Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги июля 2012 года

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1401 пунктов (-0,5% за июль).
Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11351 пунктов (-0,4% за июль).
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,5%.
Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) + 0,3 банк/деп (снизился на 0,1 банк/деп).

В июле деловая активность на киевском рынке недвижимости была низкой. Тем не менее, она была выше, чем в июне. Сказались кратковременные признаки оживления после окончания футбольного чемпионата ЕВРО-2012.

Одни участники рынка, отдохнув и расслабившись в праздничной атмосфере ЕВРО-2012, вновь вернулись к решению насущных жилищных и финансовых проблем. Другие использовали свободное время для изучения рынка: присматривались к конкретным квартирам, типам жилья, районам; пытались понять насколько продавцы готовы снижать цены. Судя по всему, они заблаговременно готовились к возможному изменению рыночных реалий после завершения парламентских выборов осенью этого года. Походив на просмотры неделю-другую, и убедившись, что на рынке мало что изменилось, потенциальные покупатели уходили до лучших времен. К тому же жаркая погода и духота в квартирах отнюдь не способствовали проведению просмотров. Немало продавцов и покупателей просто выехали из города.

В конце месяца количество звонков, заявок на покупку, просмотров и сделок заметно снизилось.

Как и в предыдущие месяцы, основной фактор низкой деловой активности – негативные прогнозы развития отечественной и мировой экономики, высокий уровень неопределенности, в том числе, связанный с возможными изменениями обстановки в стране и ожиданиями новых рыночных реалий.

Говоря в очередной раз о негативных прогнозах и настроениях, мы вовсе не хотим уподобляться тем участникам интернет-форумов, которые постоянно пишут лишь о том, как все плохо (а будет еще хуже). Но при этом покупают автомобили, тратят немалые деньги на бензин, летают на зарубежные курорты. Напрочь забыв о том, что их отцы и деды совмещали летний отдых с заготовками продуктов на зиму.

Критическое восприятие действительности – это хорошо. Однако формирование ощущения безысходности – это плохо. Ибо не дает стране и обществу развиваться, выталкивает молодых деятельных людей из страны, разрушает семейные связи, приводит к суицидам.

Да, наш рынок недвижимости давно и серьезно болен. Тем не менее, он работает. «Колесики вертятся», новое жилье строится, сделки идут. Кстати, в июле в списке сделок увеличился удельный вес квартир с ремонтом, а также просторных квартир в новых домах.

А то, что большинство сделок – это, по сути, обмены с помощью операций купли-продажи, вполне нормально для нашего общества. С помощью таких обменов наши граждане улучшают свои жилищные и/или финансовые условия. Другое дело, что люди, у которых нет подходящего жилья для обмена, чувствуют себя на подобном рынке, мягко говоря, неважно. Для большинства их нынешние цены явно запредельные.

Цены на киевскую недвижимость в июле в большинстве сегментов рынка снизились. Это показывает и статистика цен предложений, и индексы.

Согласно нашим данным, цены продаж были ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка:

— в январе на 9,2%;
— в феврале на 9,4%;
— в марте на 8,5%;
— в апреле на 6,4%;
— в мае на 6,9%;
— в июне на 5,1%;
— в июле на 5,7%.

При сравнении цен проданных квартир со среднестатистическими в каждом конкретном сегменте мы используем общедоступный сервис оценки квартир в Киеве, а также соответствующие методы, позволяющие учесть состояние квартир.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Графики изменения статистики цен предложений в долларах за квадратный метр по наиболее характерным сегментам рынка представлены ниже. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График 1. Статистика цен предложений в целом по Киеву, а также в киевских новостройках
Синяя кривая – статистика цен предложений в целом по Киеву

Зеленая кривая – статистика цен предложений в киевских новостройках

Статистика цен предложений по Киеву в июле снизилась на 0,3%, с начала года снизилась на 3,2%

Статистика цен предложений в киевских новостройках в июле выросла на 1,2%, с начала года снизилась на 3,5%

График 2. Статистика цен предложений возле метро, а также в Голосеевском и Оболонском районах
Красная кривая – статистика цен предложений возле метро

Синяя кривая – статистика цен предложений в Голосеевском районе

Зеленая кривая – статистика цен предложений в Оболонском районе

Статистика цен предложений возле метро в июле выросла на 0,3%, с начала года снизилась на 8,5%

В Голосеевском районе статистика цен предложений в июле выросла на 0,4%, с начала года снизилась на 2,9%.

В Оболонском районе статистика цен предложений в июле снизилась на 0,5%, с начала года снизилась на 1,2%.

График 3. Статистика цен предложений в Печерском и Шевченковском районах
Синяя кривая – статистика цен предложений в Печерском районе

Зеленая кривая – статистика цен предложений в Шевченковском районе

В Печерском районе статистика цен предложений в июле выросла на 0,7%, с начала года снизилась на 6,7%.

В Шевченковском районе статистика цен предложений в июле выросла на 1,0%, с начала года снизилась на 15,2%.
 

График 4. Статистика цен предложений в Подольском, Соломенском и Святошинском районах
Синяя кривая – статистика цен предложений в Подольском районе

Зеленая кривая – статистика цен предложений в Соломенском районе

Красная кривая – статистика цен предложений в Святошинском районе

В Подольском районе статистика цен предложений в июле выросла на 0,2%, с начала года снизилась на 6,5%.

В Соломенском районе статистика цен предложений в июле снизилась на 0,4%, с начала года снизилась на 1,8%.

В Святошинском районе статистика цен предложений в июле снизилась на 1,2%, с начала года снизилась на 1,5%.
 

График 5. Статистика цен предложений в Дарницком, Днепровском и Деснянском районах
Синяя кривая – статистика цен предложений в Дарницком районе

Зеленая кривая – статистика цен предложений в Днепровском районе

Красная кривая – статистика цен предложений в Деснянском районе

В Дарницком районе статистика цен предложений в июле выросла на 0,4%, с начала года выросла на 1,0%.

В Днепровском районе статистика цен предложений в июле выросла на 0,5%, с начала года снизилась на 0,9%.

В Деснянском районе статистика цен предложений в июле снизилась на 0,1%, с начала года выросла на 4,3%.
 

Как показывают приведенные графики, в последние месяцы статистика цен предложений снизилась в большинстве районов Киева. Лишь в наиболее «дешевых» районах Левобережья (Деснянском и Дарницком) статистика цен предложений выросла.

Максимальное снижение произошло в наиболее «дорогих» районах (Печерском и Шевченковском), а также возле метро. При этом в Печерском и Шевченковском районах в июле произошел так называемый «отскок цен». Там статистика цен предложений в июле немного выросла.
 

Прогноз на август
Полагаем, что в августе тенденции на киевском рынке недвижимости вряд ли заметно изменятся.

Большинство покупателей с деньгами будут отдыхать, ожидая при этом возможных изменений в экономике страны и новых рыночных реалий. Их деловую активность подавляет высокий уровень неопределенности, связанный с ожиданием возможных политических и экономических кризисов в Украине и мире. Потому приток новых денег на рынок недвижимости вряд ли будет значительным.

Что же касается так называемых «обменщиков», то они, скорее всего, постараются использовать период отпусков для решения своих жилищных и/или материальных проблем. Без притока новых средств это сделать очень тяжело, но активность «обменщики» проявлять будут.

Процессы расслоения рынка продолжатся. При этом резкое изменение устоявшихся ценовых тенденций маловероятно. Резко менять ценники при отсутствии реальных покупателей с деньгами продавцы и «обменщики» пока не готовы.

Общегородской уровень цен в течение месяца, скорее всего, снизится на доли процента. Снижение статистики цен предложений в отдельных сегментах рынка может достигать нескольких процентов. Дешеветь будет в основном переоцененное жилье, на которое в нынешних условиях нет спроса.

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий