Новая Москва: СФО или Нью-Васюки?

6 и 7 октября в рамках выставки «Домэкспо» состоялись два круглых стола, посвященных злободневной теме: что будет представлять собой проект «Новая Москва», когда перестанет существовать лишь в умах и на бумаге и начнет обретать архитектурные очертания.

Что будет происходить с присоединяемыми к Москве новыми территориями, волнует всех так или иначе причастных к рынку недвижимости. В то время как в мире наблюдается фактический обвал на финансовых рынках, Москва начинает масштабное расширение границ. Так не превратится ли Столичный федеральный округ, обещанный Москве и области, в классические Нью-Васюки? — емко обозначила проблему недоверия к проекту «нью-Москвы» Марта Савенко, главный редактор портала ЗаМКАД.ру.

Александр Шевчук (главный редактор «Элита Паблишерз») расширил тему обсуждения, расставив акценты и вопросительные знаки. Известно, что концепции развития новых территорий нет до сих пор, а потому идея присоединения выглядела как абсурд вплоть до объявления, сделанного в июне президентом РФ Дмитрием Медведевым. И даже после его заявления всем долго казалось, что это своеобразное начало предвыборной компании. Однако после соглашения о новых границах города стало ясно, что у Москвы появилась новая большая территория, привлекшая к себе множество взглядов и ожиданий. За развитием ситуации интересно следить, поскольку те, кто в принципе должен «держать руку на пульсе»: чиновники, архитекторы, градостроители, сами сегодня в растерянности. Кто мог знать, что развитие Москвы пойдет таким путем? Ее рост в рамках «бетонки» выглядел бы логично, но «язык» — как метко окрестили в народе присоединяемые земли – вызывает у всех недоумение. Бутово вдруг становится Москвой со всеми вытекающими последствиями, а в окраину превращается Калужская область. Так где же будет проходить «бетонка» — над Москвой или под ней? Каким образом будет производиться бюджетирование?

В сталинском плане изменения Москвы значилось семь административных центров: налицо было стремление отдалить чиновников от Кремля, не сосредоточивать в одном месте, и в таком решении прослеживалась логика. Логика происходящего сегодня непонятна. Остается надеяться, что через пару лет всем, кто сегодня всматривается в туманное будущее, будет видно яснее и можно будет говорить о появлении продуманной градостроительной политики. Пока же обсуждение сводится к сослагательному наклонению, и на вопросы, возникающие у людей, некому ответить. Возможно, часть ответов родится на Круглых столах, подобных нынешним, однако, как отметила Елена Никитина (главный редактор «Ведомости-Недвижимость»), едва ли выработанные рецепты – буде таковые появятся – окажутся востребованными властью. Поскольку власть в нашей стране не отвечает на вопросы и к советам не прислушивается.

А потому, — добавила Марта Савенко, — сейчас земли в «новой Москве» имеет смысл покупать компаниям с административным ресурсом. Им, по крайней мере, ясно, на какие деньги строиться.

Артем Ржавский (аналитик АН «Азбука жилья») подтвердил тезис о том, что девелоперские компании испытывают опасения при мысли о строительстве на новых территориях. В первую очередь потому, что неясно – в какие суммы обойдется налогоплательщикам расширение Москвы? Всем – людям, компаниям, властям. Какие суммы будут затрачены, сколько лет уйдет на воплощение большой идеи, каким будет развитие рынка, какой объем строительства окажется востребованным на новых территориях? Президент объявил о грядущем присоединении земель в июне. Через месяц были озвучены конкретные данные: 160 тысяч гектар и более 100 млн квадратных метров недвижимости должны составить 5-6 независимых центров с независимыми инфраструктурными объектами.

Первые прогнозы обещали рост цен на недвижимость на новых территориях и увеличение объема строительства. Однако ценовая картина изменилась в итоге незначительно — после скачка интереса к новостройкам ценовой прирост составил лишь 5% за 3 месяца, а застройка в «новой Москве» планируется небольшой плотности.

11-й административный округ Москвы должен по задумке стать новым кластером, 600 тысяч населения которого составят чиновники. Однако чтобы он зажил полнокровной жизнью, здесь необходимо возвести множество объектов социальной инфраструктуры: не менее 400 детских садов, 200 школ, 20 больниц, 30 спорткомплексов. Не менее 3 млн квадратных метров должно прийтись на образовательные учреждения. А между тем необходимо также построить дороги и транспортные узлы, в том числе и железнодорожные. Под них также необходимы земли.

Полный срок реализации проекта обозначен властями как 50 лет. Однако это весьма оптимистичная оценка: если в процессе развития территорий возникнут какие-либо «заусеницы» — он встанет. Условно временные этапы можно обозначить следующим образом:

I этап. 15 лет уйдет на освоение ближайшего пояса Подмосковья (0-10 км от МКАД), на архитектурные изыскания и на разработку документации.

II этап. 15 лет потребуется, чтобы освоить территорию до малого московского кольца.

III этап. 20 лет необходимо отвести на освоение земель от малого московского кольца.

Если взглянуть, что юридически представляют собой земли «новой Москвы», их также можно будет условно разделить на три группы: 19 тысяч га подготовлены к строительству, 50 тысяч представляют собой земли, свободные от застройки, и около 10 тысяч га составляют земли сельскохозяйственного назначения. Еще около 10 тысяч га потребуется для строительства дорог и отсутствующей инфраструктуры, их придется либо изъять, либо выкупить у жителей и собственников земель, которые приобретали на присоединяемых территориях участки под загородное жилье. Средняя цена выкупа составит по 3 млн долларов за квадратный метр. Объявлен метраж строительства: не менее 60 тысяч кв. метров жилой площади и 45 — административной. Себестоимость строительства обойдется в 4 тысячи долларов за строительство квадратного метра административных зданий (в жилых домах метр будет стоить еще дороже) и в 500 долларов за квадрат – при возведении внутридворовой сети и инфраструктуры.

Итого по самым скромным подсчетам сумма, которую придется вложить в развитие новых территорий, составит не менее 10,5 трлн рублей + 15% на административные расходы. Это около 9 московских годовых бюджетов. Для сравнения: федеральная целевая программа «Кавказ» требует 5,5 трлн рублей вложений, Олимпиада в Сочи – 2 трлн.

Будучи разделенной на жителей, неимоверная сумма, нужная на развитие новых территорий, превращается в бремя, равное миллиону рублей с москвича или в 75 тысяч рублей с россиянина. А потому следует предположить, что реально развиваться начнут территории, находящиеся на удалении 10-15 км от МКАД, где они уже имеют развитую инфраструктуру. Лишь после этого развитие куда более вялыми темпами двинется в средний и дальний пояс. В течение ближайших двух лет следует все же ждать появления генплана развития новых территорий: о его подготовке уже заявил Сергей Собянин.

Неудивительно, что как жители новых территорий, так и застройщики обеспокоены перспективами десятикратного увеличения объема застройки против того, какой есть сейчас, — добавила Валерия Мозганова, ведущая проекта «Недвижимость» на «Бизнес-ФМ». При необходимости строить по 3 млн квадратных метров в год (а Москва в самые удачные годы строит, как правило, не более 4-х) встает вопрос: стоит ли играть с государством в столь азартные игры?


Тут необходимо учесть два момента:

законопроект о застройке эконом-класса был принят педалированно, к концу года может обрести статус закона, и опасения, что под его реализацию будут изыматься земли, приобретают у «частников» фактически статус ожиданий;

законопроект, запрещающий застройку на сельскохозяйственных территориях, также на слуху у всех. А между тем где и строить малоэтажное жилье, как не там? И что делать лендлордам типа «Абсолюта» и «Миэль» – кроме как продавать свои земли государству за бесценок, пока они не стали убыточными?


Рынок в растерянности. Он замер в ожидании
Юристы, правда, настроены чуть более оптимистично. Александр Будылин (юрист «Пепеляев Групп») напомнил собравшимся, что земельные отношения в данном аспекте регламентируются 3-й статьей Земельного кодекса, и строительство социальных объектов (таких как детские сады и школы) не является основанием для изъятия земель. Кроме того, собственника, у которого по закону изымут землю, должны предупредить за год, компенсировав понесенные убытки. Продолжает также функционировать институт резервирования земель, которые планируются к изъятию в будущем. Сроки резервирования обозначаются до семи лет, а при планировании строительства дорог, необходимых для того, чтобы город ожил – до 20 лет. На сельскохозяйственных землях могут быть установлены ограничения на строительство, создание искусственных водоемов, проведение мелиоративных работ. В случае их резервирования собственникам также компенсируются убытки. Изменение категории земельного участка должно повлечь за собой изменение кадастровой стоимости земель, поскольку в случае расширения территории их категория изменится: они станут землями поселений. Однако изменение кадастровой стоимости не будет основной задачей.

По Москве правила землепользования и застройки еще не утверждены, и здесь, конечно, возможны неприятные сюрпризы. Теоретически возможность оспорить решение об изменениях касательно своего участка у землепользователя есть, но как будет выглядеть тяжба на практике, сегодня предсказать сложно, так как земли изменят категорию автоматически. Однако право собственности не может быть отменено или оспорено, как и право долгосрочной аренды, а значит, есть место толике оптимизма.

Здесь необходимо отметить в скобках, что право в нашей стране мало кого останавливает, и гарантировать, что СФО не будет жить по своим собственным, «отдельным», законам никто не может. Об этом необходимо помнить.

На вопрос о том, какова процедура выкупа земли и кто определяет ее стоимость, Александр Будылин ответил, что стоимость рассчитывается от кадастровой либо зависит от количества налогов на конкретный земельный участок. Этот порядок не планируется продлять, а потому многие сегодня стараются выкупить своих участки, находящиеся в долгосрочной аренде, по льготным ставкам до 2015 года. При этом одни судятся с государством уже сегодня, а другие берут участки без подряда, рассчитывая, что «теперь здесь будет Москва», а значит, земля подорожает, и не думают о том, что земли могут начать изымать.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, согласился, что для девелоперов надвигающееся развитие новых территорий чревато коллапсом. Он также подтвердил предположение Валерии Мозгановой о том, каким образом девелоперам придется выходить из положения при многократном возрастании налогообложения после смены кадастровой стоимости земель. Скорее всего придется дарить эти земли государству. За бесценок, чтобы не уйти в область отрицательных сумм. Если судить по текущей ситуации на рынке жилой недвижимости новых территорий, то весть о грядущем расширении пока сказалась положительно только на застройщиках, продающих жилье в ближнем Подмосковье.

Кому же принадлежат права на застройку непосредственно новых территорий? Крупными лендлордами московской области на сегодняшний день являются:

УК Масштаб/Авгур Эстейт — 13 тысяч га (мегапроект «А101», основа генплана Ленинского района),

«Абсолют менеджмент» — 7 тысяч га (проекты малоэтажной и многоэтажной застройки, оптовые продажи, с/х производство),

ВЭБ – 1700 га (Подольский район, земли банка «Глобэкс»),

RDI Group – 1300 га (проекты малоэтажной (загородной) и комплексной застройки, оптовые продажи, с/х производство),

Фонд РЖС – 1247 га,

ВТБ – 1100 га (земли ОПК на Рублево-Успенском шоссе),

Сбербанк/БИН Банк – 430 га (проект «Рублево-Архангельское).

До 2008 года все эти компании имели масштабные планы: были заявлены проекты загородной и комплексной застройки высокого уровня более 4 500 га + мегапроект «А101» в 13 000 га. Когда грянул мировой финансовый кризис, проекты начали замораживать, уходя в продажи участков без подряда. Активы начали отходить банкам, а девелоперы начали оптовые распродажи.

На сегодняшний день можно говорить о том, что доля участков без подряда снизилась, «загородка» возвращается в более качественный сегмент, ведется активная массовая многоэтажная застройка, а банки пытаются выйти в девелопмент. Однако что будет с проектом «новая Москва» и присоединяемыми территориями завтра?

За ближайшие 5 лет население этих земель должно увеличиться более чем в два раза – на 91,3 тысячи человек, а жилой фонд – на 21,3-26,3 млн квадратных метров, и это если рассматривать только существующие проекты. Соответственно, имеющейся инфраструктуре такое количество населения нанесет удар, особенно с учетом того, что неизвестно, будут ли создаваться рабочие места и производства. Этот вопрос останется непроясненным в течение еще нескольких ближайших лет.

А потому позитивные изменения в краткосрочной перспективе наблюдаются сегодня только в области строительства жилья эконом-класса. Уровни элит и премиум чувствуют себя куда хуже. Перспективы же долгосрочные, длиной в пятидесятилетие, едва ли будут позитивными. Однако здесь уместно вспомнить известную притчу о Ходже Насреддине, пообещавшем эмиру обучить своего ишака говорить за 20 лет. В такой срок, сказал мудрый странник, обязательно произойдет как минимум одно из трех событий: или умрет сам Ходжа, или эмир, или ишак. Так стоит ли волноваться о результате, который должен появиться лишь спустя десятилетия? Нервничать и торопить события не следует: сегодня нужно спокойно работать, не оглядываясь на поставленные сроки, которые скорее всего сдвинутся – или же изменятся внешние сопутствующие воплощению проекта обстоятельства.

«Вот придет новая власть – да всё и отменит. И мыльный пузырь лопнет», — говорят пессимисты, намекая, что вся идея с новыми территориями – пиар-ход в преддверии президентских выборов. Однако наиболее хладнокровные девелоперы считают так: если от громадного проекта «новая Москва» будет реализовано в полной мере хотя бы 10%, это уже будет немаловажный результат со знаком «плюс».

Юрий Тараненко («Миэль-коммерческая недвижимость») очертил ход развития новых территорий, поделив их на три условных зоны по удаленности воплощения:

первая зона – офисная недвижимость (300 тысяч квадратных метров),

вторая зона – торговая (400 тысяч квадратных метров),

третья зона – индустриальная (300 тысяч квадратных метров).

Жилая застройка должна составить при этом около 60 млн квадратных метров, а количество населения – не менее 3 млн человек.

Коммерческой недвижимости на новых территориях пока нет, отметил он. Спрос должен сформировать предложение, однако сейчас на территории «новой Москвы» постоянно проживает всего 250 тыс. человек, а офисные центры вблизи МКАД не заполняются арендаторами. Сколько москвичей – офисных сотрудников поедет работать за МКАД?

Проект разделения территории новой Москвы предполагает три зоны. Первая зона будет располагаться от МКАД до ЦКАД, вторая – от ЦКАД до кольца Московской железной дороги, третья — до границы с Калужской областью. До того, как начинать их застройку, необходимо ответить себе: какой объем нового строительства необходим? По данным Росстата обеспеченность новых территорий торговой недвижимостью составляет порядка 2 783 кв. м на 1000 жителей, но реальность выступает против этой статистики.

Если касаться вопроса об индустриально-складской недвижимости, необходимо произвести иные уточнения: будет ли «новая Москва» производить — или только хранить и распределять? Победит ли столица в конкуренции с Калужской областью за западные инвестиции и рабочие ресурсы для развития промышленного кластера на присоединенных территориях? Какие промышленные предприятия Москвы потенциально могут быть выведены к границе с Калужской областью?

Ключом к пониманию ситуации является ответ на вопрос, планируют ли в самом деле переезжать властные структуры. Если ответ на этот вопрос положителен, перспективы светлеют: вокруг административного центра, как вокруг ядра, начнется развитие и рост новых районов, будут планово решаться инфраструктурные и транспортные вопросы. Если же ответ отрицателен, развитие новых территорий пойдет т.н. эволюционным путём, без четкого плана, и тупиковая «точечная» застройка будет продолжаться, то там, то здесь хаотично прирастая к МКАДу новыми микрорайонами.

На вопрос о том, вытянет ли переезд госчиновников деловую активность за МКАД и обрушит ли цены на офисные площади внутри Садового кольца, ответила Валерия Мозганова. По итогам опросов, проводившихся «Бизнес-ФМ», можно говорить о том, что деловой мир Москвы не снимется с места до тех пор, пока стоит на месте Кремль. Если МИД, Генштаб, представительство флота планируют перебраться в новые места – пусть перебираются. Пока президент находится в центре столицы – бизнес тоже останется здесь. Ни Газпром, ни Лукойл никуда не двинутся, построят себе по стометровому офису в новом месте, посадят там небольшой штат, чтобы получать информацию о происходящем, но не более.

Поэтому рассчитывать на активное заселение новых территорий представителями бизнеса не стоит, как не стоит надеяться, что смежные с присоединяемыми территориями области захотят «поделиться» инфраструктурой и облегчить «новой Москве» путь заселения.

Остается открытым вопрос о том, какие объекты социальной и инженерной инфраструктуры будут построены на новых территориях – и что будет уничтожено в ходе прокладывания тех же дорог? Сейчас на присоединенных землях располагаются, в частности, недешевые коттеджные поселки, судьба которых сильно заботит их владельцев. Что будет с экологией, рассказал Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».

В последний раз экологией столицы занимались в 1930-х годах, когда вокруг Москвы был заложен «зеленый пояс» лесопарков, по сию пору составляющий ее гордость. Тогда развитием города и соблюдением экологических норм занимались комплексно. Ныне же мы имеем сплошную индустриализацию. В принципе по сравнению с начало 1990-х гг. загрязненность воздуха снизилась весьма существенно – однако не за счет уменьшения выхлопа, а скорее за счет его равномерного распределения. Трассы теперь одинаково загружены по всей Москве, а многоэтажная застройка (особенно окраин), препятствуя ветру, удерживает смог, не позволяя ему развеиваться. При застройке новых территорий у нас есть реальный шанс хотя бы что-то изменить, и нельзя в текущей ситуации придумать ничего хуже упомянутого выше «эволюционного» подхода, который будет продолжать тенденции многоэтажных ЖК. Ни о какой грамотно проложенной дорожной сети речь в этом случае не пойдет, а в отсутствие на новых территориях рабочих мест станет первоочередной проблема пробок.


Что же нужно?

1) Вместо лоскутной точечной застройки спальных районов необходимо прибегнуть к заранее разработанному плану комплексной малоэтажной застройки. Применение новых технологичных решений даст увеличение как экологичности, так и энергосбережения.
2) Снизить загрязненность воздуха путем создания новых рабочих мест, чтобы люди не стояли в многокилометровых пробках по несколько часов ради того, чтобы добраться до работы. Соответственно уменьшится поток автомобилей и выхлоп.
3) Расширить уже имеющиеся шоссе нельзя – однако необходимо создать как можно больше буферных зон, перехватывающих паркингов, развивать общественный транспорт – чтоб снизить количество машин на автомагистралях. Проводить выделенные полосы, тянуть к окраинам легкое метро и метро обыкновенное.

 


Всё это вполне реализуемые задачи – когда есть воля власти к их воплощению.

Если же воля не будет проявлена – все вопросы, задаваемые сегодня, повиснут в воздухе, а мыльный пузырь в самом деле лопнет или превратится в громадный долгострой, подобно ММДЦ «Москва-Сити», который строится уже больше десятилетия.

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий