Меняю двушку на коттедж

«Газета.Ru» продолжает публиковать ответы экспертов и аналитиков рынка недвижимости на вопросы читателей.

Вопрос 1. Хочу продать двухкомнатную квартиру около метро улица академика Янгеля и купить вместо нее загородный дом. Какие могут быть варианты? Возможно ли это сделать без доплаты или с минимальной доплатой? Есть ли такие предложения в пределах 30 км от МКАД?/Иван

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
При продаже квартиры в этом районе можно рассчитывать на сумму в размере 8,2 млн рублей, именно столько составляет средняя цена двухкомнатных квартир у метро «Улица Академика Янгеля». Если вы рассчитываете поселиться за городом в этом же южном направлении от столицы, то стоит рассматривать предложения на Варшавском и Симферопольском шоссе, но будьте готовы, что доплатить все-таки придется. Так, блочный дом без отделки на 200 квадратных метров с 5 сотками земли в организованном коттеджном поселке на 12 км Симферопольского шоссе обойдется в 9 млн рублей.

Ещё один вариант – деревянный коттедж «под ключ» площадью 260 квадратных метров в районе деревни Крюково (15 км Симферопольского шоссе) предлагается за 9,3 млн рублей. В качестве альтернативы дому можно рассмотреть покупку таунхауса, в это случае больше шансов уложиться в бюджет. Так в поселке «Наполеон» на 23 км Киевского шоссе можно купить уже возведенный таунхаус площадь 138 квадратных метров за 8 млн рублей.

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:
Двухкомнатные квартиры около станции метро академика Янгеля могут иметь абсолютно разную стоимость. Если мы рассматриваем квартиры в 9-12 этажных домах площадью около 43-45 кв.м., то минимальные цены начинаются от 6 млн. рубле. Квартиры в свежих домах площадью 60-64 кв.м. с неплохим ремонтом предлагаются к продаже по цене примерно 10 млн. рублей, соответственно от того, какая квартира и каковы пожелания к приобретаемому дому, его площади, размеру участка и расположению зависят и возможности покупки дома и размер доплаты.

Так, если мы говорим о бюджете 6 млн. рублей, то можно рассчитывать на дом в деревне площадью около 60-70 кв.м. на земельном участке 6-10 соток, а если бюджет составляет 10 млн. рублей можно купить дом площадью 150-200 кв.м. на большем по размеру участке.

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:
Цена двухкомнатной квартиры зависит не только от месторасположения, но и площади, планировки, состояния.

Двухкомнатные квартиры вблизи метро академика Янгеля реализуют по цене от 6 млн. рублей (44-47 кв.м., старая 9-ти этажная панель) до 9,5 млн. рублей (современные 22-ти этажные дома, площадь 61 кв.м.).

За 7-7,5 млн. рублей, возможно, приобрести коттедж, или таунхаус на юго-востоке области. Например, в коттеджном поселке недалеко от города Раменское (47 км. от МКАД) реализуется коттедж с полной отделкой за 7,2 млн. рублей (двухэтажный дом, пеноблок, площадь 112 кв.м.), площадь участка 8,8 соток.

Чуть подороже можно найти коттедж и на более престижном направлении, например, между Ленинградским и Дмитровским шоссе (23 км от МКАД), в коттеджном поселке предлагают таунхаус без отделки, площадью 153 кв.м., участок 1,4 сотки за 6,7 млн. рублей. Коттедж в данном поселке стоит 7,6 млн. рублей (98 кв.м., участок 11 соток) и 7,8 млн. рублей (140 кв.м., участок 5,5 соток).

Вопрос 2. Какие могут быть проблемы для продавца и покупателя, если не подписан акт приемки-передачи квартиры? Правда ли, что продавец будет оплачивать коммунальные и другие платежи? А если в квартире есть неузаконенная планировка?/Анастасия

Светлана Журавлева, ведущий юрист компании «Пересвет-Инвест»:
Квартира считается переданной с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Вопрос с коммунальными платежами может быть урегулирован в договоре по усмотрению сторон.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вопрос 3.Я сейчас живу в трехкомнатной квартире в сталинском доме в районе Сокола, от метро пять-семь минут. Правда, под окнами который год стройка. Хочу разменять квартиру на три квартиры. Какие могут быть варианты?Ольга Александровна

Андрей Богословский, руководитель офиса «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
На сегодняшний день в районе метро «Сокол» продается более 50 квартир в пяти минутах ходьбы от подземки в сторону строящейся дорожной развязки. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 75-80 квадратных метров без дорогостоящего ремонта и с окнами на стройку в этом районе составит порядка 15 млн рублей.

Эта сумма позволит осуществить разъезд на три однокомнатных квартиры в спальных районах Москвы. При этом общая площадь каждого из объектов составит в среднем 30 квадратных метров. Если же рассматривать территории «новой» Москвы и Подмосковья, то можно подобрать объекты большего метража. Все остальные варианты будут предусматривать доплату собственными средствами или через ипотеку.

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:
Для того чтобы определить стоимость квартиры недостаточно знать метраж квартиры и примерное ее расположение. Много и других факторов, влияющих на ценообразование. Важно знать, какое состояние квартиры, сколько окон выходит на стройку, какой этаж, какие правоустанавливающие документы на квартиру. Если говорить об общих цифрах, то средняя цена подобных квартир на сегодняшний день составляет 13-14 млн. рублей в зависимости от факторов, перечисленных выше.

Что можно купить взамен? Если продавец рассчитывает на 3 квартиры в Москве и планирует обойтись без доплаты, то на эту сумму можно будет приобрести три скромных однокомнатных квартиры на окраинах столицы – Бирюлево, Капотня, Ховрино, Бескудниково, либо более интересные варианты в «новой» Москве. Если же хочется приобрести более качественное жилье, стоит рассмотреть варианты в Подмосковье.

Вопрос 4. Как самостоятельно проверить дееспособность продавца и возможные варианты мошенничества при покупке квартир?/Дмитрий

Андрей Богословский, руководитель офиса «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Чтобы проверить дееспособность продавца, нужно сделать соответствующий запрос в органы опеки и попечительства, где хранятся сведения о лишении граждан этого статуса, а также запросить справку из психоневрологического диспансера и обязательно убедиться в её подлинности.

Чтобы не стать жертвой мошенников, можно рекомендовать, прежде всего, с большой внимательностью относится к документам, ни в коем случае ничего не подписывать не глядя, полагаясь на добропорядочность второй стороны.

Особую важность при совершении сделки имеет так называемая проверка квартиры на юридическую чистоту, в результате которой выясняется, нет ли обременений на данный объект, подлинны ли предоставленные правоустанавливающие документы на квартиру и паспорта участников сделки и множество других существенных для сделки факторов.

Петр Машаров, uенеральный директор Century 21 Еврогруп Недвижимость:
Для самостоятельной проверки дееспособности продавца можно использовать его водительское удостоверение – ознакомьтесь с оригиналом и возьмите себе копию. Как известно, получить права без отметки невролога нельзя.

Многие риелторы идут в психоневрологический диспансер и неврологический диспансер вместе с продавцом для исключения подделки справок. Также в простой беседе можно более-менее понять, в своем ли уме человек. В случаях, если собственник в преклонном возрасте мы вызываем врача на сделку, который освидетельствует продавца перед подписанием договора отчуждения. Процесс можно записать на видео (кассетное), и это будет являться доказательством в суде помимо заключения врача.

Вопрос 5. Сколько стоят квартиры в доме под снос в Москве? Можно ли купить такое жилье и имеет ли это смысл?/Алексей

Петр Машаров, генеральный директор Century 21 Еврогруп Недвижимость:
Квартиры в доме под снос могут стоить и как выше среднерыночной по району, так и немного ниже. Это связано с тем, что такие квартиры переходят в разряд инвестиционных, и цена ее будет зависеть от того, где получит новую квартиру владелец. Если это уже известно (например, для целей переселения строится дом в соседнем дворе), то цена такой квартиры будет повыше, чем аналогичной без перспективы сноса. Если не известен ни срок сноса, ни район предоставления новой жилплощади, то цена будет такой же или немного меньше как плата за неизвестность.

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
С изменением российского законодательства о переселении, приобретении квартир в домах под снос потеряло свою инвестиционную привлекательность. Если раньше, взамен сносимого жилья давалась площадь из расчета количества проживающих человек, то сейчас, собственник получает квартиру той же площади в той же территориальной единице. Также можно получить компенсацию в денежном эквиваленте, равной рыночной стоимости этой квартиры, которая определяется независимой оценкой.

По закону площадь квартиры предоставляемой взамен утраченной должна быть равна площади квартиры в доме под снос. Так как в новых домах площади квартир в зависимости от числа комнат, преимущественно, больше, чем раньше, то существует вероятность получить однокомнатную квартиру взамен двухкомнатной. Получить квартиру большей площади можно лишь за доплату.

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий