На пенсии за рубежом: недвижимость Греции. Часть II

Подводные камни ожидают не только дайверов при покупке жилья

Греция – удивительная страна спокойствия, неспешности и расслабленности. Это очень привлекает тех, кто мечтает о теплом море и комфорте после ухода от дел, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Падение цен на недвижимость в Греции уже пробудило интерес у россиян к этой стране (см. «На пенсии за рубежом: недвижимость Греции»).

Правда, инвестиционные эксперты не советуют пока торопиться с покупкой (см. «Недвижимость Греции: в традиции античных трагедий»). Лучше действовать осторожно, чтобы не оказаться в числе инвесторов, вынужденных смириться с потерей денег и продать дом дешевле, чем он стоил при покупке.
 

Процедура покупки недвижимости
Иностранцы могут свободно приобретать недвижимость в большинстве регионов Греции, за исключением некоторых «военных областей» на границе с Турцией. В основном ограничения относятся к части северной Греции, но могут распространяться и на некоторые острова. Разрешение на покупку должно быть выдано местным органом власти.

Грецией облегчен порядок получения мультивиз для владельцев недвижимости: они выдаются без приглашения, достаточно всего лишь предъявления нотариального договора. Не исключено, что в скором времени владельцам жилья будут выдавать визу сразу на пять лет.

Присмотрев объект, первый шаг, который нужно сделать, – нанять адвоката. Большинство агентств недвижимости будет рекомендовать кого-то. Это в традициях греческой культуры, и, скорее всего, рекомендован будет брат, дядя, племянник или другой родственник владельца риелторского агентства. Лучше найти другого – не имеющего связи с агентством.

Важный момент: все правовые документы, касающиеся продажи недвижимости, должны быть на греческом языке. Конечно, это будет означать дополнительные расходы, но для душевного спокойствия лучше иметь все документы официально переведенными на английский и русский языки, а также еще и обсудить их содержание с российским юристом – специалистом по международному гражданскому праву.

Депозит в размере 10% является нормальным для заключения предварительного договора купли-продажи. Адвокаты покупателя и продавца должны согласовать его условия.

Если после изучения объекта покупатель и продавец согласны приступить к сделке, сам документ о продаже будет составлен нотариусом. По греческому законодательству контракты должны быть составлены и подписаны в присутствии нотариуса.

На этом этапе придется заплатить налоги на передачу собственности. Без доказательства того, что покупатель заплатил их, процедура сделки не может быть продолжена.

После подписания сторонами (покупатель, продавец, нотариус и юристы) документ о продаже будет направлен в соответствующее кадастровое управление. Это важный шаг, так как титул собственности будет передан покупателю только после регистрации в соответствующем реестре.
 

Расходы на оформление сделки
Стоимость процедуры покупки недвижимости в Греции различается в зависимости от того, как долго принадлежал объект предыдущему владельцу и когда он был построен.

Здания, возведенные по разрешениям на строительство, выданным после 1 января 2006 г., не несут никакой налоговой нагрузки по передаче собственности. Зато разница между стоимостью продажи и контрактной стоимостью строительства облагается НДС (в настоящее время 23%).

Неосвоенные земельные участки и объекты, имеющие прежнего владельца, облагаются налогом в размере от 7% до 11% от договорной цены, в зависимости от особенностей конкретных объектов собственности. Чаще всего за основу берется цена, которая указана в нотариальном договоре, либо кадастровая цена. Предпочтение налоговики отдают более высокой и взимают с нее обычно 10%.
 

Другие расходы, связанные с покупкой недвижимости:

Обязательный гонорар адвоката: 1% с первых 44 020 евро ($58 140) в договорной цене. Может быть снижен до 0,01%, если общая цена объекта, что называется, «зашкаливает». Но очень редко.

Нотариальные расходы: обычно 1,2% от договорной цены.

Регистрационные сборы за земельный участок: 0,475% от договорной цены.

Здравоохранение
Когда Всемирная организация здравоохранения опубликовала рейтинг стран по уровню здравоохранения в 2000 г., Греция заняла 16-е место из 190 обследованных стран. Но после того, как многие маленькие страны покинули таблицу, она вышла на 9-е место.

Согласно этому рейтингу, можно представить, что здравоохранение в Греции находится на очень высоком уровне. В целом, это так. Однако, как и другие отрасли общественных услуг в Греции, оно забюрократизировано, неблагополучно и недостаточно финансируется.

Услуги Греческой национальной системы здравоохранения (IKA) предоставляются бесплатно или по низким ценам жителям, вносящим плату в систему Национальной безопасности.

Если вы работаете в Греции, ваш работодатель будет автоматически делать отчисления и взносы в систему здравоохранения. Граждане ЕС также имеют право на бесплатные или льготные процедуры и лекарства.

Можно воспользоваться системой медицинского страхования. Есть несколько греческих компаний, работают и международные. Правда, следует учесть: и те, и другие вряд ли продадут полис человеку старше 65 лет.

Стоимость посещения врача общей практики в частном порядке может сильно различаться в разных районах страны. Но обычно нужно ожидать счета на 30-50 евро.
 

Стоимость жизни

Пример взят из супермаркета Carrefour

Масло сливочное (250 г) $ 4,25 Молоко $ 1,44 за литр Филадельфия сливочный сыр (200 г) $ 2,56 Яйца (6 больших) $ 4,03 Белый сахар $ 1,17 за кг Nescafe Original (100 г) $ 3,86 Липтон чай (20 пакетиков) $ 2,19 Курица (целиком) $ 5,40 за кг Свиной стейк $ 6,18 за кг Ягненок (целиком или половина) $ 11,5 за кг Стейк говяжий $ 7,34 за кг Помидоры $ 2,09 за кг Лук $ 1,07 за кг Картофель $ 1,37 за кг Бананы $ 2.09 за кг Груши $ 2,36 за кг Яблоки $ 1,73 за кг Оливковое масло $ 3,66 за литр Coca-Cola $ 1,44 за литр

Источник: InternationalLiving


Налоги в Греции

Подоходный налог: резиденты в Греции платят подоходный налог в размере от 15% до 40% на доходы, полученные по всему миру.

Многие россияне рассматривают Грецию как место для спокойной жизни на пенсии, но при этом не стоит забывать, что получить вид на жительство здесь пенсионеры могут только как полностью финансово независимые граждане. Таковыми граждане признаются, если смогли доказать существование постоянных доходов от 2000 евро в месяц, которые они получают регулярно за пределами Греции. С этих сумм, полученных за пределами Греции, налог придется греческому правительству заплатить. Нерезиденты Греции (живущие менее обусловленного срока в год на территории страны) платят подоходный налог только с доходов, полученных в Греции.


Налог на добавленную стоимость: cтандартная ставка НДС в Греции составляет 23%. Некоторые товары, такие как продовольствие и медикаменты, имеют пониженную ставку НДС 11%.
 

Налог на недвижимость
Об этом стоит рассказать поподробнее. С октября 2011 недвижимость в стране стала облагаться дополнительным налогом, который включается в счета за электричество. Ожидалось, согласно заявлениям Министерства финансов Греции, что благодаря этому казна пополнится на 2–3 млрд евро, а это позволит избежать дефолта.

Размер налога дифференцирован от 0,5 до 16 евро за 1 кв. м в год. Им должно облагаться примерно 5,1 млн объектов. Предполагается, что ставки будут изменяться каждый год по мере роста стоимости недвижимости (о варианте падения стоимости недвижимости как-то ничего не сообщается, указывают специалисты www.irn.ru).

Новый налог будут платить почти все владельцы коммерческой и жилой недвижимости, независимо от того, живут они в Греции или нет.

От налога освобождаются:

арендаторы (налог будет прибавляться к счетам за электричество, съемщик жилья должен его оплатить, а затем вычесть налог из арендной платы);

церкви, монастыри и другие здания, где совершаются религиозные обряды (но не жилые объекты, которыми владеет церковь);

органы, за которыми числится государственная недвижимость;

посольства и консульства;

некоммерческие и благотворительные организации, которые используют объекты для деятельности в сфере образования, культуры, религии или для других социальных нужд;

заводы;

официально зарегистрированные спортивные клубы, ассоциации и федерации;

кладбища и другие общественные места, используемые для захоронения;

памятники архитектуры и истории;

пустующие и заброшенные здания, которые не потребляют электричество;

общественные места в многоквартирных домах.

Ежегодный размер налога зависит от площади, стоимости и возраста объекта. При расчете площади учитываются все помещения, обеспеченные электричеством, включая гаражи, кладовые и балконы.


Ставка налога:

Стоимость жилья, евро за кв. м

Налог, евро с кв. м, в год

До 500 3 501 – 1 000 4 1 001 – 1 500 5 1 501 – 2 000 6 2 001 – 2 500 8 2 501 – 3 000 10 3 001 – 4 000 12 4 001 – 5 000 14 Более 5001 16

Источник: Tranio.Ru

 

Для объектов, которым менее 25 лет, предусмотрена надбавка в размере 5-25%:

Возраст объекта, лет

Надбавка, %

0–4 25 5–9 20 10–14 15 15–19 10 20–25 5

Источник: Tranio.Ru

 

Наглядно: допустим, вы владеете квартирой площадью 80 кв. м, делают прикидки специалисты Tranio.Ru. Дом построен, скажем, 20 лет назад, его оценочная стоимость – 2000 евро/кв. м. Значит, налог составит 80 × 6 × 1,05 = 504 евро. Если собственники не заплатят его, будет отключено электричество. Все просто.

Такие примеры подводных камней можно увидеть, если не просто гнаться за спадом цен, а внимательнее посмотреть на реалии рынков. В стране, где «есть все», но ни на что нет денег, теплое солнышко, море и расслабленность все равно обойдутся покупателю недвижимости (см. «На пенсии за рубежом: недвижимость Греции») в кругленькую сумму. Инвестор берет на себя риски нести часть расходов по оплате обязательств задолжавшей всем Греции.

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий