Кризис кризисом, а прибыль по расписанию

На днях на ипотечном форуме в рамках 25-й ежегодной городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость — 2011» Гильдия риэлторов Москвы подняла тему «Первоначальный взнос от 0% до 10%. Необходимость. Реальность. Перспективы». В мероприятии приняли участие член Экспертного совета ГРМ Роман Вихлянцев, генеральный директор компании «ИПОТЕК. РУ» Дмитрий Овсянников, президент партнерского объединения «Союз Застройщиков» Андрей Павлов, начальник Управления розничного кредитования ОАО «Промсвязьбанк» Ирина Градович и руководитель группы отдела партнерских программ ВТБ 24 Алексей Мальнев.

Причиной для обсуждения столь актуальной во все времена темы стало появление в 2011 году в портфеле некоторых коммерческих банков ипотечных программ с нулевым первоначальным взносом. Возникают два основных вопроса: насколько необходимы сегодня в России такие продукты и какова перспектива их реализации?

Востребованность ипотеки в настоящее время не оспорима. По словам Романа Вихлянцева, почти в каждой альтернативной цепочке сделок в Москве сегодня есть хотя бы один ипотечный заемщик. Для специалистов рынка недвижимости работа с такими клиентами уже стала нормой. По его данным, в России от риэлторов в банки приходит порядка 20% заемщиков. При этом в различных ситуациях до 15-20% клиентов нуждаются в ипотечных программах с нулевым первоначальным взносом. Почему?

«Во-первых, чтобы человеку собрать деньги на среднюю «двушку» или «трешку», ему нужно отказаться от многих благ – автомобиля, нескольких отпусков, ограничить себя в еде, одежде, развлечениях. Во-вторых, играет роль психологический фактор – постепенно и понемногу отдавать гораздо легче, чем сразу и много. В-третьих, первоначальный нулевой взнос избавляет заемщика от риска сгорания накоплений», – объясняет Роман Вихлянцев. Да, и для кредиторов такие программы – это дополнительная возможность расширить клиентскую базу. Ведь, не секрет, что коммерческие банки испытывают на себе колоссальное давление со стороны государственных ипотечных программ с более лояльными условиями по ставкам. Например, в регионах до 80% выданных ипотечных кредитов приходятся на долю государственных банков.

Однако не будем забывать об обратной стороне медали. Ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом гуляли по рынку и раньше. «В погоне за клиентом банки шли на очень серьезные послабления. Например, мне известны случаи, когда люди со сроком заключения за плечами брали такой кредит и через некоторое время снова отбывали в места не столь отдаленные», – рассказывает Роман Вихлянцев. Но тогда это было возможно, рынок недвижимости был растущим. Сейчас все по-другому.

«Откуда берутся проценты по кредитам? Все зависит от стоимости денег для банков, а они в нашей стране дорогие, – объясняет Дмитрий Овсянников. – К процентам для банков прибавляются еще несколько. На что они идут, проще показать на примере, что называется «на пальцах». Занял банк деньги, например, под 8% годовых, выдал под 11% – вот 3% разницы, из которых, примерно, 1% закладывается на прибыль, 1% идет на расходы (зарплата сотрудников, аренда офиса, оргтехника и т.д.) и 1% – на всякий случай (в том числе, если заемщик не платит по кредиту). До кризиса этих 3% разницы, в принципе, банкам было достаточно, чтобы компенсировать свои убытки. Риск невозврата кредита был минимальным, чему способствовал достаточно сильный рост цен, достигающий в некоторые годы 50% – 100% годовых. Допустим, человек брал квартиру в кредит за 2 миллиона, а через год-два она вырастала в цене до 4 миллионов. Поэтому при продаже недвижимости, заемщику удавалось не только вернуть долг кредитору, но и остаться в прибыли. Да и жалко было, купив квартиру, потерять ее, учитывая вдвое возросшую стоимость. Сейчас ситуация другая».

Кризис показал, именно те заемщики, которые брали ипотеку без собственных накоплений, стали первыми неплательщиками. Что подтверждают Ирина Градович и Алексей Мальнев. И главная причина здесь в том, что многие граждане переоценивают свои возможности и легкомысленно подходят к процессу покупки недвижимости. Некоторые, например, считают, если в семье есть дети, их не выселят и не лишат единственного жилья, пусть и купленного в ипотеку.

«Особенности российского законодательства таковы, что заемщик отвечает не только предметом залога (квартирой), но и всем своим имуществом, и даже частью зарплаты. В результате цена имущества может быть в два раза меньше, чем сумма задолженности. Человек попадает в долговую яму», – обращает внимание Роман Вихлянцев.

Кроме того, говорит Дмитрий Овсянников, заемщик, который берет кредит с нулевым первоначальным взносом, заведомо в худших условиях, чем тот, у кого 20-30% собственных средств. Банк не будет компенсировать убытки за свой счет в случае невыплат. Поэтому он минимизирует риски, повышая процентную ставку. Например, когда мы говорим о стандартном кредите, ставка колеблется в пределах 10,5 – 12%, если же кредит с нулевым первоначальным взносом, тогда не меньше 14%. К тому же вам потребуется дополнительное обеспечение в виде третьих лиц – друзей, знакомых, родственников. Плюс комиссионное вознаграждение за услуги банка от 1,5%. Не исключено и то, что кредитор за спиной заемщика договориться с оценочной компанией по занижению стоимости залоговой квартиры, например, не 6 млн рублей, а 5,5 млн рублей. Тогда покупателю придется еще где-то искать 500 тыс. рублей, иначе собственник откажется ее продавать. По словам эксперта, лучше подождать год-полтора, накопить и подобрать приемлемую для себя схему кредитования на более выгодных условиях.

Таким образом, присутствующие пришли к выводу наличие первоначального взноса у клиента – это подтверждение его платежеспособности, некая подушка безопасности, которая позволяет минимизировать многие риски банка. Его отсутствие опасно, как для заемщика, так и для кредитора.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий