Москву поставят на кон

Московские власти продолжают менять правила игры на столичном рынке девелопмента. Последним их решением стал отказ от одного из главных наследий команды Юрия Лужкова – инвестиционных контрактов. Отныне все участки под застройку планируется продавать на открытых аукционах, а эффективность их застройки будет оценивать специально созданная инвестиционная комиссия, отнимая, по сути, хлеб у частных компаний, занимающихся сегодня ленд-девелопментом.

К переходу на новую систему предоставления участков под застройку городские власти начали готовиться еще в начале ноября прошлого года. В столице была создана градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), задачей которой стала тотальная ревизия всех заключенных в столице инвестиционных контрактов. Как сообщил в конце сентября вице-мэр Андрей Шаронов, из 1175 инвестконтрактов город уже рассмотрел 497, из которых расторгнуть планируется 188 договоров. Кроме того, в декабре прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин пообещал во зобновить в Москве земельные аукционы, на организацию которых только в 2011 году из бюджета планировалось выделить 7 млрд рублей. Затем в начале 2011 года в Москве было создано казенное предприятие «Управление подготовкой территорий», в задачи которого будет входить подготовка участков к торгам. По сути, это предприятие станет столичным аналогом Фонда РЖС, который довольно успешно реализует участки под строительство по всей России.

И вот в начале осени 2011 года в составе мэрии Москвы появилась инвестиционная комиссия, которую, так же как и ГЗК, возглавит лично Сергей Собянин. Создана новая комиссия была почти сразу после того, как московские власти приняли окончательное решение отказаться от инвестиционных контрактов, заменив их аукционами. Теперь, как уверяют все представители мэрии, абсолютное большинство новых земельных участков будет разыгрываться на аукционах, а инвестиционная комиссия как раз и будет разбираться в том, что, в каком объеме и за какие деньги строить на этой земле. Впрочем, в цивилизованных городах мира для решения этих задач существует генплан и единые правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которых московским девелоперам в ближайшее время не видать.

Игра без правил
В большинстве европейских и американских стран девелопер, приобретающий участок под застройку или права на него, изначально точно знает, какую недвижимость и в каких объемах на нем можно будет построить. И только в Москве эпохи Юрия Лужкова это правило не работало. Схема реализации девелоперских проектов выглядела следующим образом: застройщики за копейки получали земельные участки практически без документов и уже после этого начинали бегать по инстанциям, собирая все необходимые разрешения и согласования. В том числе они касались и площади предполагаемой застройки, ее высотности и прочих параметров, нередко изменявшихся в итоге.

Случались и обратные ситуации, когда девелопер планировал возвести на площадке крупный проект на несколько сотен тысяч квадратных метров, но в последний момент регулирующие органы существенно уменьшали предполагаемую площадь застройки. Чаще всего никаких объективных и документально закрепленных предпосылок для изменения метража будущего проекта в сторону уменьшения или увеличения планируемых площадей не было, а решения принимались лишь исходя из того, кто и как умел договариваться с чиновниками мэрии, вспоминает крупный московский девелопер, работающий с начала 90-х годов. «Иными словами, все зависело от наличия у застройщика пресловутого административного ресурса: если компания в данный момент находилась в фаворе у мэрии, то ей могли согласовать даже самый безумный проект, а если в опале, то вполне могли запретить строительство даже самого скромного здания», – продолжает собеседник CRE.

Наличие такой системы распределения московской земли привело к появлению в столице сотен компаний, специализирующихся именно на получении площадок и согласовании всей необходимой для начала строительства документации. Эти компании, как правило, были тесно связаны с чиновниками, что позволяло им договариваться о наиболее выгодных параметрах будущей стройки и без проблем решать все сложные вопросы с документами. Естественно, самим строительством такие компании практически не интересовались, а лишь перепродавали права на участок другому застройщику. «Рентабельность таких компаний могла достигать сотен и даже тысяч процентов», – рассказывает гендиректор «Тренд Девелопмент» Андрей Нестеренко. И именно система выделения участков по инвестиционным контрактам способствовала развитию такого бизнеса в Москве.

Однако в 2005 году были приняты поправки в Жилищный и Градостроительный кодексы, согласно которым все участки под строительство жилья должны были разыгрываться только на аукционах. Участки же под коммерческую недвижимость могли выделяться любыми способами – как по итогам аукционов, так и без них. Тем не менее в Москве конкурсов было проведено не слишком много, а большая часть участков приобреталась на вторичном рынке у перекупщиков. «Иногда мэрия предоставляла участок под строительство коммерческой недвижимости, а потом меняла назначение участка и разрешала возводить на нем жилье», – вспоминает один из московских юристов.

Но даже те участки, которые разыгрывались на торгах, чаще всего не пользовались спросом. «Те земельные участки, которые предлагались на аукционах, были практически не подготовлены для строительства, не была оформлена должным образом документация, не была понятна ситуация с инженерными сетями, не были подготовлены технические условия, – говорит руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. – При этом цены на эти земельные участки были завышены. В результате в кризисный период было реализовано всего лишь несколько площадок в Москве, а большинство аукционов было сорвано из-за отсутствия необходимых начальных заявок».

«Ручной» режим
Именно с этим наследием эпохи Юрия Лужкова и решили бороться Сергей Собянин и его команда. Так, по замыслу мэрии, на новых аукционах, которые должны начаться уже в ноябре 2011 года, будут разыгрываться только полностью подготовленные к строительству участки, что позволит сократить сроки реализации проектов и обеспечить прозрачные правила игры на рынке. По мнению Сергея Мигунова, это очень правильное решение, так как система инвестконтрактов полностью себя исчерпала. «При ней реализация девелоперского проекта была слишком непредсказуемой, а будущее стройки очень сильно зависело от выполнения сторонами взятых на себя обязательств, в связи с чем очень часто возникали сбои», – продолжает эксперт. «Современная система заключения инвестконтрактов была закрытой и непрозрачной, она давала широкое поле для коррупции и поборов со строителей, – соглашается гендиректор TektaGroup Дмитрий Коновалов. – К тому же в крупных городах сложились пулы застройщиков, монополизировавшие отрасль: новым компаниям пробиться на рынок очень сложно, практически нереально. Переход на систему открытых аукционов однозначно сделает систему предоставления земельных участков более прозрачной, а сам девелоперский бизнес – более цивилизованным и упорядоченным».

Однако, для того чтобы полностью перейти на систему открытых аукционов, в Москве должны быть сформированы единые правила землепользования и застройки, которые четко регламентируют, что можно строить на участке, и благодаря которым подготовка конкурсной документации для продажи участка на торгах заметно упрощается. Увы, в Москве таких правил нет, и появятся они не скоро, считает заместитель гендиректора одной крупной московской девелоперской компании. Дело в том, объясняет специалист, что для принятия таких правил необходимо наличие генплана развития города, а его в Москве нет (старый был отменен). С учетом того, что сейчас идет процесс присоединения к Москве новых территорий, то появится новый генплан «большой Москвы» еще не скоро, а значит, правила землепользования и застройки также не будут приняты». Правда, согласно Градостроительному кодексу РФ, ПЗЗ должны быть приняты во всех городах страны до конца 2012 года, но участники рынка уверены, что Москве удастся добиться отсрочки их принятия.

Именно отсутствие единых ПЗЗ толкает столичные власти на создание инвестиционной комиссии, которая, по сути, будет разрабатывать их в ручном режиме для каждого конкретного участка, полагают сразу двое собеседников CRE. Андрей Шаронов ранее объяснял журналистам, что задачи комиссии будут намного шире. Так, по его словам, в сферу ее компетенций войдет в целом анализ привлекательности того или иного участка для строительства, разработка технических характеристик проекта и его параметров, выбор способа финансирования проекта (частные инвестиции, бюджет, концессия и т. д.) и последующая подготовка конкурсной документации. Как рассказывал г-н Шаронов, работа новой комиссии будет вестись в три этапа. На первом этапе городские власти будут выносить предложение по застройке того или иного участка, а комиссия – оценивать эффективность предложения с точки зрения потребностей города, определять предельные параметры застройки участка и готовить проект градостроительного плана застройки участка (ГПЗУ). На втором этапе комиссия будет оценивать объем инвестиций и показатели его доходности, а затем в соответствии с этими расчетами принимать решение о способе финансирования проекта. Вариантов может быть много: полностью частное финансирование, соинвестирование из бюджета, только бюджетные деньги, предоставление субсидий застройщику и т. д. На заключительном этапе по участку будет окончательно утверждаться ГПЗУ, разрабатываться конкурсная документация, после чего проект будет выноситься на торги – либо на открытый аукцион, либо на конкурс по распределению горзаказа. Деятельность комиссии также будет направлена на то, чтобы привлечь частные инвестиции к тем проектам, которые ранее были неинтересны девелоперам, добавляет Андрей Шаронов. По словам одного из столичных девелоперов, именно на рассмотрение этой комиссии попадут многие участки, по которым были расторгнуты инвестконтракты с прежними застройщиками. «Сделано это будет для того, чтобы изменить параметры этих проектов и построить на них то, что сейчас нужно городу, а не то, что хотели построить девелоперы», – продолжает источник CRE. По сути, эта комиссия будет заниматься классическим ленддевелопментом, которым ранее занимались частные девелоперы, замечает Андрей Нестеренко. «В таком случае застройщик будет покупать на торгах уже полностью готовый проект и получать только девелоперскую прибыль, а ленд-девелоперский доход будет включаться в стоимость участка», – говорит он.

Выживает сильнейший
По мнению Дмитрия Коновалова, при реализации полностью готовых земельных участков объем вложений для девелоперов на первоначальном этапе повысится на 15–30%, поэтому небольшие и часть средних строительных компаний не смогут принимать активного участия в строительстве по новым правилам. По словам Сергея Мигунова, рост стоимости лотов действительно ограничит возможности для участия в торгах небольших и средних компаний, что может привести к снижению уровня конкуренции со всеми вытекающими отсюда последствиями. «Если данная комиссия будет добросовестно выполнять свои обязанности, в отличие от недавно упраздненной комиссии по вопросам сохранения исторических зданий (которая, по сути, занималась выдачей разрешений на снос архнаследия), то ее создание должно положительно сказаться на изменении облика города», – отмечает представитель группы компаний «Домостроитель» Леонид Спиридонов.

Как бы то ни было, довольны новыми правилами далеко не все. «Компании, обладающие мощными проектными и изыскательными ресурсами, могут и не обрадоваться такому решению столичных властей. До недавних пор они могли самостоятельно контролировать все этапы реализации проекта. Организации, в которых данного направления нет, воспримут его положительно», – рассуждает Леонид Спиридонов.

С другой стороны, новые правила игры делают рынок московской недвижимости более понятным и прозрачным, что в конечном счете, возможно, позволит снизить цены на квартиры и офисы. Ведь, по мнению гендиректора «Баркли» Константина Акимова, основная проблема российского рынка недвижимости состоит в очень высокой себестоимости строительства, которая формируется не столько из коррупции, сколько из непрофессионализма игроков рынка и их неумения соблюдать заявленные сроки строительства. Новая же система выделения участков по более высоким ценам позволит отсеять непрофессиональных игроков и добиться снижения оставшимися девелоперами себестоимости строительства и конечных цен на недвижимость.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий