Лоскутный редевелопмент

Случаев масштабного редевелопмента крупных промзон в городах-миллионниках России «в один транш» на сегодняшний день просто нет.


Почему не получается все сразу
Каждый из больших проектов редевелопмента требует сотни миллионов долларов инвестиций. Но это не единственная причина невозможности единовременных преобразований. До сих пор и в Москве, и в Петербурге есть предприятия, в которых один корпус поделен между несколькими собственниками. В такой ситуации освоение территории по единой концепции серьезно усложняется. Например, в крупной промзоне на востоке Москвы в четырех смежных (сообщающихся) корпусах нашим заказчиком был выкуплен только третий этаж, первый, второй и четвертый принадлежали другому собственнику. Будущие арендаторы 3-4-х корпусов могли попасть в свои офисы, только поднявшись по лестнице первого корпуса и пройдя через третьи этажи двух или трех корпусов.

Другой пример. На территории бывшего Тушинского машиностроительного завода Москвы площадью около 60 га несколько строений в центре участка консолидированы крупнейшим фармацевтическим дистрибутором, собственники завода вынуждены развивать оставшиеся куски. Консолидация активов в пользу одного из собственников уже невозможна, и точечное освоение отдельных участков промзоны является единственно возможным сценарием.

Сказывается и отсутствие опыта серьезного девелопмента у собственников. Порой даже в самых успешных проектах собственники идут по пути постепенного освоения наиболее очевидных с точки зрения коммерческого успеха корпусов / земельных участков. И лишь приход стратегического партнера (консультанта, содевелопера) позволяет взглянуть на площадку новыми глазами. Например, на территории Завода им. Орджоникидзе акционеры объекта постепенно переделывали существующие цеха под дисконт-центр, складские помещения. Интерес девелоперского подразделения французского ритейлера Auchan привел к появлению на территории промзоны ТЦ «Гагаринский». А компромиссное решение со скромным редевелопментом старых площадей переросло в создание на территории бывшего завода бизнес-парка, включающего в себя офисные, торговые и складские площади с развитой инфраструктурой. Интересно, что совместное предприятие по освоению территории было создано лидерами европейского ритейла и менеджерами завода, которых по старинке называют красными директорами.


Идеальных промзон не бывает
Нередко возможности редевелопмента ограничиваются факторами, связанными с экологией, конфигурацией земельного участка, наличием исторических памятников на объекте или обязательствами по сохранению производства и т. д.

Мероприятия по ликвидации (минимизации) санитарно-защитной зоны территории могут подразумевать огромные расходы. Например, в Петербурге рекультивация промышленной площадки ФГУП «РНЦ «Прикладная химия» площадью около 10 га на проспекте Добролюбова (проект «Набережная Европы» компании «ВТБ-девелопмент») оценивается экспертами в 200 млн руб. Порой требуется работать с соседними участками по минимизации влияния их СЗЗ на рассматриваемый участок.

Памятники архитектуры, истории, культуры на территории промзоны — сплошная головная боль для любого собственника, поскольку к подобным объектам проявляется повышенное внимание не только госорганов, но и общественности. На «Трехгорной мануфактуре» в центре Москвы в некоторых корпусах нельзя трогать даже лестничные ступеньки — они являются предметом охраны. Другие корпуса в существующей конфигурации могут быть использованы только как складские помещения. Придется приложить немало усилий для того, чтобы, с одной стороны, сохранить в неприкосновенности исторические памятники и, с другой, с максимальной эффективностью использовать территорию промзоны.

Сложности при редевелопменте вызывают так называемые глухие участки — с плохой транспортной доступностью либо с конфигурацией участка, не позволяющей строить полноценные прямоугольные корпуса. В отдельных корпусах старых заводов сохраняются производственные компании военно-промышленного комплекса, химпрома и т. д., которые также снижают общую привлекательность территории. Существует несколько способов распорядиться подобными активами. Например, некоторые собственники красиво упаковывают свой неликвид и ищут дилетантов, которые это купят. Можно продать глухой участок как бизнес, но надо понимать, что это бизнес специфический — арендаторы, снимающие помещения в изношенных площадях старых фабричных корпусов со сложной транспортной схемой, зачастую платят по серой схеме.


Плоды переделки
Комплекс зданий на площадке обычно не пустует без дела, а приносит определенный доход, легальный или серый. Цель оценки территории промзоны — понять, можно ли будет в случае реконструкции площадей либо сноса и последующего нового строительства зарабатывать больше. Будущий девелопер выбирает: жилье или апартаменты формата лофт; офисы; торговля и инфраструктурные площади; гостиницы; склады; data-центры.

Там, где разрешенное использование участка остается промышленным, по градостроительным нормам строить жилье невозможно. Однако формально никто, кроме СЭС, которая может выявить наличие смежных санитарно-защитных зон, попадающих на участок и фактически наносящих урон даже временно проживающим, не ограничивает реализацию площадей под формат лофтов. Но при трезвой оценке участниками проекта окружения и опасности соседних вредных производств вариант с лофтами будет исключен.

Один из наших клиентов планировал купить промзону, где особый интерес для него представлял корпус из «того самого» красного кирпича старинной постройки. Клиент планировал переформатировать это здание в лофт-апартаменты, а остальные снести. Но беглый технический анализ выявил, что фундамент здания размывало несколько раз (при разрывах магистрального водопровода); в перекрытиях имеются трещины, из-за чего возникают ограничения по нагрузкам на 1 кв. м здания; стеклоблоки, которые находятся в окнах, представляют собой часть конструктива здания и при их демонтаже могут последовать необратимые изменения. В итоге сделка не состоялась — здание необходимо отправлять под снос и начинать строительство с нуля, а это предполагает более высокие расходы.

Успех масштабного ритейл-девелопмента на площадях промзоны гарантирован, когда в зону охвата попадает достаточное количество жителей, но нет чрезмерного уровня конкуренции сопоставимых по размеру современных проектов. Отдельным плюсом является относительная близость станций метро.

Опасности больших проектов в данном случае кроются в необходимости серьезной поддержки со стороны городских властей, поскольку отсутствие глубоко продуманной транспортной схемы, создание которой невозможно без участия города, может не только создать проблемы с пробками, но и отбить желание у покупателей на собственных авто добираться в этот ТЦ.

Если промзона расположена на второстепенной с точки зрения трафика улице, то ее часть, 2-3 га, все же можно отвести под ритейл. Такой формат подойдет под узкоспециализированный сегмент Cash & Carry, в котором работают компании формата Metro C&C.

Обязательно ли все сносить и строить помещения под ритейл с нуля? Однозначно — нет. Разрабатывая концепцию редевелопмента крупного предприятия в районе метро «Дубровка», мы предложили собственнику поэтапно (в две фазы) преобразовать помещение вторговый центр, который может стать крупнейшим на ТТК. При грамотном подходе можно будет минимизировать затраты на редевелопмент отдельных цехов и использовать уже сложившуюся на объекте внутреннюю транспортную схему. Основные затраты коснутся обновления отделки и замены остекления. Пока это только проект, подробности собственник не разглашает.

Использование промзоны с относительно хорошей доступностью под склады — не самый коммерчески привлекательный сценарий, однако, если электрические мощности есть в избытке (не менее 0,5 МВт на 1 га), можно подумать о проекте низкотемпературного склада, у которого срок окупаемости стремится к 6-7 годам. «Сухие» склады в черте города в промзонах строить невыгодно: цена земли слишком высока.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий