К вопросу о доходном жилье, за которое ратует правительство или почему арендный бизнес России не развивается?

Согласно прогнозам многих экспертов недвижимости доходное жилье в ближайшее время вряд ли сможет широко распространиться в России.

Аналитики считают, что развитие бизнеса по сдаче в аренду жилой недвижимости во многом тормозят высокие темпы роста цен и отсутствие инфраструктуры для развития должного рентного подхода к жилью.

Продать выгоднее, чем сдавать в аренду
Управляющие достаточно крупных московских девелоперских компаний заявляют о том, что сейчас в столице гораздо выгоднее инвестировать в жилую недвижимость с целью ее последующей продажи. Цены на жилье постоянно растут, а сроки окупаемости арендной квартиры в Москве слишком большие и составляют от 13 лет до 24, а средний показатель остановился на отметке 20 лет. При этом квартиры в элитных домах окупаются гораздо медленнее, чем жильё эконом и бизнес класса.

Стоит отметить, что в других странах ситуация несколько иная. Там вполне реально найти выгодные варианты для арендного инвестирования. Ситуацию можно рассмотреть на простом примере. Так по данным, предоставленным компанией «Инком-Недвижимость», стоимость аренды однокомнатной (38 квадратных метров) квартиры в Москве в июле этого года составила 28,2 тысячи рублей в месяц, а покупка жилой площади по статистике НАСИ обошелся бы в этот период где-то около 137,3 тысяч рублей за метр.

В итоге, применив простую схему расчёта, можно вычислить, что окупаемость вложенных в эту недвижимость средств арендодателя займет период в 16 лет.

Для сравнения посмотрим, что в других странах
Согласно информации, предоставленной главой латвийской компании Ekocentrs Еленой Корджевой, квартира в спальном районе Риги обойдется в 600-700 евро за квадрат или же 23 – 26,5 тысяч евро за 38-метровую однушку (в переводе на российские рубли выходит около 1 миллиона). Аренда такой квартиры в Риге стоит порядка 100 – 150 евро. При этом окупаемость инвестиций составляет от 14 до 20 лет. Эти показатели близки к отечественным, однако купить жилую недвижимость в Латвии можно гораздо дешевле, чем в Москве, при этом в качестве бонуса вы сможете получить долгосрочный вид на жительство в стране, входящей в Евросоюз.

Недвижимость в южных странах тоже может рассматриваться как вариант для выгодных инвестиций. Так, например можно обратить свой взор на Кипр. Эксперт по зарубежной недвижимости нашего портала Александр Бочаров отмечает, что в настоящее время апартаменты в 39 квадратов в доме, расположенном в 100 метрах от моря, можно приобрести за 62 тысячи евро. За один квадрат соответственно придется заплатить 1,5 тысячи евро. Но и сдать в аренду такое жильё тоже можно достаточно выгодно — 400 – 600 евро в месяц . Полностью окупится такое капиталовложение через 8,5 – 13 лет. Несомненно, сдавать квартиру на Кипре по максимальной цене в течение всего года не получится, однако разница с Москвой в получаемой выгоде и стоимости жилья очевидна.

Ситуация с окупаемостью жилой недвижимости в Болгарии сходна с таковой в России. Директор болгарской компании «Артела» Юлия Вавилова в качестве примера приводит обстановку на рынке жилой недвижимости в городе Варна. Здесь один квадратный метр жилплощади стоит около тысячи евро, а однокомнатная квартира (35 – 40 кв. метров) обойдется покупателю в 35 – 40 тысяч евро. Средняя цена аренды такой квартиры составляет 200 евро. Соответственно окупится такое жильё практически за такой же срок, как и в столице РФ, то есть за 15 – 17 лет.

Относительно быстро инвестиции в арендную недвижимость окупаются в Панаме и Египте. По данным, предоставленным египетской компанией Sunny House, средняя стоимость однушки в Хургаде составляет 25 – 30 тысяч долларов. При этом вполне возможно сдать такую жилплощадь за 250 – 300 долларов в месяц. В таком случае, вложенные средства окупаются уже через 7,5 – 9 лет. Хотя стоит учитывать и тот факт, что в курортном Египте достаточно развита сеть отелей, которым туристы зачастую отдают предпочтение.

В Панаме цены на жилую недвижимость значительно выше, чем в Египте. Здесь стоимость однокомнатных апартаментов (зала + спальня) будет практически равна цене однушки в Москве – 170 тысяч долларов. Однако аренда здесь дороже — примерно полторы тысячи долларов в месяц. Такая квартира окупится арендодателю менее чем через 10 лет.

Итак, из выше изложенного можно сделать вывод, что для России характерен довольно длительный и тем самым не выгодный срок окупаемости вложений в арендную недвижимость. При таком раскладе инвестору гораздо проще положить деньги в банк, где прибыль будет вдвое больше при том, что не нужно решать проблемы с поиском арендаторов и следить за сохранностью мебели в сдаваемой квартире.

Такую неблагоприятную для арендодателей ситуацию аналитики объясняют слишком высокими ценами на недвижимость в России. На сегодняшний день в стоимость квадратного метра жилья закладывается оплата проектных и предпроектных работ, подготовка участка к застройке, коррупционные расходы и само строительство.

Кроме того, цены значительно взвинчивает оплата так называемых «административных» барьеров. Эксперты нашего портала считают, что если удастся нивелировать эту область дополнительных затрат, то стоимость жилья может снизится почти на четверть, а это в свою очередь уменьшит разницу между арендной ставкой и стоимостью квартиры. Соответственно окупаемость арендной недвижимости в стране сможет ускорить свои темпы.

В чём еще кроются недостатки отечественной ренты?
Помимо длительного срока окупаемости, рентный бизнес России имеет и другие минусы. Одним из серьезных недостатков является поиск арендаторов и поддержание хорошего состояния сдаваемой жилплощади. Так, к примеру, за границей, есть возможность сдавать жилую недвижимость, как самостоятельно, так и при помощи соответствующих агентств.

Так наш эксперт Александр Бочаров отмечает, что за рубежом вполне реально выкупить жилую площадь в специализированном жилом комплексе, который полностью находятся под контролем управляющей компании. В этом случае инвестор может приобрести несколько апартаментов или же целый дом. Существуют также варианты косвенных инвестиций. В этом случае инвестор становится пайщиком определенного инвестиционного фонда, который специализируется в рамках жилой недвижимости.
К сожалению, в нашей стране возможностей для подобных инвестиций очень мало. Так, например, даже в столице не достаточно хорошо развита сфера услуг по предоставлению доверительного управления жилой недвижимостью. По этой причине инвестору приходится заниматься всеми вопросами самостоятельно, а это и постоянный поиск арендаторов, и текущие ремонты, и уход за мебелью. Все это отнимает много времени и делает арендный бизнес не совсем привлекательным.

Кроме того собственнику жилой недвижимости в России приходится платить немалый налог на доходы физических лиц. Стоит отметить, что в ряде зарубежных стран он высчитывается исходя из чистого дохода, то есть с вычетом расходов на ремонт, услуги компаний, занимающихся обслуживанием недвижимости и сдачей ее в аренду, а также на погашение ипотечного кредита. В РФ этот налог уплачивается с валового дохода, которым считается вся сумма прибыли без каких-либо вычетов.

Россияне рассчитывают на рост цен
Получается, что мотивация наших инвесторов, вкладывающих деньги в жилую недвижимость в первую очередь связана с ожиданиями повышения роста цен, а не с целью получения прибыли от сдачи жилья в аренду. Рентный доход для россиян скорее дополнительный плюс, но не основная цель инвестирования.

А вот у заграничных инвесторов наблюдается совсем противоположная тенденция. Здесь основной расчет ведется на получение постоянного рентного дохода от приобретенной жилплощади, а уже рост стоимости недвижимости рассматривается как дополнительный бонус.

Александр Бочаров ранее в статье «Инвестируем за рубежом…» объяснял такую ситуацию тем, что на западе достаточно выгодные ипотечные ставки, что позволяет многим людям зарабатывать себе на жизнь играя на разнице стоимости ипотеки, полученной на приобретение жилья, и доходом, который приносит эта недвижимость при сдаче ее в аренду. В России же такая ситуация пока невозможна и одной из причин этого являются слишком высокие ипотечные ставки, которые не позволяют инвесторам нормально зарабатывать на сдаче жилья в аренду.

Кроме того, стоит заметить, что Россия является практически единственной страной, в которой доходы от гособлигаций выше, чем доходы от аренды жилой недвижимости. При том, что всем известно о рисках связанных с инвестированием в арендное жильё.

В России намного проще заработать деньги, чем где-либо за рубежом. Поэтому так уж сложилось, что у россиян достаточно много денег, однако при этом у них нет выгодных возможностей для инвестиций. Поэтому для жителя России альтернативой размещения свободных денежных средств в банке или на фондовом рынке является покупка недвижимости с возможностью ее последующей продажи. При этом большинство людей не особо стремятся сдавать в аренду купленное жилье, так как покупка недвижимости уже давно стала надежным капиталовложением в нашей стране, сродни вложению в слиток золота.

В связи со сложившейся ситуацией Минрегион планирует к концу 2020 перевести до 20% вновь возводимого жилья в разряд доходных домов, то есть в жилую недвижимость, строящуюся для последующей сдачи в аренду. Однако реализация таких планов еще под большим вопросом. Ведь российским инвесторам зачастую выгоднее вложить свои средства в недвижимость других стран, где срок окупаемости инвестиций меньше и налоги ниже. Кроме того, на западе широко распространены специализированные организации, которые берут на себя всё управление недвижимостью инвестора и тем самым значительно экономят его силы и время.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий