Кооперативная наука дается с трудом

Идея возродить систему жилищно-строительных кооперативов бродит в обществе давно – уж очень теплые воспоминания остались о ЖСК с советских времен. Сейчас от разговоров попробовали перейти к делу.

Муляж не желаете?
По инициативе Фонда РЖС в Российской академии наук полным ходом осуществляется один из первых экспериментов организации настоящего ЖСК в рамках пилотного проекта «Каинская заимка» под Новосибирском. Однако вскоре выяснилось: в новейшие времена для россиян со средними зарплатами участие в кооперативе даже на льготных условиях может оказаться неподъемным…

Вспомним, что и в эпоху СССР это удовольствие было не из дешевых, а решение вступить в кооператив расценивалось как серьезный жизненный шаг. В качестве первого взноса необходимо было внести 40% стоимости. И все же в материальном отношении ЖСК был доступен немалой части населения.

К примеру, автор этих строк сам когда-то всерьез рассматривал вариант приобретения трехкомнатной кооперативной квартиры, работая всего лишь старшим инженером в НИИ. И не удивительно, ведь рассрочка предлагалась на 15 лет под 0,5% (!) годовых. Цена твердая, сроки строительства фиксированы. Земля бесплатная. Организацией дела ведало государство. Обманутых дольщиков не было и быть не могло (как, впрочем, кризисов и безработицы). По нынешним временам условия просто сказочные.

Формально созданию кооперативов ничто не препятствует и сегодня. Однако со сменой экономической формации местные власти управлять этим процессом и контролировать его уже не могут. Но главное в другом. Несколько лет назад правительство Москвы, решив заняться возрождением кооперативов, столкнулось с непреодолимой проблемой: федеральное законодательство запрещает бесплатное выделение земли под строительство жилья, в том числе – кооперативного.

Участок можно только купить за деньги, да еще надо выиграть это право на открытом по составу участников аукционе. А состязаться с коммерческим застройщиком кооперативу бессмысленно.

Тем не менее, как ни покажется это кому-то странным, жилищно-строительных кооперативов на рынке сегодня предостаточно. На только что состоявшейся выставке недвижимости в ЦДХ едва ли не треть из опрошенных мною участников предлагали свой товар именно в форме ЖСК. Правда, никакого отношения к понятию «ЖСК», утвердившемуся в сознании граждан с советских времен, они не имеют.

Коммерческими застройщиками организуется обычный «новодел». Цены – рыночные. Земля приобретается на торгах. Обязательных для исполнения сроков строительства нет, фиксированной стоимости – тоже (она может меняться под воздействием рыночной конъюнктуры). Нет льгот, нет вообще ничего, кроме знакомого названия. Сам же смысл кооператива до такой степени переиначен, что предоплату покупателем строящегося жилья называют рассрочкой. Называют на том основании, что она слегка растянута во времени! То есть один инструмент подменяют совершенно другим.

Смысл создания этих ЖСК застройщиком – уклониться от заключения с покупателем договора о долевом участии в строительстве. По действующим правилам этот договор серьезно защищает права покупателей, вынуждает застройщика соблюдать сроки строительства и сохранять неизменной цену. За нарушение – крупные штрафные санкции.

Закон обязывает застройщика продавать возводимое жилье только по этим договорам. За одним исключением – ЖСК, здесь полная свобода. Вот чтобы иметь руки развязанными, застройщики и организуют псевдоЖСК.

На самом деле речь идет об обычной коммерческой продаже строящегося жилья. Покупатели в кратчайшие сроки нутром ощутили суть происходящего, перестали обращать внимание на словесную шелуху о кооперативах и говорят просто о покупке жилья. Отсюда отсутствие термина «ЖСК» в широком обиходе.


Жилищный оазис с райскими ценами
И все же разговоры о кооперативах постепенно начали трансформироваться в реальность. Весной прошлого года по совместной инициативе Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) и Российской академии наук (РАН), а также с одобрения правительства РФ было объявлено о пилотном проекте организации жилищно-строительного кооператива для молодых ученых Новосибирского научного центра. Настоящего кооператива, а не подделки.

Под строительство бесплатно выделили 153 га в поселке Каинская заимка под Новосибирском, вблизи Академгородка. Фонд РЖС занялся оформлением земельного участка и обеспечением льготного режима строительства. В дополнение к этому фонд обеспечивает присоединение новостройки (опять же бесплатное) к коммунальным сетям. Наконец, он безвозмездно передает кооперативу проектную документацию на строительство для повторного применения.

Сославшись на мнение экспертов, генеральный директор Фонда РЖС Александр Браверман сообщил, что перечисленные меры позволяют снизить себестоимость жилья на 25–30%. В итоге цена кв. метра в кооперативе не должна превышать 25 тыс. рублей.

Но и это еще не все. Вместе со Сбербанком участники проекта готовят новый ипотечный продукт, приемлемый для молодых ученых. Базой для него является специальное предложение Сбербанка «10-10-10». Это 10% – первоначальный взнос, 10% – ставка по кредиту, 10 лет – срок кредитования. Специально для молодых ученых предложение будет модифицировано в сторону смягчения условий. Конкретное решение сейчас обсуждается.

Что касается характеристик строящегося жилья, то они должны соответствовать требованиям приказа Минрегиона № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса». В частности, предусмотрены три базовых блока жилья: малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы и индивидуальные дома. Для индивидуального дома площади составляют до 150 «квадратов» и к нему 10 соток земли, для таунхаусов – площадь квартиры примерно 80 метров и участок 4 сотки, в многоквартирных домах возможны варианты.

Академия наук взяла на себя хлопоты по организации кооператива, приняла временное постановление по всей РАН и формирует коллектив пайщиков. Согласно предварительным данным, участниками проекта станут до 210 молодых ученых. По словам вице-президента РАН Сергея Алдошина, льготное предоставление жилья увязано с результативностью, достигнутой молодым человеком, в виде ученой степени. Членами кооператива могут стать кандидаты наук до 35 лет, доктора наук до 40 лет, проработавшие не менее пяти лет в научной должности в Академии. Что касается опытных ученых, то они тоже имеют право вступить в кооператив, но только льготного кредитования у них не будет.

Организация кооператива оказалась делом не простым. Достаточно сказать, что для этого понадобилось принятие Госдумой специального закона, разрешающего Фонду РЖС в оговоренных случаях бесплатно выделять землю для кооперативов (мы уже отмечали выше, что по общему правилу этого делать нельзя).

Заминка в заимке
Вне всякого сомнения, организаторы проекта предложили максимально привлекательные условия для пайщиков. Один из первых вопросов, который возникает у журналистов при знакомстве с проектом – все ли желающие смогли в него вступить, на всех ли хватает квартир? На самом же деле возникло препятствие иного толка.

Когда казалось, что все основные трудности с организацией пилотного проекта позади или по крайней мере стало ясно, как их преодолевать, инициаторы столкнулись с проблемой ограниченного платежеспособного спроса. Такова проза жизни: у молодых людей элементарно не хватает денег на кооператив даже на таких льготных условиях. Как мягко выразился Александр Браверман, «зарплата ученых оставляет желать лучшего».

Если же говорить конкретно, то со слов председателя Совета молодых ученых РАН Веры Мысиной, старший научный сотрудник получает 15 200 рублей в месяц плюс надбавку 3000 рублей за ученую степень. С учетом налогов на руки получается 15 834. Мы попытались самостоятельно прикинуть, насколько эта сумма соответствует платежам по кредиту. Если исходить из цены кв. метра в 25 000 рублей и площади квартиры на молодую семью 60 «квадратов», то полная стоимость жилища составит 1 500 000. Первоначальный взнос из расчета 10% – 150 000 рублей, на долю кредита остается 1 350 000. При ставке 10% годовых только проценты по кредиту в первый год составят 135 000.

А теперь о возможностях пайщика. По общепринятым мировым стандартам расходы на оплату жилищного кредита должны составлять треть от доходов. В нашем случае получается, что при существующей зарплате пайщик может выделить 4750 рублей в месяц или 57 000 в год. Это менее половины только процентов по кредиту (о погашении собственно «тела» кредита разговор вообще не идет). Даже если жена ученого тоже работает, денег на погашение процентов все равно не хватит, и за год долг по кредиту возрастет на 21 000 рублей… По словам А. Бравермана, маркетинговые расчеты показали, ежемесячная нехватка по платежам составляет примерно 10 000–12 000 рублей для молодых ученых.

Чтобы преодолеть проблему, в Фонде РЖС с одобрения Попечительского совета приняли решение выделить молодым ученым социальную выплату. Ее расчет производится исходя из размера общей площади жилого помещения на молодого ученого, равной 33 кв. метрам, и средней рыночной стоимости «квадрата», утвержденной Минрегионразвития (32 100 рублей). Это примерно половина стоимости квартиры.

Общая сумма субсидий в расчете на всех участников проекта может достигнуть 220 млн. «Необходимые средства есть», – заверил А. Браверман.


Про средний класс и среднюю зарплату
На примере «Каинской заимки» отчетливо проявляются проблемы возрождающейся формы приобретения жилья. Честь и хвала Фонду РЖС, стремящемуся довести начатый эксперимент до завершения. Однако очевидно, что решение о субсидиях – вынужденное. Поначалу предполагалось, что будет достаточно привычных нашему слуху мер поддержки в виде льготной ипотеки и бесплатно выделенной земли. Оказалось, недостаточно.

Тем не менее ничего непоправимого в том, что надежды оправдались не полностью, нет. Известно, что в науке даже отрицательный результат эксперимента – тоже результат. Наши знания о состоянии жилищной проблемы расширились.

Государство декларировало свое стремление сделать жилье доступным. В массе населения это воспринимается так, что жилье должно стать доступным для людей со средними зарплатами (не для «среднего класса», являющегося довольно абстрактным понятием, а именно для граждан со средней зарплатой). Кстати, средняя начисленная зарплата по Новосибирской области в точности совпадает с зарплатой «остепененного» молодого ученого.

Как обещают руководители государства, на очереди – кооперативы для преподавателей вузов, учителей, врачей, зарплаты которых тоже «оставляют желать». Если мы хотим сделать ЖСК для них доступными, то жилье при всех предполагаемых льготах (щадящая ипотека, бесплатная земля, бесплатная инфраструктура) должно еще и продаваться по цене, вдвое ниже нынешней. Это продемонстрировано опытом «Каинской заимки».

Ни Фонд РЖС, ни местные администрации и муниципалитеты самостоятельно с такой задачей не справятся. Особенно, если вести речь не об отдельных выборочных категориях граждан. По словам А. Бравермана, системное решение проблемы содержится в поручении председателя правительства Минфину, Минэкономразвития и Минрегиону – с 2013 года и далее предусматривать в бюджете необходимые средства. Но только субсидиями в масштабах страны проблему все равно не решить. Очевидно, необходимо массированное регулирующее воздействие государства на жилищную сферу в целом для резкого увеличения объема строительства жилья и снижения его стоимости. Задача сложная, но решаемая. Мировая практика дает тому примеры.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий