Недвижимость в Киеве, итоги января 2012 г.

Индекс стоимости жилья Киева IKm (USD) 1430 пунктов (-0,1% за январь).

Индекс стоимости жилья Киева IKm (UAH) 11516 пунктов (+0,1% за январь).

Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,1%.

Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) не изменился и составил 0,2 банк./деп.

В январе деловая активность была низкой, индекс стоимости практически не менялся.

Признаки оживления появились в конце месяца, но лишь в сегментах наиболее дешевого жилья. В последнюю декаду месяца заметно выросло количество заявок на покупку малогабаритных гостинок и однокомнатных квартир в панельных домах пятидесятых-семидесятых годов в спальных районах. Среди них встречались и заявки на покупку панельных хрущевок. И это притом, что негативных отзывов о подобных домах более чем достаточно. Мол, они не просто морально и физически устарели, но и вообще свой век уже отжили и их пора сносить. Потенциальные покупатели это знают, но денег на что-то лучшее у многих просто не хватает.

В конце месяца, несмотря на морозы и обильные снегопады, увеличилось также количество просмотров квартир экономкласса.

Что же касается покупателей более дорогого и качественного жилья, то большинство их все еще на каникулах. А возможно, просто ждут реакции рынка на анонсированный в СМИ законопроект, направленный на усиление фискального контроля доходов граждан, покупающих недвижимость.

После многих лет пребывания целых отраслей отечественной экономики в тени, подобные намерения выглядят как коренные изменения «правил игры», затрагивающие интересы огромного числа участников рынка.

Если законодатели введут подобные нормы, то сложно будет многим покупателям, получавшим значительную часть доходов «в конвертах», представить официальные справки об источниках средств для покупки недвижимости. В этом случае борьба с теневой экономикой и коррупцией может привести к еще большему застою на рынке недвижимости и расцвету коррупции.

Потому, прежде чем идти по этому пути, необходимо тщательно взвесить все за и против. Ибо одно дело, когда усиление фискального контроля коснется лишь доходов и расходов представителей власти, и совсем иное, если коснется всех без исключения. Тут важно помнить, что теневая экономика возникла при фактическом согласии государства, которое провозгласило переход к иной общественной формации – капитализму. Но практически не позаботилось о легальных действенных путях накопления нашими гражданами первичного капитала. Высшие должностные лица из года в год говорили о высокой тенизации экономики и практически ничего не делали для того, чтобы вывести ее из тени.

Возвращаясь к особенностям функционирования рынка в январе 2012 года, следует отметить следующее.

Недавняя неразбериха вокруг БТИ и ажиотажный спрос на получение так называемых «Вытягив» на недвижимость не прошли для рынка бесследно. Сейчас на руках продавцов добытые в очередях и нервотрепках «Вытяги», срок действия которых всего три месяца. Вот эти «готовые документы на руках» у значительного числа продавцов оказали влияние на рыночные процессы в январе.

Во-первых, сделки в течение месяца распределялись более равномерно. Сделок было немного, но не было откровенно провальных недель, как это часто бывает во время зимних каникул. Уже второго января был подписан первый в этом году договор задатка.

Насколько мы можем судить, квартиры покупатели присмотрели еще в конце прошлого года. Тогда же стороны достигли принципиальных устных договоренностей. Но до подписания договоров задатка и/или купли-продажи дело не дошло, поскольку не было уверенности в своевременном оформлении необходимых для сделки документов. В январе подобные препятствия отпали, и стороны без спешки пришли к подписанию соответствующих договоров.

Вторая особенность января — появление на рынке значительного числа новых продавцов. Произошло это в результате все того же ажиотажа вокруг БТИ. Многие потенциальные продавцы оформили в декабре необходимые для сделок документы «на всякий случай», не имея не только договоренностей с покупателями, но и опыта продажи.

Появление на рынке значительного числа новых объектов привело к разнонаправленным изменениям цен предложений. Часть объектов были оценены дешевле аналогичных, часть – дороже. Именно поэтому риэлторы, работающие в разных сегментах рынка, по-разному говорят о ценовых тенденциях января. Одни наблюдают небольшой рост, другие — стабильность, третьи говорят о небольшом снижении.

Заметим, что новички, которые не очень ориентируются в ценах, нередко оценивают свои квартиры дороже аналогичных. Впоследствии, постепенно снижая цену, они пытаются нащупать рыночную стоимость своих квартир.

Не пытаясь навязать продавцам свое мнение, приведем некоторые наблюдения за результатами применения подобной тактики.

Начнем с того, что в большинстве сегментов рынка цены сейчас более-менее устоялись.

Исключение составляют те сегменты, где предложений немного, и каждый объект существенно отличается от других. Это, прежде всего, сегменты «дорогих» и «очень дорогих квартир». Там продавцы нередко пытаются «нащупать» реальную цену каждого конкретного объекта, с учетом возможностей и предпочтений реальных продавцов. Цены при этом чаще всего постепенно снижают. Но бывает, что и повышают. Что, в общем-то, имеет свои основания. Ведь продаются подобные квартиры нередко годами, и за это время популярность некоторых домов растет (в новостройках заканчиваются ремонты, они обживаются, территории благоустраиваются).

Что же касается домов массовых серий, то там существенно иные реалии. Опытные участники рынка неплохо знают цены торгов и продаж во многих домах и микрорайонах (естественно, с учетом состояния и планировок квартир). Потому тактика «нащупывания» реальной цены в таких сегментах рынка обычно малоэффективна (ну, разве что в пределах нескольких процентов с учетом особенностей квартир и домов).

Продавцы, которые постепенно и достаточно долго снижают явно завышенные цены в домах массовых серий, не только тратят время, не только рискуют упустить шансы решить свои проблемы, но и вызывают негативное отношение потенциальных покупателей.

Тут важно учитывать, что есть немало покупателей, отслеживающих в течение длительного времени все предложения в интересующих их домах. Если продавец не пошел на уступки, а спустя какое-то время снизил цену, то нередко такие покупатели злорадствуют, пытаются эмоционально воздействовать на продавца, требуя еще больше снизить цену. И все это, конечно же, мешает достижению договоренностей.

Еще одной особенностью января стало сокращение разрыва между ценами продаж и статистикой цен предложений на аналогичные квартиры.

Согласно нашим данным, в январе цены продаж были в среднем на 9,2% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка (в декабре — на 10,3%). Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве, но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.

Стремясь сделать рынок более прозрачным, в январе мы сделали общедоступным новый сервис «Поиск недвижимости на карте» http://www.domik.net/nedvizhimost/kiev/kupit-kvartiry.html?mapSearch=1. Полагаем, что этот сервис полезен тем, кто предпочитает искать недвижимость визуально и/или не совсем знаком с территориальным устройством городов и областей Украины. Изменяя масштаб карты, можно увидеть количество предложений в районах или массивах, а также предложения в конкретных домах. При поиске на карте доступна также информация о новостройках и особенностях инфраструктуры.

Помимо картографического поиска, мы модернизировали сам поиск недвижимости, добавив в него ряд дополнительных функций и параметров. Теперь можно искать объекты по конкретному типу жилья и удаленности от метро.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

 


Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm (USD) и IKm (UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.


Цены предложений по состоянию на 01.02.2012

Район

Статистика цен предложений в долларах за квадратный метр

Изменение за месяц
Голосеевский 2152 +0,1% Дарницкий 1573 0,0% Деснянский 1392 +0,4% Днепровский 1655 -0,1% Оболонский 1959 +0,4% Печерский 3285 +0,2% Подольский 1875 -0,9% Святошинский 1626 +0,2% Соломенский 1911 -1,7% Шевченковский 2616 -0,2%

 

Типы домов

Статистика цен предложений в долларах за квадратный метр

Изменение за месяц
Дореволюционные 3507 -0,3% Сталинки 3013 +1,2% Старая панель 1712 +0,1% Типовая панель 1675 +0,4% Улучшенная тип.панель 1630 -0,1% Старый кирпич 1861 -0,4% Улучшенный кирпич 2101 -0,5% Украинская панель 1546 -0,1% Украинский кирпич 2139 0,0%

 

Квартиры

Статистика цен предложений в долларах за квадратный метр

Изменение за месяц
Гостинки 1775 +0,7% Однокомнатные 1841 -0,1% Двухкомнатные раздельные 1957 -0,9% Двухкомнатные смежные 1754 -0,1% Трехкомнатные раздельные 1951 -0,1% Трехкомнатные смежно-раздельные 1730 0,9% Трехкомнатные смежные 1803 -0,8% Четырехкомнатные раздельные 2570 -1,1% Четырехкомнатные смежно-раздельные 2513 0,0% Многокомнатные 3265 +1,0%

Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка

Анализируя данные, представленные в таблицах, необходимо иметь в виду, что в октябре 2011 года мы увеличили количество источников информации, а в конце ноября ужесточили правила отбора объектов, которые учитываются при определении статистики. Поэтому сравниваем лишь те статистические данные, которые получены по одним и тем же методикам и алгоритмам.

Прогноз на февраль
Полагаем, что тенденции января в феврале получат свое развитие. Основные события будут происходить в сегментах «дешевого жилья». В сегментах более дорогого и качественного жилья деловая активность, скорее всего, будет невысокой.
Основания для такого прогноза – анализ динамики поступления заявок на покупку квартир, а также сути самих заявок.
Что же касается цен, то тут особых изменений мы не ждем. Небольшие колебания в отдельных сегментах (как в одну, так и в другую сторону) вполне вероятны. Но вряд ли они выйдут за пределы одного процента. Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) при этом, скорее всего, снизится на десятые доли процента.

Что же касается более отдаленных прогнозов, то мы склоняемся к тому, что весной скорость снижения индекса стоимости возрастет до 0,7% -1,4% в месяц. Банки, судя по всему, склонны сворачивать ипотечное кредитование вторичного рынка недвижимости Киева; а без ипотечного кредитования цены будут снижаться. Полагаем, примерно теми же темпами, что и в 2011 году. Но это при условии, что ничего чрезвычайного в мировой и отечественной экономике не произойдет.

Примерно такой же обобщенный прогноз дали участники конкурса прогнозов http://www.domik.net/forum/konkurs-prognozov-kakim-budet-indeks-cen-kieva-v-iyune-2012-goda-t20300.html. На момент написания этого обзора обобщенный средневзвешенный прогноз 215 участников конкурса: в первом полугодии 2012 года индекс стоимости жилья Киева снизится на 4,4%.

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий