести первоначальный взнос, купить по ипотеке квартиру, сделать в ней ремонт, параллельно выставив свою старую квартиру на продажу уже как свободную, человек ввязался в альтернативу, цепочка выросла до 4 звеньев, деньги закладывались уже в двух банках, ибо ипотека была не только у моего клиента. (хочу сделать замечание, подобное надписи на упаковках с лекарствами, приведенное мною решение- это решение именно моего клиента, и именно в его ситуации, другому человеку при других условиях- "необходимо проконсультироваться со специалистом").

Если же вы категорически против того, чтобы обращаться к риелтору за помощью, на этом этапе вам предстоит покататься по продаваемым квартирам, чтобы понять, что вы РЕАЛЬНО сможете купить за те деньги, которые получите в банке. Разница между совершенно одинаковыми квартирами одном и том же доме в объявлениях может составлять 20-30 % в цене, понять, в чем дело можно только путем просмотра и ознакомления с документами и хозяевами.

3. Ипотечная программа
Итак, со схемой определились. Понятно, что покупаем, что продаем, сколько денег для этого надо. Теперь надо выяснить, насколько наши желания совпадают с нашими возможностями.

Во-первых, надо выбрать банк, во-вторых, надо выбрать кредитного инспектора в выбранном банке. Неприятная новость- то, что пишут банки в рекламе (условия получения кредита, процентные ставки по ипотеке, сроки получения кредита), серьезно расходится с тем, что вам будет предложено в кредитном договоре перед сделкой, исходя конкретно из вашего случая. Бывали случаи, когда кредитные менеджеры были не совсем в курсе того, о чем конкретно вещалось в экрана телевизора в рекламирующем их банк ролике. Поэтому будьте готовы к тому, что придется затратить некоторое время на знакомство с разными кредитными программами разных банков. Поставьте себе задачу посетить хотя бы три банка, предлагающих подходящую вам программу. И не надейтесь, что по телефону вам дадут исчерпывающую информацию. У девушек в колл-центре есть одна задача- «продать встречу», то есть сделать так, чтобы вы дошли- доехали до банка/риелторской фирмы. Можно обещать все что угодно, приукрашивать действительность, лишь бы клиент пришел на консультацию. Дальше специально обученные люди будут выполнять задачу продажи своего кредитного продукта, что проще сделать именно при личной встрече, чем по телефону. По телефону вообще ничего не продается.

Ваша же задача на консультацию- получить некие цифры (понятно, что приблизительные) по сумме кредита, срокам, ежемесячным выплатам и тем документам, которые вам надо будет предоставить.

После выбора банка, ипотечной программы, вы попадаете к кредитному менеджеру, который готовит ваши документы для получения ипотечного кредита. Помните, что кредитный менеджер-это не Президент банка, и если вы увидите признаки некомпетентности, пренебрежения вашими интересами- решительно обращайтесь к руководству и требуйте поменять вам сотрудника. Поверьте, от его желания вам помочь, его грамотности может зависеть успех вашей сделки. (теоретически, эти самые кредитные менеджеры должны быть каким-то образом замотивированы на большее количество выдаваемых кредитов, но практически- либо никакой мотивации у них нет, не предусмотрено, либо эйчары банка специально подбирают людей на эти позиции, которых в принципе невозможно ничем заинтересовать).

Советские времена прошли, но понятие «блат» осталось. Поэтому, если у вас есть знакомые, работающие в банке, — в первую очередь обращайтесь к ним. Поверьте, условия «для своих» могут разительно отличаться в лучшую сторону по сравнению с любыми рекламными «завлекаловками».

Далее следует период сбора справок о доходах и получение одобрение от банка вас как заемщика. На выходе вы получите уведомление о выдаче вам кредита, которое надо очень внимательно изучить и подробно обсудить любые неясности с вашим кредитным инспектором. Опять же, будет хорошо, если при этой беседе будет присутствовать ваш риелтор, который знает, какие вопросы надо задавать. После получения уведомления у вас должна быть четкая схема будущей сделки:

-сколько времени надо на оценку,
-сколько- на одобрение найденного варианта юристами банка,
-сколько – на получение денег из кассы для закладки в ячейку,
-как получить письменный отказ банка в случае, если документы на квартиру не устроят банковских юристов (зачем- напишу позже).

А еще на этом этапе у вас должен быть проект кредитного договора, который вы подпишете при получении кредита, а так же проект договора купли-продажи и договора об аренде с особыми условиями доступа индивидуального банковского сейфа, через который будут проводиться расчеты с продавцом.

Признаюсь честно, ни у одного клиента такой ясной картины в голове не было, реально люди не представляли, когда они выйдут на сделку, подыскав квартиру и внеся аванс.

В следующем выпуске будет рассказано, какие ипотечнику надо знать тонкости при поиске квартиры, при внесении аванса, при планировании сделки.

Удачных вам продаж, успешных покупок и хороших кредитых менеджеров!

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий