Лондонский район Canary Wharf и столичный Москва-Сити — центры деловой активности, в которых представлены не только офисы, но и жилье

О том, какие сходства и отличия существуют между лондонским и московским рынками апартаментов в этих районах, рассказали аналитики IntermarkSavills


Canary Wharf в Лондоне:
Начиная с 2005 года, колебания цен на рынках в восточной части Сити следовали тенденциям рынка недвижимости Лондона в целом.

За это время здесь появилось большое количество вновь построенных высококлассных объектов. За последние 5 лет на долю новостроек пришлось 42% общего объема продаж на рынке жилой недвижимости в районе Canary Wharf.

Зарубежные инвесторы по-прежнему проявляют интерес к этому району, а спрос со стороны покупателей апартаментов, занятых в финансовой и бизнес-сферах, еще только будет восстанавливаться.

Мы прогнозируем рост цен в восточной части Сити на 23% в течение следующих 5 лет, а пиковые ценовые показатели будут достигнуты в 2015 и 2016 гг.


Цены и объем сделок
Рынок недвижимости в восточной части Сити, где и располагается Canary Wharf, продемонстрировал значительный рост цен со времен рецессии в 2009 году. Хотя здесь и не было такого подорожания, как на рынке премиальной недвижимости в центре Лондона, по сравнению с рынком столицы Великобритании в целом, рост цен в этом районе был весьма ощутимым.

Подорожание на 26% с середины 2009 года привело к тому, что сейчас цены всего лишь на 4% ниже своих максимальных значений, зафиксированных в марте 2008 года.

По данным Земельного Кадастра, за прошедшие 5 лет объем продаж новых объектов составил 42% от объема всех сделок с жилой недвижимостью на этом рынке.


Предложение
В районе Canary Wharf относительно доступное новое жилье сосредоточено в недавно построенных объектах, таких как Streamlight и Pan Peninsula.

Около 2000 частных единиц жилья расположены в зданиях, строительство которых еще не было начато (хотя данные проекты были полностью согласованы). Среди этих 2000 примерно 1700 единиц сосредоточены в 5 основных крупных комплексах, возведение которых стало невыгодным с финансовой точки зрения в текущих условиях рынка аренды.

Иная ситуация на севере Canary Wharf – там предлагается около 600 квартир в четырех крупных объектах, находящихся в данный момент в стадии возведения.

Замороженное строительство премиальных объектов недвижимости может в течение двух лет способствовать сокращению объема предложения нового жилья в Canary Wharf. Это, вероятно, приостановит рост цен в среднесрочном периоде. Однако протяженность этого срока будет зависеть от насыщенности и природы спроса.


Спрос
В течение 2008-2009 гг. спрос заметно снизился в связи с уходом с рынка, как местных, так и зарубежных инвесторов. Это произошло в то время, когда уровень занятости и заработной платы в сфере финансовых и бизнес услуг сильно сократился.

Но в 2010 году инвесторы стали возвращаться на премиальные рынки восточной части Сити, вызывая тем самым рост цен и значительное увеличение количества сделок. А в первом квартале 2012 года спрос со стороны таких инвесторов был особенно активным – одна из четырех совершенных сделок являлась инвестиционной.

Спрос со стороны зарубежных покупателей, в особенности выходцев из Азии, становился все более значительным, даже с учетом продолжающейся нестабильности в финансовой и бизнес сферах, от которых так зависит рынок недвижимости Лондона в целом. «В 2006-2007 гг. зарубежные покупатели в этих районах составляли одну треть от всего спроса на недвижимость на вторичном рынке. В 2011 году и первом квартале 2012 года их доля составила уже 50% от общего объема спроса – говорит Дженнифер Фурт, Глава Русского отдела IntermarkSavills в Лондоне.

Тем не менее, рынок по-прежнему зависит от покупателей, занятых в финансовом секторе и в бизнесе. На их долю приходится 6 из 10 сделок по приобретению объектов недвижимости.

На рынке коммерческой недвижимости Canary Wharf также доминируют арендаторы из финансового сектора. Именно на них приходится 76% офисных площадей, арендованных за последние 5 лет.

Постепенное возвращение экономического роста и увеличение уровня занятости в финансовом и бизнес секторах начнется с 2013 года и будет постепенно нарастать в 2014 году. Мы ожидаем, что эта тенденция будет способствовать активизации спроса на жилье премиум-класса на рынках восточного Сити, начиная с 2014 года, и рост цен, вероятно, достигнет своего пика в 2015-2016 гг.


Москва-Сити
Наиболее активным спросом апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» пользовались в 2007 году (около 270 сделок за год). В 2008 году количество заключенных сделок уменьшилось примерно на четверть. В 2009 г. произошло дальнейшее сокращение спроса, и в результате было реализовано порядка 90 апартаментов. В 2011 г. в ММДЦ «Москва-Сити» было заключено около 170 первичных сделок с апартаментами.

С момента начала продаж в комплексах ММДЦ «Москва-Сити» значительно изменилась объектная структура спроса. В 2010-2011 гг. доля больших по площади апартаментов в структуре спроса значительно увеличилась. В большей степени это связано с реализацией минимальных по площади апартаментов (они наиболее ликвидны) и с преобладанием инвестиционных сделок. В последние два года большая часть сделок заключалась с конечными потребителями, для которых в значительной степени были важны именно потребительские характеристики апартаментов.

Текущий ценовой диапазон предложения апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» от 8 500 до 30 000 долл. США/кв.м. Что касается совершенных сделок, то большая их часть заключается в ценовом диапазоне до 15 000 долл. США/кв.м.


Москва Сити и Восточные Районы Сити в Лондоне: такие разные…
Основное отличие делового центра Москвы от восточного Сити Лондона кроется, прежде всего, в позиционировании. Апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» изначально задумывались для состоявшейся бизнес-элиты, в то время как концепция новостроек Canary Wharf ориентирована на более молодую и динамичную аудиторию.

Основное отличие концепции таких лондонских новостроек как Pan Peninsula и Ontario Tower от московских небоскребов – это преобладание небольших по площади квартир для «транзитного» проживания (т.н. «Pied-a-terre apartments»). Апартаменты в Pan Peninsula покупали, в основном, сотрудники делового центра Canary Wharf, студенты университетов Гринвича и Королевы Марии, молодые семейные пары и одинокие специалисты. При этом были покупатели и из банковского сектора – например, сотрудники Lehman Brothers. Как мы видим, целевая аудитория проектов Canary Wharf достаточна широка.

Несмотря на то, что текущие цены в «Москва-Сити» достаточно умеренны в сравнении с большинством аналогичных предложений на первичном премиальном рынке столицы, покупка апартамента все же обходится в среднем в 2,5 млн долл. США. Это объясняется предложением достаточно больших метражей (180 кв.м и более). Владельцами таких апартаментов становятся, в основном, не те, кто здесь работает, а те, кто хочет приобрести интересный формат жилья.

Соответственно, рост цен на апартаменты в «Москва-Сити» зависит больше от баланса спроса и предложения, нежели от экономической активности в этом районе.

Сейчас ММДЦ «Москва-Сити» — это «рынок покупателя». Предложений здесь много, и есть возможность выбора вариантов – например, апартаменты в различных башнях, ориентированных на разные стороны света и т.д. В ближайшие год-два объем предложения будет только возрастать: одна башня находится в стадии завершения строительства, еще одна закладывается, также есть еще одна в проекте.

«В ближайшие 2-3 года бурного ценового роста в ММДЦ «Москва-Сити» мы не ожидаем. В то же время этот рынок перспективен для более долгосрочных инвестиций. Максимальную ценность здешняя недвижимость приобретет, когда весь квартал будет готов, заработает инфраструктура, начнут действовать транспортные развязки. Тогда Сити станет удобным для жизни, отсюда можно будет в принципе никуда не выезжать, а если возникнет такая необходимость, то это можно будет сделать довольно быстро и комфортно. Через 3-5 лет Сити станет одним из наиболее привлекательных предложений на рынке московской недвижимости, и количество свободных объектов здесь будет измеряться единицами, также как и в Canary Wharf в Лондоне или в La Defеnse в Париже», — говорит Дмитрий Халин, Управляющий Партнер IntermarkSavills.

Рубрика: Элитное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий