Недвижимость переведут в акции

Дмитрий Медведев не оставляет надежды переселить всех чиновников за МКАД. Вчера глава Белого дома поручил профильным министер­ствам в течение полугода доработать финансовую модель строительства нового федерального центра. Она предполагает создание открытого акционер­ного общества, которое будет распоряжаться «сановной» недвижимостью. Эта схема менее прозрачна и открывает простор для серой распродажи исторических зданий, предупреждают эксперты. По их мнению, новое предложение не об­рушит рынок, так как старые штаб-квартиры министерств требуют серьезных капвложений для редевелопмента.

Проработать финансовую модель перевода федерального центра за МКАД первый вице-премьер Игорь Шувалов вместе с главами Минфина и Минэкономразвития (МЭР) должны к 18 февраля 2013 года. В июне этого года ведом­ство Антона Силуанова предложило РФ и правитель­ству Москвы создать ОАО, имущественным взносом в которое станет недвижимость федеральных ведомств в Москве. Это здания общей площадью 4,9 млн кв. м, занимающие 260 га земли. По предварительным оценкам Минфина, стоимость этого имущества достигает 15 млрд долл.

Кроме чиновной недвижимости соз­даваемое ОАО также получит земельный участок, где будет построен новый федеральный центр. Реализовать этот проект планируется за счет средств, привлеченных госкомпанией в банках под гарантии ее учредителей. Обеспечением по кредитам станут земля под застройку и старые министерские здания. А они, в свою очередь, могут пойти с молотка для расплаты с банками.

В течение полугода МЭР и управделами президента должны провести инвентаризацию и рыночную оценку освобождаемой недвижимости, а также сформировать земельные участки, на которых будет по­строен новый федеральный центр. Между тем площадка под него так и не выбрана.

Эксперты неоднозначно оценивают предложенную Минфином схему финансирования новой стройки века. С помощью специализированного ОАО проще управлять недвижимостью, говорит чиновник мэрии. Акционерному обществу гораздо проще «упаковать» здания для продажи, придав им товарный вид, и провести рекламную кампанию.

Схема с ОАО менее зарегулированная и поэтому менее прозрачная, предупреждает старший юрист Goltsblat BLP Антон Панченков. По его словам, деятельность акционерных обществ регулируется соответствующим законом. А он позволяет сделать процедуру продажи активов как совершенно прозрачной, так и совершенно непрозрачной, рассуждает источник в мэрии. «Получив права на госсобственность, компания в то же время будет освобождена от обязательств продавать это имущество на публичных торгах», — объясняет г-н Панченков.

Разгосударствление министерской недвижимости может произойти в интересах конкретных лиц по заниженной цене, отмечают собеседники РБК daily. Чиновничьи штаб-квартиры представляют особую ценность для московского рынка недвижимости. Большая часть правительственных офисов (58%) расположена в пределах Садового кольца, 26% ведомств находятся в пределах ТТК, а 16% — в границах МКАД, подсчитали эксперты архитектурно-дизайнерской мастерской Андрея Чернихова (участ­вовала в творческом конкурсе на разработку концепции развития московской агломерации). По их данным, львиная доля министерств является историческими объектами: 29% зданий построено до 1917 года, а 32% — с 1917 по 1956 год.

«Закон обязывает получать предварительное одобрение совета директоров на сделку, если цена продаваемого объекта не менее 25% от балансовой стоимости всех активов общества», — говорит Антон Панченков. Сделки стоимостью выше «50% от баланса» получают добро на общем собрании акционеров компании. «Если «акционерка» захочет продать одно здание из многих, пусть даже самое привлекательное, оно явно не потянет на 25%», — говорит источник в мэрии. Поэтому при создании новой компании следует предусмотреть защитные механизмы. Например, в Москве уже не первый год все сделки с недвижимостью городских АО должны получать обязательное одобрение совета директоров, а соответствующий ценовой порог снижен «до 5% от баланса», отмечает собеседник РБК daily. По словам г-на Панченкова, дополнительные защитные механизмы можно прописать только в уставе акционерного общества.

Предотвратить вывод знаковых активов по неадекватной цене позволит широкая огласка этого мегапроекта, уверен заместитель директора департамента инвестиций и продаж компании Knight Frank Алан Балоев.

Продавая чиновное имущество скопом, госкомпания вряд ли обрушит рынок, уверены в CBRE. «Большинство этих зданий требует редевелопмента, чтобы потом служить качественными объектами недвижимости, отвечающими современным стандартам», — объясняют эксперты. «В то же время Росимущество стремится получать на своих торгах хорошие деньги, — отмечает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Даже поверхност­ный взгляд на список реализованных объектов недвижимости показывает, что их цены вполне адекватны рынку». Росимуществу удавалось продавать свою недвижимость по цене 3,5 тыс. долл. за «квадрат», тогда как на рынке аналогичные объекты уходили за 2 тыс. долл., добавляет представитель москов­ской консалтинговой компании.
 

Большая Москва по-французски
Фаворитом международного конкурса на разработку концепции развития московской агломерации стала французская команда Grumbach-Wilmotte, победившая в двух номинациях из трех. Жюри под председательством главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина решило, что французы, работавшие в тандеме с мастерской Сергея Ткаченко (экс-главы НИиПИ Генплана), дали лучшие предложения по структуре и границам агломерации и развитию присоединенных к Москве территорий. По словам Хуснуллина, Grumbach-Wilmotte разработала также лучшую транспортную схему Новой Москвы, однако из-за высокой стоимости (187 млрд руб.) город сможет воспользоваться только некоторыми идеями проектировщиков. В третьей номинации — на лучшее размещение федерального центра — победу одержала американская команда Urban Design Associates, развившая идею переселить чиновников в Коммунарку. Заммэра объяснил это тем, что ранее бюро из Питтсбурга работало над проектом А101 Вадима Мошковича и хорошо знает эту территорию. «Они предложили нам готовое решение по этой площадке», — отметил Хуснуллин. Наиболее интересные предложения всех участников конкурса будут включены в техзадание на разработку Генплана Москвы в ее новых границах, который должен быть утвержден в 2014 году.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий