Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги мая 2012 года

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1420 пунктов (-0,8% за май).
Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11430 пунктов (-0,5% за май).
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,8%.
Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) + 0,4 банк./деп. (не изменился).

В мае активность на киевском рынке недвижимости была достаточно низкой. Первую декаду мая участники рынка праздновали, отдыхали на природе, занимались весенними сельхозработами. Оживление рынка наметилось во второй половине мая, но продолжалось недолго. Курс наличной гривны по отношению к доллару заметно просел, уровень неопределенности вырос. Покупатели, доходы которых привязаны преимущественно к национальной валюте, отреагировали на это снижением деловой активности.

Сказалось на уровне деловой активности и приближение европейского первенства по футболу Евро-2012. Немало квартир было временно снято с продажи и переориентировано под аренду. В большинстве своем это небольшие квартиры, нередко в отдаленных районах. Далеко не все их владельцы рассчитывают на иностранных болельщиков. Некоторые ориентируются на тех отечественных арендаторов, которых подросшие цены в районах, «приближенных к футболу», вынудили искать новое жилье.

Индекс стоимости IKm(USD) в мае снизился на 0,8%. Это наиболее значительное снижение за последние полгода. Таким образом, наш прогноз в апрельском обзоре разошелся с действительностью. Мы прогнозировали продолжение процессов расслоения рынка. Но при этом сомневались в снижении общегородского уровня цен. В основе такого прогноза была наметившаяся в марте-апреле тенденция роста цен на малогабаритное «дешевое» жилье во многих сегментах рынка (прежде всего, в панельных домах разных типов). До кризиса подобные признаки позволяли неплохо прогнозировать будущие рыночные тенденции. Теперь они на киевском рынке недвижимости срабатывают все реже.


Согласно нашим данным, в мае цены продаж были в среднем на 6,9% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка (в январе, феврале и марте соответственно на 9,2%, 9,4%, 8,5% и 6,4%). Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве, но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.


Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.


Статистика цен предложений
В мае мы в очередной раз существенно ужесточили правила отсеивания объектов с нехарактерными для каждого конкретного сегмента рынка ценами. В результате размер выборок уменьшился примерно в два раза, изменилось соотношение «дешевых» и «дорогих» объектов, и, как следствие этого, произошли скачки цен на графиках. В большинстве сегментов рынка статистика цен предложений заметно снизилась.

Подчеркнем, что это снижение в значительной степени носит виртуальный характер. Ничего подобного по своим масштабам на рынке пока не происходит. Основная причина этого снижения – изменение состава предложения в результате более жесткого отсева объектов, используемых при подсчете статистики.


Графики изменения статистики цен предложений (в долларах за квадратный метр) по наиболее характерным сегментам рынка


График 1. Статистика цен предложений по Киеву, Подольскому и Святошинскому районам
Красная кривая – статистика цен предложений по Киеву.
Синяя кривая – статистика цен предложений в Подольском районе.

Зеленая кривая – статистика цен предложений в Святошинском районе.



В течение мая статистика цен предложений изменилась:

— по Киеву снизилась на 1,6% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 46,5%);
— в Подольском районе снизилась на 4,5% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 47,4%);
— в Святошинском районе снизилась на 0,7% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 30,3%).


График 2. Статистика цен предложений по Голосеевскому, Оболонскому и Соломенскому районам
Красная кривая – статистика цен предложений в Оболонском районе.
Синяя кривая – статистика цен предложений в Голосеевском районе.
Зеленая кривая – статистика цен предложений в Соломенском районе.

В течение мая статистика цен предложений изменилась:

— в Голосеевском районе снизилась на 1,6% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 50,0%);
— в Оболонском районе выросла на 0,1% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 39,5%);
— в Соломенском районе снизилась на 1,2% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 56,6%).


График 3. Статистика цен предложений по Дарницкому, Днепровскому и Деснянскому районам
Красная кривая – статистика цен предложений в Деснянском районе.
Синяя кривая – статистика цен предложений в Дарницком районе.
Зеленая кривая – статистика цен предложений в Днепровском районе.



В течение мая статистика цен предложений изменилась:

— в Дарницком районе снизилась на 0,3% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 52,9%);
— в Деснянском районе выросла на 2,5% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 48,7%);
— в Днепровском районе снизилась на 1,7% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 52,5%).
 

График 4. Статистика цен предложений по Печерскому и Шевченковскому районах
Синяя кривая – статистика цен предложений в Печерском районе.
Зеленая кривая – статистика цен предложений в Шевченковском районе.



В течение мая статистика цен предложений изменилась:

— в Печерском районе снизилась на 7,0% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 59,2%);
— в Шевченковском районе снизилась на 9,0% (объем анализируемой выборки был уменьшен на 52,9%).

Такие уровни цен более приближены к массовому жилью. Но при этом необходимо подчеркнуть, что столь резкое проседание цен вызвано резким сокращением анализируемых выборок и доли «дорогого жилья». К рыночным процессам, происходящим в конкретных сегментах рынка, это снижение последней недели мая имеет весьма косвенное отношение.


Прогноз на июнь
Полагаем, что низкая деловая активность киевского рынка недвижимости, которую мы наблюдали этой весной, в июне вряд ли вырастет. Проседание гривны, российского рубля, евро, некоторых других валют по отношению к доллару США существенно повысило уровень неопределенности. Кризисные явления в экономике Европы и нашей страны развиваются, ожидания дефолта достаточно массовые. В этих условиях потенциальные участники рынка недвижимости, скорее всего, будут выжидать.

Что же касается ценовых тенденций, то наметившееся снижение будет продолжаться. Темп снижения индекса стоимости киевского жилья вряд ли превысит 1% в месяц. Выбор квартир во многих популярных сегментах рынка небольшой, хозяева уступают весьма неохотно. Вероятность того, что в этих условиях, во время традиционных летних каникул, общегородской уровень цен просядет более существенно – весьма невелика. Проведение Евро-2012 и поступление валюты от иностранных болельщиков, наверняка, добавят оптимизма, негативные сценарии временно отойдут на второй план.

Скорее всего, участники рынка недвижимости будут традиционно ждать сентября, связывая с ним возможные изменения рыночных тенденций.

 

 

Рубрика: Вторичное жилье

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий