Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги марта и первого квартала 2012 года

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1430 пунктов (+0,1% за март, -0,1% за первый квартал).

Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11485 пунктов (+0,1% за март, -0,2% за первый квартал).

Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) 0,0%.

Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) не изменился и составил 0,2 банк/деп.

Анализируя процессы, протекавшие на киевском рынке недвижимости в первом квартале 2012 года, можно констатировать, во-первых, достижение некого «ценового дна», а, во-вторых, расслоение рынка.

За три месяца индексы стоимости жилья Киева практически не изменились. При этом цены в различных сегментах менялись, хоть и медленно, но по-разному. Где-то они снизились на несколько процентов, где-то выросли на несколько процентов. Снижение произошло преимущественно в сегментах «дорогого» жилья; рост – в некоторых сегментах «дешевого» жилья. Все это очень похоже на некое «ценовое дно», правда, не совсем «ровное». Ну, так и морское дно нередко бывает с впадинами, холмами и придонными течениями.

Полагаем, что нынешнее «ценовое дно» является промежуточным. То есть, спустя какое-то время реальная стоимость недвижимости вновь начнет снижаться.

В основе этого прогноза лежит то обстоятельство, что мир стоит на пороге финансового кризиса. Украина в настоящее время очень уязвима. Если начнется кризис (финансовый, экономический, политический), то цены на киевскую недвижимость снизятся. Вопрос лишь в том: насколько? – Вот на этот вопрос у нас, к сожалению, нет ответа.

К особенностям первого квартала можно отнести также определенный отход от привычных сезонных колебаний уровня деловой активности. Январь и первая половина февраля особых сюрпризов не преподнесли. В январе на рынке недвижимости были традиционные зимние каникулы, в первой половине февраля деловая активность немного выросла. Во второй половине февраля количество заявок на покупку, просмотров, задатков и сделок заметно увеличилось.

Все это давало основание прогнозировать дальнейшее оживление киевского рынка недвижимости. Тем более что с приходом весны деловая активность обычно растет.

Но в марте вместо прогнозируемого роста произошел спад деловой активности. Спад небольшой, рынок работал; и если бы не февральское оживление, то можно было бы полагать, что все развивается по традиционному сценарию.

Некоторые участники интернет-форумов объясняют спад тем, что ряды покупателей быстро редеют, что свои накопления они тратят за пределами рынка недвижимости, и что у многих из них накопления вообще подходят к концу. Но тогда нужно понять, почему всего несколько недель назад количество заявок на покупку и просмотров росло?

Провести всесторонний анализ по «горячим следам» весьма непросто. Тем не менее, некоторые причины отхода от традиционного сценария более-менее ясны.

Одна из них заключается в ужесточении позиций продавцов наиболее популярных малогабаритных квартир. Осознав, что цены в их сегментах рынка достигли определенного дна, и при этом просмотров достаточно много, некоторые стали набавлять цены, более жестко вести торги. В предыдущие месяцы подобные процессы происходили в сегментах гостинок и однокомнатных квартир; теперь они затронули и некоторые сегменты двухкомнатных квартир. В результате части потенциальных покупателей пришлось временно покинуть рынок недвижимости.

Нельзя также недооценивать влияния на рыночные процессы громких заявлений высших должностных лиц государства о планах строительства доступного жилья и резком снижении банковских процентов по ипотечным кредитам.

В начале марта Президент Украины Виктор Янукович выступил с целым рядом весьма радужных инициатив, среди которых программа ипотечного кредитования жилищного строительства под 2-3% годовых сроком на 10-15 лет. Предполагается, что кредитовать будут коммерческие банки под «свои» проценты, но основную часть этих процентов станет выплачивать государство. И эта программа должна заработать буквально через пару месяцев – в мае 2012 года.

Учитывая, что денег у государства немного, то льготные кредиты вряд ли станут сколь-нибудь массовыми. Потому общество, в основной своей массе, восприняло это как чисто предвыборный ход. Но некоторых участников рынка данная программа, судя по всему, все ж таки обнадежила. Покупателям дала надежду на льготный ипотечный кредит; продавцам надежду на возобновление ипотечного кредитования и рост оборотов рынка. Но все это в будущем. А пока они снизили активность и стали ждать улучшений.

Инициативы Президента развил премьер-министр Николай Азаров заявивший, что двухкомнатная квартира должна быть площадью до 50 квадратных метров, а стоимость квадратного метра не должна превышать 500 долларов.

Сложно сказать, когда появятся в Киеве подобные квартиры (и появятся ли они вообще). Тем не менее, некоторые потенциальные покупатели склонны ждать воплощения подобных проектов. А это означает, что в ближайшее время эти покупатели вряд ли появятся на вторичном рынке недвижимости.

Еще одна причина – заметное сужение выбора в последнее время. Во многих сегментах рынка лишь на первый взгляд предложений много. Когда же дело доходит до просмотров и торгов, то нередко оказывается, что выбор весьма ограничен и везде свои недостатки. Вот и ждут многие покупатели появления квартир, которые подошли бы им по деньгам, качеству, иным параметрам. Мол, такая же квартира и примерно за такую же цену, но с окнами на юг и менее шумными соседями…

Согласно нашим данным, в марте цены продаж были в среднем на 8,5% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка (в январе и феврале соответственно на 9,2% и 9,4%). Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве, но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.

Стремясь сделать рынок более прозрачным, а также упростить общение продавцов и покупателей, мы сделали общедоступными целый ряд новых сервисов на портале недвижимости www.domik.net. Обсуждение нововведений на форуме: http://www.domik.net/forum/novovvedeniya-na-domiknet-t20424-20.html

 

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.


Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.


Статистика цен предложений
В конце марта 2012 года мы сделали общедоступным сервис "Статистика и динамика цен на недвижимость" http://www.domik.net/nedvizhimost/dinamika-cen.html.

Информация выдается в виде графиков и в виде таблиц.

При этом были существенно ужесточены правила формирования выборок, используемых при определении статистики. Поэтому результаты несколько отличаются от тех, что мы приводили раньше.

Статистические данные предоставляются не только по Киеву, но и другим городам. Другое дело, что над статистикой по многим городам Украины необходимо еще работать с участием региональных агентств недвижимости и объединений риэлторов.

Данный сервис позволяет каждому, даже не очень подготовленному пользователю, самостоятельно анализировать статистику цен предложений, а также изменение количества предложений в любых сегментах рынка. Для этого пользователь может самостоятельно выбирать необходимые параметры поиска. Учитывая при этом, что чем больше в запросе указано параметров, тем уже сегмент рынка, тем меньше объектов попадает в выборку, и тем больше статистическая ошибка.

Кроме того, пользователь может самостоятельно решать сглаживать ли кривые на графиках или нет.

Графики изменения статистики цен предложений (в долларах за квадратный метр) по наиболее характерным сегментам рынка


График изменения цен предложений по Киеву

Синяя кривая – все квартиры

Зеленая кривая – квартиры в новостройках

Красная кривая – квартиры возле метро

 


Кривые изменения статистики цен предложений по всему городу достаточно близки по форме, но возле метро они значительно выше. Выше цены и в новых домах. При этом в первом квартале средние цены по городу были достаточно стабильными.


График изменения цен предложений в наиболее дорогих районах Киеву

Зеленая кривая – Печерский район

Красная кривая – Шевченковский район

Синяя кривая – Голосеевский район

 


Как видно на данном графике, цены предложений в наиболее дорогих районах Киева плавно идут вниз. Это говорит о том, что «дорогое» жилье менее востребовано по сравнению с «дешевым».


График изменения цен предложений в наиболее «дешевых» районах Киева

Желтая кривая – Святошинский район

Красная кривая – Днепровский район

Синяя кривая – Дарницкий район

Зеленая кривая – Деснянский район

 


Начиная с октября, статистика цен предложений в Деснянском районе идет вверх. Есть тенденции к росту и в Днепровском районе. В Дарницком районе цены более-менее стабильны, в Святошинском плавно идут вниз.


График изменения цен предложений по Киеву в гостинках, одно-, двух-, и трехкомнатных квартирах

Синяя кривая – гостинки

Красная кривая – однокомнатные квартиры

Зеленая кривая – двухкомнатные квартиры

Желтая кривая – трехкомнатные квартиры

 


Как видно на графике, динамика изменения цен предложений зависит от количества комнат. Цены предложений на гостинки с августа немного выросли, однокомнатные плавно дорожают с ноября, цены предложений на двухкомнатные и трехкомнатные постепенно снижаются.

Но в каждом районе и на каждом жилом массиве свои особенности изменения цен предложений. Ниже в качестве примеров представлена динамика изменения цен предложений в некоторых районах Киева.


График изменения цен предложений на гостинки, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в Голосеевском районе

Синяя кривая – гостинки

Красная кривая – однокомнатные квартиры

Зеленая кривая – двухкомнатные квартиры

Желтая кривая – трехкомнатные квартиры

 


Налицо явное расслоение рынка в Голосеевском районе. Гостинки с начала осени 2011 года дорожают, цены на однокомнатные в последние месяцы стабильны, цены на двухкомнатные и трехкомнатные снижаются.

Но тут необходим более детальный анализ. Ибо Голосеевский район достаточно большой и неоднородный. В него входит часть Центра города, прицентральные массивы и массивы на окраинах.


График изменения цен предложений на гостинки, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в Оболонском районе

Синяя кривая – гостинки

Красная кривая – однокомнатные квартиры

Зеленая кривая – двухкомнатные квартиры

Желтая кривая – трехкомнатные квартиры

 


Цена на гостинок в Оболонском районе колеблется, цены предложения на однокомнатные и двухкомнатные и трехкомнатные квартиры последние месяцы плавно растут.

Но тут необходим более детальный анализ. Ибо изменение соотношения количества предложений в современных кирпичных и в старых панельных домах оказывает заметное влияние на общую статистику цен.


График изменения цен предложений на гостинки, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в Соломенском районе

Синяя кривая – гостинки

Красная кривая – однокомнатные квартиры

Зеленая кривая – двухкомнатные квартиры

Желтая кривая – трехкомнатные квартиры

 


В последние месяцы статистика цен предложений на однокомнатные квартиры в Соломенском районе растет, на гостинки, двух- и трехкомнатные – колеблется.

Более детальный анализ нужно проводить по массивам и отдельным типам домов.


Прогноз на апрель
Апрель – традиционно один из наиболее продуктивных месяцев на киевском рынке недвижимости. Потому мы склоняемся к тому, что и в этом году он принесет определенное оживление. При этом нас настораживают тенденции определенного снижения деловой активности в марте. Потому вряд ли стоит ожидать какого-то значительного увеличения количества задатков и сделок.

Что же касается изменения цен, то тут наверняка скажется высокая степень инерции рынка недвижимости. Если в ближайшее время не произойдет какого-либо финансового или политического кризиса, то устоявшиеся в последние месяцы тенденции, скорее всего, будут наблюдаться и в апреле.

В целом по городу уровень цен в апреле вряд ли существенно изменится. При этом будет продолжаться расслоение рынка. То есть, в одних сегментах рынка цены будут плавно снижаться, а в других немного подрастут.

Что же касается более дальних прогнозов, то наметившийся рост цен на малогабаритное «дешевое» жилья является одним из признаков того, что в ближайшие месяцы общий уровень цен на киевское жилье снижаться не будет. Другое дело, что при наступлении кризиса все может резко изменится.

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий