Налог на недвижимость. Больше слов, меньше дела

Если ввести в любую русскоязычную поисковую систему запрос «налог на недвижимость», то первые 20 ссылок наверняка будут гласить: «Введение налога на недвижимость откладывается», «Налог на недвижимость снова решено отложить» и т.д. Причем все они будут датированы разными годами — от 2006-го по сей день.

Объяснений, почему давно обсуждаемый налог до сих пор не введен, множество, но самое тревожное, что фактически за десяток лет его обсуждения, нет никакого поступательного движения, а есть только общие разговоры и никакой утвержденной конкретики, которую можно было бы взять за реперную точку для дальнейшей работы.

В первом приближении картина выглядит так: единый налог на недвижимость должен заменить собой три ныне действующих — земельный (который взимается с физических лиц и организаций и налоговой базой которого является кадастровая стоимость земельных участков), налог на имущество физлиц (высчитывается на базе инвентаризационной стоимости по оценке БТИ — в основном по ставке от 0,1 до 2%) и налог на имущество организаций (размер ставок не может превышать 2,2%).

По оценкам экспертов, новый единый налог на недвижимость имеет три главные цели.

1) Ликвидировать перекос в налоговом поле, возникший в результате административной реформы.

2) Создать инструменты стратегической мотивации муниципальных органов управления в развитии территории поселения, инженерной и социальной инфраструктуры.

3) Привлечь инвестиции в создание объектов недвижимости и бизнеса, снизить цены на земельные участки для расширения будущей налоговой базы бюджета.

На данный момент предполагается, что от фискальной нагрузки будет освобожден целый ряд льготников (многодетные семьи, инвалиды, малоимущие и т.д.). Что же касается всех остальных, то для них налоговый вычет составит 50 или 55 кв. м жилой площади и 6 соток земли. Еще больше тумана в отношении ставок налога: в профессиональной среде обсуждаются варианты от 0,01 до 1% то ли от кадастровой, то ли рыночной стоимости объекта. Но это только вершина айсберга. На самом деле введение налога тормозит не выяснение технических подробностей, а отсутствие системной платформы. По сей день не понятна ни методология оценки объектов недвижимости, ни частота индексирования этой оценки, ни то, кто ее должен проводить.

По словам главы Минэкономразвития РФ Эльвиры Набиуллиной, кадастровую оценку объектов недвижимости в 12 пилотных регионах страны планировалось завершить в 2011 г. Однако на официальном уровне результаты этого эксперимента пока не оглашались. А во всех остальных регионах даже до начала этой деятельности пока далеко. Тем не менее в 2012 г. Минэкономразвития совместно с региональными властями планирует начать активную работу по созданию механизма оспаривания кадастровой оценки, отсутствие которого второй камень преткновения на пути введения нового налога.

Третий тормозящий фактор — это возможные социальные проблемы при введении такого налога, порожденные и существенной разницей в доходах между различными регионами страны, и спецификой этих рынков. К примеру, в ресурсодобывающих субъектах, где большая часть населения неплохо зарабатывает, стоимость самой недвижимости, а стало быть, и налоговые выплаты могут быть относительно невысокими, в то время как в Москве значительная часть населения по праву наследования, владеющая большими дорогими квартирами, попадет под молот столичного рынка. Частичным решением этой проблемы, по мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, может стать прежде всего введение дифференцированной ставки налога в зависимости от средних региональных цен на жилье экономкласса. Например, если рыночная стоимость 1 кв. м квартиры составляет менее средней цены 1 кв. м жилья экономкласса, ставка налога равняется 0,5%; если рыночная стоимость того же квадрата в два раза больше средней цены квадрата жилья экономкласса, ставка — 1%.

Кроме того, как считает К. Апрелев, при расчете базы налога на недвижимость необходимо использовать понижающий коэффициент 0,7 для определения кадастровой стоимости по отношению к среднегодовой цене 1 кв. м в регионе для каждой из категорий жилья. И, наконец, необходимо вывести из-под налогообложения социальную норму квадратных метров на одного проживающего. В России в зависимости от муниципального образования это может быть от 12 до 18 кв. м.

Правда, пока предложение вице-президента РГР — это только предложение. Что же касается официальной информации, то, как следует из слов Э. Набиуллиной, налог надо еще как минимум два года отрабатывать в пилотном режиме — в тех регионах, которые добровольно изъявят такое желание (пока их не более десяти). Министр не исключает, что на федеральном уровне будет установлена максимальная ставка налога на имущество по рыночной стоимости или что регионам будет дано право делать выбор при взимании налога на жилую или коммерческую недвижимость. Но это все снова лишь предположения.

К тому же в России уже многие провели раздельное оформление собственности — на землю и на дом, а новый налог предполагает оценивать эти объекты в комплексе. Вынуждать людей заниматься переоформлением было бы неверным шагом, а как решать эту проблему пока никто не знает.

Все эти факторы приводят к тому, что дальше слов налоговое дело не движется, что, возможно, вызывает вздох облегчения у собственников недвижимости, считающих, что любые перемены всегда к худшему, и слезы разочарования у профессионалов сегмента как минимум по двум причинам. Первая, по мнению К. Апрелева, заключается в том, что введение единого налога позволит хотя бы отчасти снизить количество сделок со спекулятивной составляющей в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге.

О второй говорят эксперты юридической компании SAMETA. Многие виды расходов целесообразно финансировать из местных бюджетов, следовательно, они должны быть обеспечены адекватными доходными источниками. В большинстве стран доходы от налогообложения недвижимого имущества являются одним из основных источников собственных доходов местных бюджетов, которые используются на финансирование муниципальных программ развития коммунальной инфраструктуры, объектов социальной сферы, на подготовку земельных площадок для строительства нового жилья и на другие цели, связанные с развитием конкретных территорий. И если Россия будет следовать этой практике, то, как подчеркивает К. Апрелев, нужды муниципалитетов и поселений будут максимально удовлетворяться, эффективность управления территориями повышаться, и одновременно произойдет снижение издержек собственников недвижимости на эксплуатацию территорий.

Однако, по последним заявлениям Э. Набиуллиной, эта прекрасная пора может наступить в России не раньше чем через пять лет.

Примеры ежегодного расчета налога на недвижимость (РНН)


Трехкомнатная квартира в Москве в улучшенном панельном доме (П-44ТМ)
Площадь 85,8 кв. м, стоимость — 12,87 млн руб.

Для семьи из четырех человек:

РНН = (85,8 кв. м – 4 х 18 кв. м) х 0,7 х 150 тыс. руб. х 0,01 = (13,8) х 1050 = 14 490 руб.

Для семьи из трех человек:

РНН = (31,5) х 1050 = 33 390 руб.

Для семьи из двух человек:

РНН = (49,8) х 1050 = 52 290 руб.

Трехкомнатная квартира в Ярославле в кирпичном доме
Площадь 70,97 кв. м;

стоимость — 3,55 млн руб.

Для семьи из четырех человек:

РНН = (71 кв. м – 4 х 12 кв. м) х 50 тыс. руб. х 0,7 х 0,01 = 8050 руб.

Для семьи из трех человек:

РНН = 12 250 руб.

Для семьи из двух человек:

РНН = 16 450 руб.

Данные: АН «САВВА»

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий