«Не стоит с государством заниматься боксом»: дебаты девелоперов и журналистов

У каждого из нас — и у потенциальных покупателей недвижимости, и у журналистов — всегда найдутся неудобные вопросы к застройщикам и банкирам. 6 октября в ходе «Рыцарского турнира» на выставке «Домэкспо» у нас появилась возможность эти вопросы задать и, конечно, услышать предельно честные ответы от спикеров.

«Рыцарский турнир», или «Real Estate Game: журналисты VS игроки рынка», проводится уже во второй раз. Формат мероприятия напоминает игру «Что? Где? Когда?», только без ограничения по времени: участники в случайном порядке вытягивают «билеты» с вопросами. Да и призы не денежные, а интеллектуальные, в виде экспертных мнений, интересных цифр, данных и даже откровенных признаний.

В этот раз с журналистами откровенничали: Александр Дубовенко, директор по развитию Good Wood, Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group, Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, Юрий Маклецов, управляющий партнер ГК Kaskad Family, и начальник отдела потребительского кредитования Инвестторгбанка Андрей Гойхман.

«Собственник» выбрал для наших читателей самые интересные вопросы и ответы. Итак, поехали!


Какова точная дата решения жилищного вопроса в России?

Ю. Маклецов: «Сегодня в России отсутствует определение, что такое малоэтажная жилая застройка. Все мы четко понимаем, что такое малоэтажный многоквартирный жилой дом, но юридического определения застройки до сих пор нет. Поэтому дата решения жилищного вопроса в России будет совпадать с датой, когда законодатели внесут определение малоэтажной жилой застройки».


А. Дубовенко: «Ситуация непонятно когда изменится. Потому что наша страна пока еще производит недостаточно продукта, чтобы граждане были обеспечены жильем. Хотя мы уже получали письма от МЭРТ с подписью Эльвиры Набиуллиной, список поручений за подписью Владимира Путина с перечнем мер по стимулированию развития малоэтажного строительства. Там порядка ста очень правильных и умных мыслей. То есть понимание, что надо делать в этом направлении, существует, но будут ли действия, пока непонятно».


В. Ширяев (был категоричен и краток): «Никогда!»


Возможно ли рыцарство в ведении бизнеса, есть ли понятие чести в сегменте real estate?

В. Ширяев: «Есть бизнесы, которые построены на отношениях с силовиками, чиновниками, "кормушками". Там люди друг друга едят без соли. Где есть государство, коррупция — там нет никакого понятия чести. Честный бизнес — это бизнес, построенный с нуля. Например, наш бизнес начинался с моей кухни. Нам незачем кого-то обманывать. Мы зависим от своего имени. Я сам знаю людей, которым могу верить без договоров. А знаю и людей, которые даже с договорами кинут: полковник приедет какой-нибудь решать вопрос… На загородке построено на доверии очень многое. Если компания состоит из людей, которые сделали себя сами, — им можно доверять».

А. Дубовенко: «Есть разные компании и разные бизнесмены. Есть те, кто принимают решения здесь и сейчас. А есть те, кто длительно планирует свое будущее, исходя из долгосрочной перспективы. И вопрос отношения к ним первостепенный, он важнее сиюминутной прибыли. Таких компаний в России не много, но они существуют».


Когда Рублевка перестанет быть элитной и что ее заменит?

А. Аверьянов: «Это произойдет уже очень скоро. Например, есть ВТБ, который получил порядка 10 тыс. га на Рублевке, залоговая стоимость этих активов — около $20 тыс. за сотку. Но там масса обременений: газопроводы, неукрепленный берег Москвы-реки. В сегменте элит такую землю будет реализовать нереально, инвестора ждут потери. Значит будут уменьшать лоты, доводя предложение до таунхаусов площадью 80-120 кв. м, апартаментов, квартир-студий. Эти проекты уже в разработке. Скоро элитарность Рублевки будет потихонечку спадать».

А. Гойхман: «У меня другое мнение. Например, у нас в банке почти все вип-клиенты живут на Рублевке. Их мотивация покупки домов за $10-20 млн такова: это просто престижно. Пока там находятся властные лица, пока там живут все олигархи, все правительство и депутаты — это не изменится. Когда конъюнктура поменяется, тогда только элитность исчезнет».


Вопрос от журнала «Собственник»: Многие девелоперы «сваливают» на государство ответственность за рост цен и невозможность строить дешевую малоэтажку. Но готовы ли вы сами поступиться маржой и строить более свободно, но и продавать дешевле? Вообще, какой процент прибыли вы считаете нормальным закладывать в проект сегодня?

Ю. Маклецов: «Ситуация с государством вообще непрозрачная, мы на него особенно никогда не кивали. От него мало что зависит, за исключением коррупционных тарифов. Это один из главных факторов, влияющих на цены. Например, поменял категорию земли — она стала стоить в 10 раз дороже. А просто постановление вышло о включении этих участков в границы населенного пункта. Вопрос: сколько стоит постановление? Часто тяжело все это официально оценить. На рынке, конечно, все знают, сколько стоят эти шаги. И загородный девелопмент во многом складывается из таких шагов… С точки зрения ценообразования они бесплатны. Но в нашей жизни они имеют четкий тариф — коррупционный. Одной ногой загородный девелопмент находится в тени. Вопиющий пример: в Московской области до сих пор существует такой атавизм, как разрешение на проектирование. Попробуйте выйти на площадку, не имея такого разрешения! Мы готовы поступиться маржой, если чиновники будут готовы поступиться своими черными тарифами».

 А. Дубовенко: «Сегодня на девелоперский проект закладывается порядка 40% прибыли. Процент высокий, но связан он не с тем, что строители хотят много зарабатывать. Это связано с высокими рисками в данном сегменте. Никогда не ясно, какой чиновник придет сегодня и что попросит, отключат ли электричество, газ. Может прийти другой чиновник и дать проекту задний ход, да что угодно.

Второй риск — нестабильность рынка недвижимости в Подмосковье. Мы до сих пор не понимаем, каким будет спрос. Строить должны сегодня, продавать через полгода-год, а что будет — непонятно никому. Поэтому, если мы заложим не 40% прибыльность, а 10%, как в Европе, то это будет поступок, похожий на идиотизм».


А. Аверьянов: «Нынешняя тенденция: землевладельцы пытаются выйти просто в ноль, даже речь о рентабельности не идет. Говорим, что нет инвесторов, нужно развивать участок, чтобы хотя бы получить деньги, которые получили бы при оптовой продаже. В минус девелоперы не уйдут, но рентабельность сложно посчитать».


В. Ширяев: «Приведу просто пример. 2008 год. Одно из известных всем подразделений, силовых, не стану его называть. Речь шла о не совсем корректной схеме продажи участков, хотя напрямую по закону она не запрещена. Но чтобы ее реализовать, сумма составила $200 тыс. То есть откуда-то должны браться эти деньги?»


С каким видом спорта у вас ассоциируется рынок недвижимости сегодня?

А. Дубовенко: «Большинство игроков рынка должны быть спортсменами. Нужно освоить несколько видов спорта: для покупателей, конкурентов, государства. Кстати, не советую бизнесменам заниматься боксом с государством: получите так по морде… Будем считать, что мы все спортсмены. Больше всего это похоже на марафон. Если ты рванул и куда-то побежал, тут бег на длинную дистанцию. Дай бог нам всем добежать».

 Ю. Маклецов: «Рынок — это бальные танцы. Мы танцуем с чиновниками, ну и с клиентами».


А теперь песню спойте о состоянии рынка?

А. Гойхман (несмело): «Надежда — мой компас земной…».

А. Дубовенко: «Я бы спел: "Черный ворон, что ж ты вьешься…" Не очень оптимистично, но уж как есть».

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий