Мнение эксперта: недвижимость в Англии создала средний класс

Игорь Индриксонс специально для IRN.RU

Последнее десятилетие в России много говорится о необходимости формирования так называемого среднего класса. В пример приводят многие западные страны. Но как именно должно проходить формирование этого среднего класса, речи почему-то нет. Не менее странно и то, что крайне мало сказано об опыте этих самых западных стран.

Если обратиться к опыту Великобритании, там, как бы это ни казалось странно, средний класс сформировался относительно недавно. И произошло это во многом благодаря вмешательству государства в 80-х годах прошлого века. Речь идет о проведении правительством Маргарет Тэтчер политики, которая получила название Right to buy scheme. Говоря по-русски, схема «Право выкупа».

Положение большинства населения Великобритании 80-х годов прошлого столетия в чем-то можно сравнить с тем, что сейчас происходит в крупных городах России. Из-за высоких цен на жилье большая часть населения жила в арендуемых квартирах, тратя каждый месяц от 30% до 50% и более ежемесячного дохода. Разница лишь в том, что сейчас в России есть возможность взять жилье в ипотеку, но и такой возможностью обладают немногие.

В Великобритании большинство семей получали жилье от государства, то есть муниципальное. Но получали они его не в собственность, а на условиях аренды. До начала 70-х случались продажи муниципального жилья арендаторам, но крайне редко, и сколь-нибудь существенного влияния на экономику объем этих продаж оказать не мог.

После того как Маргарет Тэтчер стала премьер-министром, она провела Акт о жилье 1980 г. (Housing Act 1980), который рассматривается как один из главных пунктов «тэтчеризма». Согласно этому документу цена муниципального жилья определялась на основе рыночной оценки. Но главные его положения состояли в том, что существующие арендаторы имели первоочередное право выкупа (оттуда и название закона), и более того – при продаже жилья арендаторам (проще говоря, людям, которые на данный момент проживают в этом помещении) делалась скидка в размере всех арендных взносов, сделанных арендатором, т.е. конечная стоимость жилья рассчитывалась как рыночная стоимость минус арендные взносы. Таким образом Маргарет Тэтчер деньги, как казалось, ушедшие в никуда, превратила в покупку жилья в рассрочку.

В результате у огромного числа жителей Великобритании появилось собственное жилье. Более того, жилье, в которое они были готовы вкладывать деньги – ремонт, обустройство. Простимулировано было появление ипотечного кредитования, риелторского и инвестиционного бизнеса. По такой схеме была разрешена не только продажа жилых помещений, но и коммерческих, в том числе складских помещений. Закон стал своеобразным локомотивом для экономики Великобритании.


Противовес
Законодательство предупреждало попытки спекуляции. Право выкупа предоставлялось только на том условии, что новые собственники могут продать жилье не ранее оговоренного срока.

Доходы от продаж поступали в муниципалитеты, но они были ограничены в использовании этих средств. Приоритет отдавался строительству нового жилья, поэтому нужно было еще доказать выгодность иного расходования денег.

Задача состояла в том, чтобы сократить предложение муниципального жилья в районах с высокими ценами на недвижимость — таких как Лондон и Юго-Восток Англии. В 1982 г. арендаторами было выкуплено 200 000 единиц муниципального жилья, к 1987 г. количество таких сделок превысило 1 млн.

Схема выкупа была подвергнута критике

Инвесторы-спекулянты смогли скупить муниципальное жилье через соглашения об отсрочке сделки, ускорив рост расходов на собственность;

Коммерчески и социально значимые муниципальные активы продаются по цене ниже их рыночной стоимости или даже стоимости ремонта;

Оставшийся фонд муниципального жилья сосредоточен в непривлекательных районах с низкими возможностями занятости, что влечет изоляцию арендаторов.

Ничего не напоминает? Вспомните сегодняшнюю Россию, не ошибетесь.


Право выкупа после 2005 года
И вот в 2005 г. схема Right to buy была изменена. С этого момента для выкупа требуется не менее пяти лет аренды, а после октября 2004 г. приватизированные объекты запрещено сразу же выставлять на продажу. Собственники должны обращаться к предыдущим арендодателям (Registered Social Landlords — Зарегистрированная ассоциация социальных арендодателей — RSL) и предложить им преимущественное право покупки — «право первого отказа». Если RSL не может купить по текущей рыночной цене, то арендодатель может предложить выкуп другой ассоциации социальных арендодателей. Срок, в течение которого должно быть реализовано право выкупа, был сокращен с 12 до 3 месяцев.

Максимальные скидки варьировались от 16 000 фунтов в Лондоне до 38 000 фунтов в Юго-Восточной Англии.

Ограничения на скидки за последние несколько лет сделали «право выкупа» бессмысленным во многих городах – в прошлом году количество таких сделок достигло лишь отметки в 3700 – в то время как 10 лет назад количество таких сделок составило 84 000.

Для сравнения
Нынешняя скидка составляет 26 000 фунтов. Увеличение скидки означает, что 65% арендаторов социального жилья смогут выкупить свои дома, но некоторым из них, скорее всего, придется прибегнуть к помощи ипотеки, т.к. только 16% арендаторов работают на условиях полной занятости, по данным аналитической компании Hometrack, занимающейся исследованиями в области недвижимости.

Многие арендаторы, которые воспользовались правом выкупа в прошлом, столкнулись с финансовыми трудностями. Некоторые потеряли свои дома. Размер скидок чрезвычайно привлекательный, но важно проводить тщательную проверку, могут ли люди действительно позволить себе выкупить дом и поддерживать его в будущем.

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий