Можно ли влиять на ликвидность объектов стрит-ритейла?

Как можно повлиять на ликвидность объекта стрит-ритейла? И можно ли – ведь местоположением и трафиком управлять не получится, а прочие факторы второстепенны? О том, что все-таки можно сделать для продвижения объекта, рассказывают эксперты рынка.

Понятно, что ликвидность объекта стрит-ритейла напрямую зависит от трафика. И понятно, что вряд ли собственник помещения будет специально нагонять этот трафик. Предоставлять завышенные цифры он также не станет, поскольку арендатор наверняка будет измерять трафик самостоятельно. Есть ли еще какие-то способы повысить ликвидность своего помещения?

«Наиболее востребованный и ликвидный формат стрит-ритейла — это помещения площадью 100-200 кв.м, расположенные на топовых локациях с большим трафиком. Эти улицы всем хорошо известны, а стрит-ритейл помещения на них можно рассматривать как «голубые фишки» рынка недвижимости — все уже давно распродано и кому-то принадлежит, и не продается», — дает характеристику ситуации Олег Морозов, руководитель департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate.

По словам Александры Яковенко, руководителя отдела продажи торговой недвижимости Delta Estate, к востребованным у арендаторов объектам можно отнести помещения площадью до 500 кв.м (особенно популярен метраж в 50-250 кв.м), с большими витринами, высокими потолками и свободной планировкой. «В этом сегменте торговли лидируют операторы общепита шаговой доступности и банки, все они претендуют на наиболее проходимые места, как правило, в прямой видимости от метро, а также в исторически сложившихся торговых коридорах Москвы или на четных сторонах торговых магистралей. Повышенный спрос на помещения стрит-ритейла у операторов общепита объясняется высокой активностью их потребителей и низкой себестоимостью организации процессов».

Формат «магазин у дома», салоны красоты, клиники и стоматологии, магазины хозтоваров – все это — арендаторы помещений в крупных жилых массивах; удаленность от центра в данном случае неважна, но location (и проходимость) все равно играет первостепенную роль. Операторы автомобильного рынка и вовсе располагаются на МКАД, но именно потому, что здесь обеспечивается нужный трафик.

Что делать, если местоположение объекта далеко от идеала? Скорректировать проигрышную ситуацию может уменьшение площади помещения. По словам Олега Морозова, уменьшение площади помещения, например с 1 000 кв.м до ликвидного формата в 100-200 кв.м может повысить арендную ставку и цену продажи в два и более раз.

Теоретически, может помочь формирование профильных торговых коридоров, рассчитанных на одну целевую аудиторию. Тогда присутствие магазинов-конкурентов и магазинов, торгующих сопутствующими товарами, сможет поднять ликвидность за счет синергетического эффекта (который практически всегда по умолчанию возникает в ТЦ).

«Повысить ликвидность можно за счет внешней и внутренней отделки: украшение фасада; дизайн входной группы; архитектурная доминанта в виде кованой лестницы и т.п.; увеличение площади остекления; объемное остекление (увеличение просматриваемости витрины); вывеска; решение по освещению и прочие характеристики, способные выделить объект среди других и привлечь внимание прохожих – потенциальных потребителей», – добавляет Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.

Планируя вложение средств в объекты стрит-ритейла, стоит учитывать, что рынок переполнен, и топовые объекты были раскуплены еще в середине 2000-х. «Сейчас у потенциального инвестора есть несколько путей получения ликвидного помещения, — рассказывает Олег Морозов. — Можно рассмотреть для поиска отдаленные спальные районы, где в ближайшей перспективе — через год-два — откроется ветка метро. При этом выбирать нужно, конечно же, квартиры на первых этажах домов в шаговой доступности от предполагаемого метро, на первой линии. Имеет смысл также ориентироваться на наличие/перспективу открытия вблизи выбираемого помещения крупных якорных игроков – «Перекресток», «Пятерочка» и т.д. – эти супермаркеты обеспечивают большие человеческие потоки по маршрутам, ведущим к ним. Наконец, можно найти и недооцененное помещение в центре, где путем определенных манипуляций удастся повысить доходность в два раза. Например, увеличить электромощность, улучшить внешний рекламный облик объекта — оборудовать витрины, установить светокоробы, и, наконец, найти более дорогого арендатора».

Спрос на торговые помещения продолжает расти, отмечает Александра Яковенко; при этом предложение существенно отстает от спроса. «Многие девелоперские проекты не были реализованы сначала из-за финансового кризиса, потом – вследствие ужесточения политики мэрии города Москвы относительно строительства новых торговых центров в пределах Садового кольца; все это повлияло на сокращение потенциальных площадей для торговли и привело к естественному увеличению дефицита торговых помещений». Как следствие, отмечается рост интереса ритейлеров к формату стрит-ритейла и выход этого рынка практически на докризисный уровень цен.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий