Как изменялись цены на квартиры в Минске в 2011 году

За предыдущий год, как и за предыдущие 3 года, цены на минские квартиры снизились, хотя и не так стремительно. За 2011 год минские квартиры, выставляемые на продажу, подешевели весьма незначительно – всего на 4%. На декабрь 2011 года средняя цена предложения составляла 1 319 долл/кв.метр, вернувшись к ценам 2006 года.

Заметим, что начиная с 2005 года цены на минские квартиры непрерывно росли вплоть до 2008 года, достигнув максимума цены около 2 000 долларов за «квадрат». Период роста составил 3 года. Мировой финансовый кризис и девальвация белорусского рубля в 2009 году заставили многих покупателей отказаться от инвестирования в недвижимость, и за 2009 год минские квартиры подешевели на 30%. Активность же на рынке жилья Минска в 2009 году оставалась стабильной – 10 675 договоров купли-продажи против 10 231 – в 2008 году и 9 281 – в 2007-м. Как видим, ни девальвация белорусского рубля, ни снижение цен не оказали существенного влияния на количество сделок. Похоже, заработанные денежные средства приходят на рынок недвижимости независимо от кризисов и ухудшения экономической ситуации. Просто те, кто планировали переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, переехали в трехкомнатную.

Ни 2010, ни 2011 год не принес никаких кардинальных перемен на рынок жилья Минска – цены стабилизировались. И даже неопределенность на валютном рынке в середине года и существенное снижение покупательской способности белорусского рубля, а также рост ставок по кредитам на жильё не обрушили цены на квартиры, чего так ожидали некоторые говоруны на форумах в Интернете. Цены не обрушились в долларовом эквиваленте, а вот в белорусских рублях они выросли в 2,8 раза.


Динамика изменения цен на квартиры в Минске в 2011 году представлена ниже.

Разница между ценой предложения и ценой фактических продаж на конец года составила 11%, а в некоторые месяцы эта разница достигала 14%. Нельзя сказать, что 10-14% — это сугубо величина торга. Средняя цена предложения учитывает цены всех выставленных на продажу квартир. Нередки случаи, когда продавцы переоценивают стоимость своей квартиры, но к советам специалистов не прислушиваются, и эти объекты «зависают» в базах данных на месяцы, тем самым влияя на статистику.

Что касается цен на минские квартиры по комнатности, то на однокомнатные квартиры спрос находится в диапазоне 35-42 тысяч долларов. Стабильным спросом пользуется самое дешевое жилье, пусть и не самое качественное. Например, в микрайонах Чижовка и Шабаны, а также в районах старой застройки можно найти квартиру стоимостью от 35 до 38 тысяч долларов. Это обычно малометражные квартиры общей площадью от 28 до 35 квадратных метров в старых пятиэтажных домах. Правда, квартиры с ценой до 40 тысяч долларов начали появляться и в 9-этажных панельных домах. Вместе с тем, специалисты отмечают, что самое дешевое жилье в Минске было "вымыто" с рынка еще в последние месяцы прошлого года. Так, в ноябре прошлого года можно было приобрести небольшие однокомнатные квартиры в Заводском районе за 33-35 тысяч долларов. Исчезли из продажи и совсем маленькие квартиры такого бюджетного варианта общей площадью около 21 кв. метра, которые раньше стоили от 28 до 30 тысяч долларов. Самое большое количество предложений однокомнатных квартир находится в диапазоне от 42 до 50 тысяч долларов.

Двухкомнатные квартиры: В ноябре прошлого года можно было найти предложения так называемых «полуторок» общей площадью 39-42 кв. метра за 43-45 тысяч долларов и ниже. Как правило, покупатели на такие квартиры находятся сразу – бывает, что до рекламы в СМИ они не доходят. Цены на стандартные 48 квадратных метров в 9-этажных домах находятся в диапазоне 58-70 тысяч долларов.

Трехкомнатные квартиры: В январе с рынка исчезли совсем дешевые трехкомнатные квартиры, которые еще в ноябре можно было приобрести за 46-47 тысяч долларов. В экспозиции представлены лишь несколько квартир ценой до 60 тысяч долларов. Средняя стоимость стандартной трехкомнатной квартиры общей площадью 63 кв. метров в 9-этажном доме — 70-76 тысяч долларов.

На вторичном рынке жилья цены устанавливают сами продавцы. Иногда они довольно долго не соглашаются с доводами риэлтеров, что их жилье за такие цены продать невозможно. Вместе с тем, порядка 30% выставленных на продажу квартир имеют завышенную цену и по таким ценам не продаются. Квартира будет продана в том случае, если стоимость квадратного метра не превышает 1 200-1250 долларов, а по отдельным жилым объектам она снижается даже до 1 000 долларов.

Специалисты рынка недвижимости считают, что в первой половине этого года ситуация на вторичном рынке жилья Минска не изменится. А вот со второй половины 2012 года возможен даже небольшой рост цен. Хотя некоторые риэлтеры предполагают, что рост возможен только в национальной валюте, но не в долларах. Дело в том, что правительством страны на этот год запланирована инфляция на уровне 22%. Это означает дальнейшую девальвацию белорусского рубля и то, что зарплаты потенциальных покупателей квартир в долларовом эквиваленте практически не увеличатся. На вторичном рынке жилья существует экономический механизм по формированию рыночных цен на квартиры. Адекватная цена квадратного метра жилья на свободном рынке всегда примерно в три раза выше размера средней зарплаты потенциальных покупателей. Сегодня зарплаты работников в долларовом эквиваленте составляют примерно 320-340 долларов. Это означает, что стоимость квадратного метра должна приблизиться к 1 000 долларов. Правда, если средняя зарплата подрастет, то и цены на минские квартиры подтянутся за ней.

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий