Мнение эксперта: более половины договоров на покупку недвижимости в новостройках не соответствуют 214-ФЗ

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Семь лет назад вступил в силу Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». О нем много писала пресса вообще и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в частности. Но до сих пор большинство компаний предпочитают строить дома и продавать квартиры по серым схемам, игнорируя действующее законодательство. И настаивать потребителю на оформлении договора по 214-ФЗ фактически бессмысленно.

По данным нашего юридического центра, каждая вторая продажа в новостройках осуществляется по договорам, не соответствующим этому закону, и тому есть множество причин. Обозначу некоторые из них.


Причина первая
Застройщику нужны деньги дольщиков еще до момента начала строительства.
Чтобы приступить к строительству, а соответственно, получить возможность продавать квартиры по 214-ФЗ, следует оформить множество разрешений и согласований: от исходно-разрешительной, проектной документации, до получения разрешения на строительство, что занимает не один год. Затраты на «бумажную деятельность», в том числе неофициальные, составляют не один миллион долларов.

На моей памяти $300 000 заплатил один из застройщиков в ближайшем Подмосковье за подписание акта разрешенного использования земельного участка, а это лишь один и далеко не самый значимый документ в длинной цепочке. Например, только за продление на один год договора аренды земельного участка, на котором предполагается строительство, с того же застройщика потребовали сумму, приближенную к $500 000.

В большинстве случаев строительные компании не имеют возможности осуществлять многомиллионные расходы из своего кармана на оплату согласований и оформление документов, поэтому вынуждены привлекать денежные средства дольщиков. Так и рождаются серые схемы продажи новостроек через предварительные договоры долевого участия, предварительные договоры купли-продажи или инвестирования.


Причина вторая
Застройщики не способны быстро оформлять документы на строительство и регистрировать договоры об участии в долевом строительстве.
Мало кто догадывается, что регистрация договоров об участии в долевом строительстве осуществляется только при условии, если застройщик оформит всю документацию на строительство и предоставит ее на согласование в Росреестр (служба государственной власти, осуществляющая регистрацию договоров). Только после одобрения Росреестром представленных документов и утверждения проекта договора об участии в долевом строительстве застройщик получит возможность регистрировать договоры по 214-ФЗ.

Следует учесть, что процедура оформления документов на строительство, согласование их с органами Росреестра, обсуждение с регистрирующим органом проекта договора об участии в долевом строительстве требуют не только много денег, но и времени.

Процесс бумажной волокиты, сопровождающийся бюрократией и чиновничьим произволом, препятствует застройщикам быстро приступать к строительству и заключать договоры долевого участия.

Приведу пример. Один из застройщиков в Москве только с шестой попытки согласовал с регистрационной службой проект договора об участии в долевом строительстве, на что ему понадобилось более года. Обратите внимание, речь идет только о проекте одного договора. А если рассматривать десятки других документов, сколько еще времени потребуется строительной компании?


Причина третья
Многие квартиры инкогнито закладываются застройщиками в пользу банков, что препятствует регистрации договоров долевого участия.
Строительный бизнес не из самых дешевых, а существенные вложения в него требуются уже на самых начальных этапах – при оформлении документов на право строительства. Не каждый застройщик способен самостоятельно выдержать бремя финансовых расходов, в силу чего большинство компаний занимают многие миллионы долларов под залог земельных участков и будущие квартиры. До снятия указанных обеспечительных мер застройщик лишен возможности заключать договоры по 214-ФЗ.

Подобных примеров только за последние полгода как по Москве, так и по России в целом было выявлено колоссальное количество. В конце 2011 года ко мне дважды обращались инициативные группы дольщиков, с которыми застройщики отказывались подписывать договоры об участии в долевом строительстве. В процессе проверки документов, полученных из Росреестра, выяснилось, что квартиры находятся под залогом у банков, а соответственно, проданы дольщикам незаконно и регистрации подлежать не могут.


Причина четвертая
Существенная ответственность, установленная 214-ФЗ, пугает застройщиков.
В соответствии с 214-ФЗ застройщики лично должны нести ответственность перед покупателями новостроек. И установленная ответственность достаточно серьезна: возмещение убытков, погашение процентов за пользование деньгами дольщиков, выплата неустоек – перед гражданами в двойном размере. Например, при просрочке окончания строительства дома на полтора года застройщик обязан выплатить покупателю неустойку, равную половине внесенных им денежных средств, т.е. при цене квартиры в 5 млн руб. и задержке строительства на полтора года придется выплатить дольщику компенсацию в сумме 2,5 млн руб.

Строительные компании пытаются защитить себя и продавать объекты незаконно — через подставные организации, а не напрямую. Подобные схемы при задержках строительства или иных форс-мажорах позволяют обанкротить фиктивные компании, через которые осуществлялись продажи. А застройщик останется невредим.

Простой пример. Застройщик заключает договор инвестирования на 10 квартир с компанией А, та оформляет договоры соинвестирования с дольщиками. Если строительство дома будет приостановлено на несколько лет, и дольщики обратятся в суд с требованиями о расторжении договоров и взыскании денежных средств, то с «пустой» компании А получить они ничего не смогут, а к застройщику предъявить претензии оснований не будет, т.к. с ним нет прямых договорных отношений. В последующем застройщик завершит строительство без каких-либо финансовых потерь и претензий со стороны дольщиков, да еще и заберет себе оставшиеся 10 квартир, на которые уже не смогут претендовать ни расторгнувшие договор дольщики, ни обанкротившаяся компания А.


В результате по 214-ФЗ заключается менее половины договоров продаж новостроек
Несовершенство законодательства, безнаказанность бюрократического чиновничьего аппарата, отсутствие правовой и гражданской культуры – все это приводит к тому, что более половины договоров на продажу квартир в новостройках заключаются по серым схемам, и больше всех от этого страдают именно дольщики.

Если застройщик предлагает к заключению договор, не подпадающий под регулирование 214-ФЗ, настоять на подписании договора об участии в долевом строительстве дольщику не удастся, т.к. существуют определенные объективные тому препятствия, некоторые из них мы рассмотрели выше. Следовательно, настаивать на оформлении отношений по 214-ФЗ бессмысленно. Стоит либо отказаться от дальнейшего общения со строительной компанией, либо тщательно изучить правоустанавливающую документацию (с помощью юриста, разумеется), выявить серьезность причин, препятствующих заключению договора об участии в долевом строительстве, после чего сделать выбор – подписывать предлагаемый серый договор или нет.

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова. Статья написана специально для портала www.irn.ru, аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий