Новая квартира: с отделкой или без?

Во многих странах мира покупка квартиры или дома означает возможность немедленного переезда в новое жилье. И только в России квартиры и коттеджи, полностью готовые к проживанию, составляют пока меньшую часть рыночного предложения. Но тенденция к увеличению этой части налицо, притом что мнения участников рынка о соотношении спроса и предложения далеко не всегда совпадают. На вопросы о клиентских предпочтениях, преимуществах приобретения жилья с отделкой и без нее, а также о том, что стоит учесть, выбирая тот или иной вариант, отвечают представители девелоперских компаний и агентств недвижимости.

1. Каково соотношение клиентов вашей компании, предпочитающих покупать квартиры на первичном рынке с отделкой и без нее?
2. Пожалуйста, «нарисуйте» портрет покупателя квартир с отделкой и без нее. В каком сегменте рынка (ценовом, территориальном и т. п.) популярно предложение готового дизайна? При каких условиях спрос на него может переместиться в другие сегменты?
3. Насколько наличие отделки повышает стоимость жилья? Каков разброс цен на квартиры с отделкой?
4. Покупая квартиру с отделкой, может ли потенциальный владелец вносить коррективы в предлагаемый дизайн?
5. Пожалуйста, посоветуйте, на что обратить внимание при покупке квартиры с отделкой, чтобы потом не разочароваться в выборе — не переплатить и остаться довольным дизайном?


Людмила Потапова, руководитель отдела продаж проекта «Итальянский квартал» ЗАО «Гута-Девелопмент»:

1. По данным аналитиков, с которыми согласна наша компания, большинство покупателей квартир экономкласса предпочитают так называемую чистовую отделку (см. Схему 1). В квартире должна быть произведена отделка стен, укладка полов, установка выключателей и розеточных групп, оборудованы санузлы, то есть жилье готово к индивидуальному обустройству, установке мебели и бытовой техники. 14 % покупателей квартир бизнес-класса интересуются квартирами или домами с отделкой «под ключ», заранее оборудованными встроенной мебелью на кухне, в прихожей и на лоджии и полностью готовыми к заселению. У 12% потенциальных покупателей популярностью пользуются квартиры с черновой отделкой. В этом случае в квартире оштукатурены стены, выравнены полы, сделана разводка коммуникаций. В жилье без отделки предполагается лишь подведение коммуникаций в дом и установка отопительного оборудования. Эксперты отмечают, что почти половина покупателей жилья экономкласса не готовы доплачивать за дальнейший ремонт своей новой квартиры. Те же, кто готов вложиться в обустройство, могут потратить на это от 3000 до 4500 рублей за квадратный метр. Тем не менее на рынке новостроек эконом- и бизнес-класса московского региона большую часть предложения составляют квартиры без отделки, 13% объектов выходят на рынок с неполной черновой отделкой (разводка коммуникаций по квартире) и лишь небольшая часть квартир предлагается с чистовой отделкой (см. Схему 2). Многие застройщики уже отреагировали на сложившуюся структуру спроса и наращивают ввод жилья с различными вариантами отделки или планируют это сделать в ближайшее время. Эта тенденция характерна и для Московской области.


Еще одна тенденция, которой следуют все основные игроки, — отделка улучшенного качества, не увеличивающая при этом стоимость квартиры. Необходимо отметить, что покупателю, как правило, предлагается несколько вариантов такой отделки, а при желании он может приобрести и квартиру без нее. Таким образом, остается в силе тренд, который был зафиксирован еще во время кризиса, — ориентация на покупателя.

2. Типичный портрет покупателя элитной недвижимости — это собственник бизнеса средних лет, который приобретает квартиру или дом для себя и своей семьи, на длительный срок. Он четко понимает, каким хочет видеть будущее жилье. Изменившаяся ситуация заставила и девелоперов тщательнее подходить к разработке проектов. Тем не менее слабое место многих проектов на рынке элитного жилья — планировочные решения. До недавнего времени при выборе квартиры они не являлись критическим фактором. И сегодня 60–70% покупателей переделывают планировку под свои предпочтения, даже в случае покупки жилья с черновой отделкой — при ремонте переделывается фактически все, вплоть до штукатурки. Также в результате опроса целевой аудитории можно констатировать возросшую необходимость во вспомогательных помещениях: спросом пользуются большие гардеробные, кладовые в подвальном уровне. Теперь статусным элементам объекта покупатели предпочитают качественную инженерию, продуманную логистику, сбалансированный объем инфраструктуры. Кроме того, на рынке элитного жилья начинают пользоваться спросом грамотные дизайнерские решения, о чем говорит увеличивающееся число предложений квартир в новостройках с дизайнерской отделкой от именитых зарубежных специалистов. Пока процент таких объектов невелик, но он постепенно растет.


Тимур СУХАРЕВ, коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «Реставрация Н»:

1. Немаловажной тенденцией современного рынка элитной недвижимости является постепенное увеличение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью, полностью готовые к проживанию. Однако по сравнению с западными рынками доля таких квартир пока остается незначительной. Вероятно, это связано с тем, что у наших покупателей высок творческий потенциал, на реализацию которого они имеют право, покупая квартиру за несколько миллионов долларов.

2. Предложения с готовым дизайном сейчас есть во всех сегментах рынка, примерно в одинаковых пропорциях в эконом- и премиум-классе, меньше в бизнес-классе. Покупатель квартиры с отделкой в премиум-сегменте — это покупатель, который готов платить деньги за эту отделку. Для него это скорее даже не вторая квартира, т. е. опыт и итог в проведении ремонта ему известен и есть из чего выбирать. Такие люди разделяют западный подход к покупке жилья, полагая, что приобретать квартиру в бетоне просто немыслимо.

3. Квартиры с отделкой в экономклассе часто не дороже квартир без отделки. Такой прием был выработан в кризис для привлечения именно покупателей, а не инвесторов, исключив из цепочки всего процесса обретения жилья время на ремонтные работы. Сейчас это продолжает применяться девелоперами ближайшего Подмосковья, где сосредоточен основной массив строительства жилья этого сегмента и конкуренция очень велика. Менее заметно развитие этой тенденции в бизнес-классе, так как «готовый дизайн» ощутимо увеличивает стоимость квартиры, что не всегда интересно покупателю, тем более если он имеет желание реализовать собственные дизайнерские идеи.

4. Все зависит от конкретного объекта. Например, в Knightsbridge Private Park мы будем предлагать квартиры с минимальной отделкой — «заготовкой» для декорирования. Это не дизайн интерьера в чистом виде, а избавление клиента от самой неприятной части — черновых ремонтных работ. В квартирах будут отделаны полы, стены, потолки. Такая основа позволит в короткие сроки реализовать практически любой дизайн-проект.

5. Конечно, нужно обратить внимание на качество работ и материалов. Сертификаты качества материалов можно запросить у застройщика, а если хотите проверить качество работ, возьмите с собой независимого эксперта. Но сегодня, как правило, девелоперские компании, давно работающие на рынке, дорожат своей репутацией и не экономят на качестве.


Надежда ТЕЛЕШ, управляющий партнер агентства недвижимости BIG Realty:

1. Большинство покупателей в новостройках предпочитают приобретать квартиры с отделкой. Но соотношение покупателей квартир с отделкой и без нее меняется в зависимости от рыночного сегмента (см. Схему 3). В элитном сегменте клиенты предпочитают недвижимость с готовым дизайном, тем более что девелоперы приглашают известных итальянских, американских и российских дизайнеров практически на каждый объект.


2. Покупатель квартир без отделки примерно в 50% случаев — инвестор. Отмечу, что еще до недавнего времени новостроек с отделкой было мало. В 2010–2011 годах ситуация изменилась: предложение квартиры с отделкой по цене, превышающей стоимость «коробки» всего на 5–7%, сделало такой вариант популярным. В бизнес-классе все зависит от творческого состояния покупателя: часто человек переезжает из стандартной квартиры, и ему очень хочется сделать что-то свое, непохожее на другие варианты. В жилье с отделкой готовы вкладываться люди, не желающие или не имеющие возможности делать ремонт самостоятельно, например, жители других городов, покупающие квартиру в Москве, и занятые москвичи, у которых нет времени контролировать подрядчика. Что же касается элитных квартир, то тут отделка от застройщика играет не такую важную роль для покупателя. Ведь приобретение дорогого жилья говорит о хорошем материальном положении, значит, и переплата за дополнительный ремонт, возможно, даже с участием дизайнеров, не сильно смущает.

3. Квартиры в Москве с межкомнатными перегородками и отделкой стоят, как правило, дороже, чем без отделки. В бизнес-сегменте наличие межкомнатных стен повышает стоимость квартиры примерно на 20%, а стоимость квартиры с отделкой будет выше на 25–40%. Отмечу, что приобретение квартиры с отделкой, которая, на первый взгляд, обходится дороже аналогичной «коробки», на самом деле экономит до 30% стоимости этой квартиры. Ведь ремонт своими силами обычно обходится в сумму, составляющую порядка 10% стоимости квадратного метра новостройки. Работая с большими объемами, девелоперы могут снизить цены на отделку благодаря оптовой закупке материалов и наличию собственных ремонтных бригад. Преимуществом оказываются и сроки ремонта: у строителей на это уходит 3–5 месяцев, а чтобы привести квартиру в жилой вид самостоятельно, нужно не меньше полугода.

4. Некоторые застройщики предлагают в одном проекте как квартиры со стенами и отделкой, так и без них. Например, это актуально для ЖК «Режиссер», ЖК «Коперник», ЖК «Царицыно», ЖК «Красная горка» (г. Люберцы) и др. Другие компании, как, например, группа компаний «МОРТОН», создали собственные ремонтные фирмы или подразделения, поэтому у покупателей появилась возможность даже во время строительства дома договориться об отделке и въехать в уже готовое жилье.

5. Покупая квартиру с отделкой, обратите внимание на:

а) качество работы и материалов: штукатурка лежит ровно, обои не отходят, свет не «глючит», установлено УЗО, из окон не дует, плитка без дефектов;
б) наличие дизайн-проекта и технической документации на систему водоснабжения, план разводки электрических цепей в квартире;
в) экологичность отделочных материалов;
г) удобство эксплуатации помещений. Например, если у вас есть собака, то стены в коридоре должны быть моющимися, отделка в кухне и санузлах — моющаяся и стойкая к грибку, прочное напольное покрытие (линолеум, паркет). Также важно соответствие отделки назначению помещений: вряд ли в спальне будут хороши ярко-красные стены, а в детской — зеркальный потолок;
д) соответствие отделки сторонам света — на северной или северо-западной стороне не должно быть темных обоев, на южной стороне не нужна яркая отделка, необходимо применять материалы, стойкие к выцветанию.


Личный опыт

Отделка и готовый дизайн: почувствуйте разницу

Светлана ЛАПШИНА, управляющий партнер агентства недвижимости BIG Realty:

— Само понятие «квартира с отделкой» или «без отделки» отличается в зависимости от класса недвижимости. В экономклассе квартирой с отделкой считается помещение с внутренними перегородками, сантехникой, кухонной плитой, обоями и полом — без встроенной техники. В бизнес-классе — то же самое, но класс отделочных материалов выше. Ведь жилье бизнес-класса покупают обычно те, кто «переезжает из экономкласса» либо меняет место жительства — потому квартиры с отделкой довольно популярны в этом сегменте (их число составляет около половины). Элитные жилые комплексы могут предложить не просто квартиры с отделкой, но с готовым дизайнерским решением (включающим меблировку и декор). Так, например, наша компания приглашала на один объект для проектирования интерьеров квартир специалистов из разных стран: США, Италии. Такая отделка в элитном сегменте обойдется в сумму от $ 1500 за кв. м. Работа итальянских дизайнеров, приглашенных нами, оценивалась от $ 2500 за кв. м.


Александра CИНИЛОВА, руководитель отдела проектного консалтинга компании IntermarkSavills:

1, 2. На сегодняшний день на рынке жилой недвижимости наблюдается активный рост спроса на квартиры с полностью выполненной отделкой: выведенными стенами (окрашенными или оклеенными обоями), полом (высококачественный ламинат), покрашенным потолком, пластиковыми стеклопакетами, плиткой в санузлах и прихожей, установленной сантехникой и полотенцесущителями, розетками, выключателями, входной и межкомнатными дверями, современными радиаторами и т. д. Следует отметить, что наибольшее количество сделок с уже готовыми к проживанию объектами наблюдается в экономсегменте, где бюджет клиентов на покупку квартиры, как правило, ограничен. Приобретение квартиры с уже полностью выполненным ремонтом минимизирует определенные риски, такие как риск затяжных ремонтных работ, некачественных подрядчиков, бесконечного строительного процесса в соседних квартирах, возможные трудности с поиском необходимых отделочных материалов и т. п. Более того, клиент понимает, что он платит за квартиру, в которую можно сразу же въехать и начать обживаться. Такие бытовые моменты значительно повышают востребованность нового продукта. Следующий сектор с предложением готовых к проживанию объектов недвижимости — апартаменты. Апартаменты появились на российском рынке недавно, и квартира такого формата не подразумевает постоянного проживания и уж тем более не является первой и единственной квартирой. Целевая аудитория этого продукта изначально ищет полностью готовый объект, который не будет требовать дополнительного времени и финансовых затрат на его облагораживание. А вот квартиры бизнес- и премиум-класса пока редко предлагаются с полностью выполненной отделкой, так как их покупатели имеют свои предпочтения по стилям и наполнению интерьеров. Пока у клиентов сегмента luxury словосочетание «квартира с отделкой» вызывает ощущение того, что в его квартире такой же ремонт, как у 20–30 соседей. Хотя в последнее время московские застройщики приглашают именитых западных дизайнеров-архитекторов с целью создания уникальных интерьеров для взыскательной публики. К тому же за рубежом 98 % объектов как в эконом-, так и в премиум-сегменте продается с полностью выполненной отделкой и даже меблировкой. В ближайшее время такая тенденция должна прийти и на наш рынок.

3. Минимальная стоимость отделки в экономсегменте составляет от 15 тыс. рублей за кв. м. Стоимость отделки напрямую зависит от качества отделочных материалов, объемов и видов работ. Так, в последнее время можно встретить предложения со встроенными кухнями (по западному формату) со всей необходимой бытовой техникой. Безусловно, такие предложения значительно повышают привлекательность объектов, так как в полностью отремонтированном виде квартиры смотрятся значительно лучше. Стоимость отделки для более дорогих сегментов — от 30 тыс. рублей за кв. м.

4. Как правило, на этапе покупки квартиры клиенту предлагаются варианты отделки. Застройщики стараются представлять дизайн-проекты как минимум по двум основным направлениям: классика и современный стиль. При более широкой палитре предложения допускаются варианты с элементами национальных стилей (японский, французский), эклектики и минимализма. Все это направлено на расширение продуктовой линейки и удовлетворение желаний каждого клиента. При массовом предложении готового продукта изменения в дизайн-проект, как правило, не вносятся по желанию клиента, так как это может увеличить сроки отделочных работ, внести путаницу для поставщиков и пр. В более дорогом сегменте при ограниченном предложении готовых объектов застройщик может пойти на уступки для важного клиента.

5. Если квартира покупается на стадии строительства, то клиент может оценить качество ремонта только по визуализации интерьеров в дизайн-проекте и спецификации строительных и отделочных материалов. Фактическая проверка может быть произведена на этапе передачи ключей. И в этот момент рекомендуется очень тщательно оценить качество выполненных работ, соответствие материалов спецификации и только после того, как все устроит, подписать акт выполненных работ. После подписанного акта добиться устранения недоделок со стороны застройщика клиенту удается очень редко, а на этапе принятия работ он имеет право требовать устранения недочетов. Точно такой же алгоритм приемки квартиры рекомендуется и тем, кто покупает жилье в полностью готовом доме.


Личный опыт

Плюсы и минусы приобретения квартиры с отделкой

Комментирует Александра СИНИЛОВА, руководитель отдела проектного консалтинга компании IntermarkSavills:

— Одним из первых застройщиков, предложивших квартиры с отделкой, стала компания «Ведис Групп». Следом за ней практически каждый новый проект, вышедший на рынок в последние три года, предусматривает квартиры, готовые к проживанию. В основном эти проекты реализуются в спальных районах Москвы или в ближайшем Подмосковье и являются микрорайонами комплексной застройки, предлагающими не просто квартиру, а стиль жизни: зоны отдыха, школы, детские сады, сопутствующую инфраструктуру. Поэтому наличие готового жилья быстрее «дарит жизнь» новому микрорайону. Это, в свою очередь, повышает темпы продаж. Однако нужно отметить, что интерес клиентов к данному продукту объясняется доверием к застройщику. И конечно, предложения с выполненной отделкой успешнее реализуются у компаний с неизменной репутацией, которые присутствуют на рынке не первый год. В таких случаях клиенты знают, что данный застройщик уделяет внимание качеству строительства, а сам застройщик дорожит своим реноме.

В бизнес- и премиум-сегментах наличие предложений с отделкой может являться конкурентным преимуществом проекта. Но в дорогих сегментах такой продукт — палка о двух концах. С одной стороны, застройщик предлагает продукт, которого нет у конкурентов, с другой стороны, он может поскупиться на качество отделочных материалов. Тогда будущему владельцу придется не только переплатить за квартиру, но и заново делать ремонт. Для повышения маркетинговой привлекательности квартир с отделкой в элитном сегменте не стоит забывать, что статус и качество дома выражается в каждой его детали, в том числе в деталях интерьера.


Елена ЦЕПЛЯЕВА, ведущий специалист департамента городской недвижимости компании «Славянский двор»:

1. Большая часть квартир в строящихся домах, то есть на первичном рынке, предлагается покупателям без отделки. В нашей компании соотношение клиентов, желающих приобрести квартиры на первичном рынке, с теми, кто интересуется предложениями вторичного рынка, составляет примерно 5 % к 95 %. Конечно, на московском рынке работают застройщики, предлагающие квартиры с отделкой: стенами, перегородками, сантехникой. Но их очень мало и, на мой взгляд, такая практика в нашей стране может не прижиться в течение длительного времени. Ведь угодить российскому покупателю из самых обеспеченных слоев очень сложно: кому-то не понравится встроенная техника, кто-то не оценит выбранный цвет плинтуса…

2. Покупателями квартиры без отделки могут быть:

а) один человек или семья, желающие реализовать свои мечты об уютном доме, но в то же время не имеющие опыта решения вопросов в сфере проектирования, строительства и отделки;
б) если говорить о вторичном рынке — покупатель или семья, которых не устраивает качество отделки квартир, представленных на рынке. Например, им могут прийтись не по душе слишком бюджетные отделочные материалы, морально устаревший стиль дизайна, общая изношенность

квартиры, в которой предыдущие владельцы жили определенное количество времени. Покупатели этой категории готовы потратить и деньги, и время на отделку, но получить желаемый результат.

Портрет покупателя квартиры с отделкой также можно представить двумя образами. Во-первых, это те, кто не готов тратить время и собственные нервы на ремонт из-за ограничения в сроках. А во-вторых, покупатели, уже имевшие дело со строительством либо ремонтом квартиры или загородного дома. Опыт подсказывает им, что на проведение ремонта придется потратить немало сил, средств и времени, к тому же они точно знают, какой хотят видеть свою квартиру.

3. Уже сам по себе факт наличия ремонта в квартире теоретически может повысить стоимость жилья, но, как показывает практика, это зависит от множества различных ситуаций. В соответствии с принятым среди специалистов рынка правилом, стоимость квартиры с отделкой вычисляется по формуле: сумма стоимости 1 кв. м и стоимости отделки на 1 кв. м умножить на число кв. м. Каждая квартира с отделкой — это самостоятельный «лот». Он уникален по качеству используемых в ремонте материалов, по месту расположения, окружению, видовым характеристикам. Отмечу также, что, оценивая квартиру, риэлторы обычно округляют полученные в результате расчетов суммы. По этой причине рыночная цена квартиры — это цена, по которой она фактически была куплена. Конечно, у нас есть общие показатели, на которые мы ориентируемся. Например, квартиры в районе Арбата, Патриарших прудов, в Хамовниках и Замоскворечье, в частности в старом жилом фонде (в домах дореволюционной постройки, в «сталинках») — имеют стоимость в среднем $ 8–17 тыс. за кв. м. Квартиры в новых монолитных домах или реконструированных предлагаются по стоимости от $ 15 тыс. за кв. м. Поскольку каждая элитная квартира с отделкой уникальна, стоимость квартир в этом сегменте может значительно отличаться в зависимости от запросов покупателя. Так, одного вполне устраивает ламинат или паркетная доска на полу, а вот другой обязательно потребует наличие паркета из древесины эксклюзивных пород или больших плит натурального камня. Можно себе представить, насколько лишь один этот момент способен повлиять на стоимость квартиры!

4. Потенциальным владельцем покупатель может стать, если юридически и финансово оформит свои отношения с продавцом жилья. После этого он, в соответствии с договоренностью, может внести собственные коррективы и в отделку, если ремонт еще не завершен. В ином случае возможны варианты в рамках взаимных договоренностей продавца и покупателя: например, если последнему не нравится какой-то элемент отделки — двери, полы, сантехника и т. п. — и его требования разумны и выполнимы, продавец может пойти навстречу.

5. При покупке квартиры с отделкой, если по своему стилю и качеству она покупателя устраивает, я бы в первую очередь рекомендовала обратить внимание на наличие дизайн-проекта. От него и стоит отталкиваться в дальнейшем. Так, можно будет показать его специалистам, которых вы планируете привлечь для работы на объекте, — инженерам, электрикам, сантехникам. Это очень желательно сделать, так как при дальнейшей эксплуатации квартиры всегда будут возникать вопросы. Далее можно сделать экологическую экспертизу материалов, использованных для ремонта, а также воздуха, воды, электромагнитную индукцию — это необходимо как для личного спокойствия, так и для правильной расстановки мебели. Отмечу, что целесообразность проведения данной процедуры зависит от характера покупателя. Можно, терзаясь сомнениями, придумывать себе все новые и новые проблемы в дизайне и качестве жилья и от этого постоянно пребывать в глубоком стрессе, но, на мой взгляд, все-таки лучше этого избегать, а постараться получить удовольствие от проживания в выбранной квартире.


Наталья РАКОВА, генеральный директор агентства недвижимости «Грейт Реалити»:

1. Если опираться на опыт нашего агентства, то практически 70% процентов покупателей заказывают квартиру с отделкой, но приобретают в реальности только 40%. Понятно желание покупателей сэкономить на ремонте и избежать лишних хлопот. Но ремонт — вопрос индивидуальных предпочтений: каждый собственник делает его в соответствии со своим вкусом и соразмерно своим возможностям. И даже если квартира подходит по местоположению дома и техническим параметрам, стиль и качество ремонта устраивает далеко не каждого.

2. Менее требовательны в отношении качества отделки покупатели квартир в домах экономкласса. Для них важно само наличие ремонта. Для инвесторов, которые покупают квартиры на этапе застройки, это вообще не принципиально. А вот для покупателей элитного жилья важны и качество, и стиль отделки. Для таких покупателей застройщики домов, как правило, предлагают возможность создания индивидуального дизайна квартиры.

3. Наличие отделки не оказывает сильного влияния на стоимость жилья в эконом- и бизнес-классе, зато влияет на ликвидность, то есть сроки продажи квартиры. В элитном сегменте отделка действительно повышает стоимость жилья, причем довольно ощутимо: до 15–20%. Но именно покупатели «элитки» чаще предпочитают квартиры без отделки, чтобы нанять персонального дизайнера для воплощения своей мечты об идеальном жилье.

4. Как правило, изменения в готовый дизайн квартиры покупатель вносит после сделки. Но есть варианты, когда условием продажи объекта является ремонт под конкретного покупателя, и он может вносить коррективы в предложенный проект или предложить свой.

5. Если вы решили купить квартиру с отделкой и для вас важно качество ремонта, то для оценки качества выполненных работ лучше привлечь специалиста. Неспециалисту сложно произвести такую оценку самостоятельно. В любом случае прежде всего необходимо узнать, проводились ли перепланировка и переоборудование квартиры. Для этого нужно сверить фактическое состояние квартиры с поэтажным планом, посмотреть разводку электрических цепей и водопроводной системы, после чего оценить качество материалов и уровень строительных работ.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий