Как надувают покупателей дешевых дач и как не попасться на удочку?

Участки без подряда — самый продаваемый формат подмосковного загородного жилья. Вдоль любого шоссе билборды наперебой призывают стать землевладельцами за сущие копейки. Казалось бы, покупая голый кусок земли и строясь своими силами, можно особенно не бояться жульничества со стороны застройщика. На самом же деле и здесь обманывают, да еще как.


Земля или обещания
Начнем с того, что договор, по которому продается участок, — это далеко не всегда именно договор о продаже участка. Зачастую вместо этого вам предложат предварительный договор купли-продажи. Если вчитаться в этот документ повнимательнее, то обнаружится, что его предметом является не кусок земли, а обязательство со временем заключить с вами настоящий договор купли-продажи.

— Для Подмосковья это в принципе нормальная практика, — констатирует руководитель офиса продаж одной из риелторских фирм Валерий Лукинов. — И если покупать землю у проверенной компании, риск минимален.

Обычно все проходит гладко, но иногда случаются сбои. Свежий пример — скандал с поселком Барвиха Вилладж, из-за которого на днях прошли обыски в офисах агентства недвижимости «Миэль». Там, правда, участки были с подрядом, но проблема касалась именно земли, которую люди «приобрели» по преддоговорам купли-продажи.

Другой печальный пример — поселок без подряда Серебряная Подкова. Продавался он тоже по предварительным договорам, и все документы у продавца вроде бы были. Но когда дошло до оформления земли в собственность, оказалось, что на все участки наложен арест из-за прегрешений их прошлого владельца. Дачникам пришлось судиться.

В принципе схема с предварительными договорами возникает только тогда, когда у продавца что-то не в порядке. Просто иногда проблема нестрашная. Например, девелопер купил у землевладельца большой кусок земли по 500 долларов за сотку и сразу начал продавать участки по 2000 за сотку по преддоговорам в расчете потом на эти деньги провести межевание.

Но и тут есть риск. Кто знает, как пойдут продажи и когда можно будет наконец оформить собственность на землю. Продажи сейчас идут плохо. По подсчетам экспертов только 10-15% всех подмосковных поселков эконом- и бизнес-класса активно продаются, еще 35-40% — с переменным успехом. Половина же объектов не продается вообще, за 12 месяцев в них не было ни одной продажи.


Проблемы коммуникации
С медленными продажами может быть связана еще одна неприятность — задержки с подключениями к электрическим и газовым сетям.

— Я, пожалуй, не смогу назвать ни одного проекта, где коммуникации были бы подключены точно в срок, — признается директор по развитию строительной компании Александр Дубовенко.

Но это еще не обман. Обман, когда коммуникаций нет, а продавец врет, что они есть.

— Бывает, покупателю демонстрируют технические условия на подключение и показывают, что свет в поселке уже горит, — рассказывает Дубовенко. — А на деле электричество-то подключено по временной схеме, а до одобренной точки подключения надо тянуть несколько километров ЛЭП.

Такой обман может обойтись дачнику в сотни тысяч рублей. Иногда же стоимость подключения просто сознательно занижают, а стоимость земли завышают. Покупатель не замечает подвоха — смотрит на цену всего вместе: и соток, и газа, и электричества. А когда энергетики предлагают доплатить, назад пути уже нет, участок куплен. Так что слишком низкая цена подключения уже сама по себе должна насторожить.

— Очень важно проверять технические условия. Можно позвонить в Мособлгаз и энергосети и спросить, действительно ли все оформлено, — рекомендует Валерий Лукинов.

Один из ключевых вопросов: с кем именно заключается договор на подключение к коммуникациям. В норме другой стороной договора должен быть продавец, тогда продавец за все и отвечает. Совсем другой случай, когда контрагентом выступает дачное некоммерческое партнерство, в которое каждого покупателя заставляют вступить. Ведь если присмотреться, то ДНП — это объединение дачников и дачники фактически сами с собой и заключают договор, сами себе сдают деньги и сами перед собой отвечают. Ситуация идентичная положению домостроительных кооперативов: несколько недобросовестных членов правления, несколько сомнительных договоров и даже деньги требовать становится не с кого. Такая продажа коммуникаций через ДНП — тревожный звоночек, свидетельствующий о том, что «застройщик» не желает обременять себя ответственностью.

В эту ловушку попали, например, покупатели участков в ДНП «Зеленый город» в Пушкинском районе Московской области, недавно обратившиеся за помощью в нашу редакцию. По словам дачников, поставленный застройщиком председатель ДНП потратил целевым образом собранные на электричество и газ деньги на то, чтобы выкупить у застройщика земли общего пользования. Так что на электричество им теперь придется скидываться заново. Члены ДНП собираются судиться, а света на их участках до сих пор нет.

— На данный момент практически все техусловия уже закончились, — сетует адвокат дачников Илья Денисов.

Покупает человек дачный участок в поле у леса. А через несколько лет может оказаться менее чем в километре от напряженной трассы.


Неприятное положение
Что еще продавцы стараются скрыть, так это неудачное соседство. Например, свалку. Так, в окрестностях едва ли не самого большого в России полигона твердых бытовых отходов Саларьево (между Киевским и Калужским шоссе) сейчас продается сразу несколько очень бюджетных поселков. Естественно, о близости свалки в рекламных буклетах не пишут.

А вот некоторые покупатели даже приплачивают за возможность жить поближе к свалке.

— Один из недавно закрытых полигонов ТБО в Подмосковье превратили в горнолыжный склон, — рассказывает Александр Дубовенко. — Теперь девелоперы преподносят его близость как привлекательный фактор.

Спорт — это, конечно, здорово, но вот пить воду из скважин в ближайших окрестностях такого горнолыжного курорта не стоит. Так что перед покупкой участка имеет смысл поискать информацию о свалках в его окрестностях. Тут хорошим подспорьем могут быть спутниковые карты в интернете. Особенно удачный сервис — wikimapia.org, где пользователи сами обозначают интересные объекты. Там можно найти большинство существующих и закрытых мусорных полигонов, в том числе и нелегальных. Там же можно узнать и о других неприятных соседях: кладбищах, свинокомплексах, заводах.

Не меньшей неприятностью может стать наличие скотомогильника, который ни на какой карте не найдешь. Все продаваемые сейчас в Подмосковье участки без подряда — земли бывших колхозов и совхозов. А там, где развивали животноводство, скорее всего, и скотомогильник был. Добросовестные застройщики, конечно, не продают земли в непосредственной близости от захоронений скота, но не все же застройщики добросовестные. Так что перед покупкой имеет смысл переговорить с кем-нибудь из окрестных деревенских жителей.

Наконец, подвести может и просто геология.

— В одном из проектов, где мы выступаем подрядчиками, произошла такая «веселая» история, — вспоминает Александр Дубовенко. — Поселок строился в пойме речки, но она в эту пойму не выходила лет 20, так что никто и не думал, что что-то может случиться. А этой весной снег таял быстро, и участки затопило. Сейчас активно строится дамба, благо девелопер оказался вменяемый.


Угроза из будующего
Один крупный загородный проект на Рогачевском шоссе успешно продавался уже несколько лет, когда выяснилось, что жить придется практически на кладбище. Небольшой, законсервированный погост в лесу выкупила Москва и собирается его активно использовать. В непосредственной близости от поселка должны появиться десятки гектаров свежих захоронений. Утверждать, что продавцы участков знали о планах по расширению кладбища, конечно, нельзя. Но при желании-то, наверное, могли выяснить.

Частенько девелоперы скрывают от покупателей грядущее строительство рядом с поселками, будь то многоэтажное жилье, промышленные объекты, дороги. Есть и совсем вопиющие случаи.

— В полосе отчуждения будущей трассы ЦКАД сейчас активно продаются 10-15 поселков, — констатирует Александр Дубовенко.

Достаточно посмотреть схему новой подмосковной кольцевой и сопоставить ее со спутниковой картой, чтобы убедиться, что это действительно так. Покупает человек дачный участок в поле у леса. А через несколько лет может оказаться менее чем в километре от напряженной трассы.

В общем, покупая землю, готовьтесь к тому, что всей правды вам не скажут. Не стесняйтесь требовать документы, смотрите карты, расспрашивайте местных. И главное, не спешите, не покупайте в первый же приезд, не поддавайтесь эмоциям. Дача от вас никуда не денется, а последствия необдуманной покупки могут оказаться катастрофическими.


Как избежать обмана
1) Требуйте у продавца документы о праве собственности и технические условия на присоединение к коммуникациям. Технические условия проверяйте у поставщиков газа и электричества.

2) Не покупайте участок зимой — неизвестно, что окажется под снегом. А оказаться там могут и болото, и несанкционированная свалка.

3) Изучите спутниковые карты в интернете, это позволит избежать неприятного соседства.

4) Пообщайтесь с местными жителями, с конкурентами-застройщиками, позвоните в районное управление по строительству.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий