Непоколебимая Индонезия

Индонезийский рынок недвижимости оказался едва ли не самой устойчивым в азиатском регионе — воздействие кризиса он почти не ощутил. Стабильность обеспечивают постоянно растущий спрос и устойчивость политической системы. Единственным негативным моментом выступают ограничения на покупку жилья иностранцами.


Общий взгляд

В отличие от других азиатских рынков индонезийский влияние кризиса почти не почувствовал. «Стоимость жилья после незначительной просадки (не более 10%) в 2008-м в 2009-2010 годах практически не изменилась. Это обусловлено как ограничениями на покупку земли иностранцами, так и недостаточным уровнем развития ипотеки, неопределенностью экономической политики и ненадежностью права собственности», — рассказывает аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков. С другой стороны, по его словам, рост цен сдерживается довольно высокими темпами строительства, особенно в крупных городах. В итоге рынок подошел к кризису в неперегретом состоянии. К примеру, за 2008 год номинальные цены на жилье выросли в среднем на 2,45%, а в течение первых двух кварталов 2009 года — на 2,2%, но с учетом инфляции они даже уменьшились, примерно на 3,75%. «Фактически во время кризиса, когда недвижимость в Испании, ОАЭ, Черногории, Болгарии и других странах дешевела, в Индонезии ценники оставались незыблемыми. Даже на соседних азиатских рынках не было подобных примеров», — считает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По данным Colliers International, в Джакарте средняя стоимость квадратного метра в многоквартирных домах держалась на уровне $1,2 тыс. При этом до кризиса рост цен в столице Индонезии составлял 8-10% в год.

Глобальным фактором, стимулирующим спрос на местное жилье, является увеличивающийся туристический поток. В частности, на Бали, сообщают эксперты, велико количество японских и австралийских покупателей. При этом традиционно активно инвестирующие в зарубежную недвижимость граждане США составляют здесь менее 4%. Кроме того, в Индонезии не наблюдалось политической нестабильности, как в соседних Таиланде и Малайзии. «Страна отличается устойчивой политической системой. В целом население поддерживает проводимые президентом реформы», — подтверждает Е. Скоморовский. К началу 2000-х национальная экономика стабилизировалась после азиатского кризиса. Средний рост ВВП достиг 6,2% в 2007-2008-м. Темпы строительства постепенно набирали обороты. Согласно прогнозу Colliers International, в ближайшие два года объем квартир достигнет 120 тыс.


Факторы привлечения

Увеличению популярности индонезийской недвижимости способствует ряд обстоятельств. По словам С. Фильченкова, Индонезия является государством с динамично развивающейся экономикой, рост ВВП стимулирует повышение цен на жилье. Спрос на недвижимость подстегивается тем фактом, что страна представляет собой крупный туристический центр. Кроме того, стоимость строительных материалов и работ в Индонезии не слишком высока, как и входной порог на рынок по сравнению с другими развивающимися странами. При этом жилье строится по европейским стандартам, стоимость содержания относительно невелика. «Единственным негативным моментом, пожалуй, выступают существующие ограничения на покупку недвижимости иностранцами», — говорит С. Фильченков. В частности, пока не решен вопрос расширения прав собственности зарубежных инвесторов на жилье и землю. Управление объектом осуществляется через специально созданную на месте компанию либо посредством долгосрочной аренды. Кроме того, на физическое лицо можно оформить только один объект. Если приобретается два и более, требуется создать местное юридическое лицо и зарегистрировать покупку на него. Впрочем, это не представляет особых сложностей. Накладываются ограничения и на покупку земли: ее нельзя приобрести в собственность, можно только оформить в долгосрочную аренду. Однако, по словам экспертов, проблемы постепенно решаются.

Другим фактором, на который эксперты рекомендуют обратить внимание, является зачастую неподкрепленность высоких цен реальным спросом, если речь идет не о крупных городах. «При покупке недвижимости в Азии нужно четко понимать, кому ее можно будет продать через несколько лет. Если по тем или причинам произойдет падение спроса на курортную недвижимость, подобные объекты превратятся в неликвид», — говорит генеральный директор компании «Служба недвижимости» Павел Карасев. По его словам, стоит также оценивать политические риски в случае смены правящей верхушки. В наиболее выигрышной позиции оказываются объекты, ориентированные на местных клиентов, в крупных городах, преимущественно в Джакарте.


Интерес со стороны

По данным С. Фильченкова, доля жилья, приобретаемого россиянами в Индонезии, пока невелика — ориентировочно не более 5-8% от общего объема покупок за рубежом. «Связано это с тем, что нашим гражданам гораздо удобнее приобретать недвижимость в государствах с развитым жилищным правом (Европа, США), а также с местными ограничениями для иностранных инвесторов», — говорит эксперт. Как правило, по его словам, россиян интересуют развитые города, прежде всего Джакарта, а также (в меньшей степени) частный сектор в престижных туристических уголках. Однако наиболее популярным регионом является такое раскрученное место, как остров Бали — мировой центр серфинга и дайвинга. Чаще всего там предлагаются небольшие одноэтажные домики, нередко достаточно скромно оборудованные. Продающиеся на Бали виллы и особняки обычно уже отделаны и меблированы. После покупки жилье можно сдавать. За последние семь лет недвижимость на Бали прибавляла в цене около 22% в год, а годовая инфляция достигала 9%. Соответственно, чистый прирост стоимости составлял 13%. По данным Ubud Property, земля в городских районах стоит примерно $15 тыс. за 0,5 га, в сельской местности — $5 тыс. Некоторые иностранные инвесторы, предпочитая первичный рынок вторичному, строят собственные дома. Дело в том, что качество существующих объектов весьма неоднородно, а ключевые коммуникации, такие как электрификация и сантехнические системы иногда не соответствуют международным стандартам.

Сегодня на первичном рынке за 110 тыс. евро предлагается дом площадью 100 кв. м в бутик-комплексе вилл, предоставляющем услуги пятизвездочного отеля. Объект расположен на берегу океана, в наиболее востребованном курортном районе Табанан, который называют «настоящим Бали». Комплекс состоит 29 особняков класса люкс, каждый с бассейном. Из окон открываются виды на океан, реку и рисовые поля. Специальное предложение — ипотечный кредит: размер — 50% от стоимости выбранного объекта, срок — 10 лет, фиксированный процент, возможность досрочного погашения. Также администрация комплекса предлагает заключить договор и сдать виллу в аренду, годовой доход прогнозируется на уровне 7-8%. Примерно за те же деньги можно приобрести двухэтажный таунхаус площадью 400 кв. в престижном районе Нуса Дуа. Предусмотрены три спальни с отдельными ванными, гараж на две машины, столовая и полностью оборудованная кухня, комната для прислуги. Рядом имеется пышный тропический сад. Дом находится в пешей доступности от пляжа, недалеко от интернационального аэропорта Денпасара.

Рубрика: Таунхаусы

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий