Новая загородная тенденция 2012 г. — строительство небольших, почти клубных поселков

Новая загородная тенденция 2012 г. — строительство небольших, почти клубных поселков даже в экономсегменте. Покупателей заманивают оригинальностью концепций, удачным расположением и звездным архитектором.

Поселков, где менее 100 домовладений, в Московском регионе не более 36% (295 из 822 поселков, по данным Vesco Consulting). Загородная недвижимость стала мельчать начиная с 2011 г. В 2009 г. в среднем поселке насчитывалось 204 домовладения, в 2010 г. — уже 245. В 2011 г. девелоперы, начиная проекты, не планировали в них больше 171 объекта. К середине 2012 г. среднестатистическое число домов сократилось до 161.
 

Берут не числом
Практически все крупные загородные проекты были выведены на рынок до 2008 г., говорит Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty. Сейчас, по его словам, застройщики стараются удивлять не размером, а оригинальностью проектов.

Размер поселка зависит прежде всего от земельного ресурса, которым располагает девелопер. Например, на Новой Риге и Минском шоссе свободной земли много, а на Рублевском и Ильинском шоссе, наоборот, приобрести крупный участок практически невозможно и застройщики берутся за мелкие наделы, говорит Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости Tweed.

По оценке экспертов, наибольшее число поселков, рассчитанных на несколько десятков собственников, сосредоточено в элитном сегменте. «Да и для бизнес-класса 100 домовладений в поселке — это, можно сказать, верхняя граница нормы», — добавляет Дмитрий Бадаев, гендиректор компании «Вектор инвестментс».

Компания Atlas Development разработала проект «Никольский берег» на 32-м км Калужского шоссе (продажи открыты в июне 2012 г.) так, что дома у озера не будут закрывать вид на водоем тем коттеджам, что примыкают к лесу, и наоборот. Ведь в поселке всего 28 участков (от 12,5 до 30,4 сотки). Застройщик продает участки без подряда (их цена — от $373 000 до $911 000), хотя и предлагает покупателям подряд на строительство домов (есть девять проектов от 200 до 600 кв. м). Подрядчиком приглашена немецкая компания Bautag.

Эксперты считают, что в недорогом сегменте малый поселок может быть интересен девелоперу, только если проект обладает чем-то, за что можно просить «премию». Асет Гайрабекова, гендиректор «Девико. Девелопмент и консалтинг», перечисляет: это может быть близость к заповедной зоне, живописной речке или лесу с реликтовыми деревьями (но такая земля слишком дорога, чтобы строить экономкласс), либо оригинальная концепция.

Например, дачный поселок «Дом художника & вернисаж» в 80 км от Москвы по Новорижскому шоссе инвесторы (компания «Эколайф-69» и деревоперерабатывающее предприятие «Интер-древ») назвали «творческим». Этот поселок экономкласса насчитывает 88 участков (8-25 соток), которые будут застраиваться 1-этажными домами по 110-180 кв. м. Наряду с архитекторами бюро Ruscom Project в его разработке участвовало несколько российских художников. Покупателям предлагают пять проектов домов, названных в честь русских живописцев: Левитана, Врубеля, Куинджи, Лансере, Юона. На территории также появится дом художника, который планируют сделать площадкой для Союза художников РФ. Рядом под открытым небом расположится вернисаж.
 

Новинки на карте
В 2012 г. на рынок в разных частях Подмосковья вышло несколько небольших проектов. На Новорижском шоссе начались продажи в «Лесной бухте» (50 км от МКАД). Проект инвестиционно-строительного холдинга ST.Group отнесен риэлторами к классу премиум: на 10 га 57 участков (от 8 до 24 соток), дома от 150 до 450 кв. м. Предусмотрены круглогодичный охраняемый эллинг, пирс, пляж и зеленая зона с искусственными водопадами.

На Калужском шоссе в 24 км от МКАД заявлен дизайнерский поселок Fortops.ru. Идеологом и соинвестором проекта выступил бизнесмен Антон Винер, девелопером стала компания «Олимпийская деревня Новогорск», проектировщиком — архбюро Владислава Андреева. Проект предполагает строительство на 10 га рядом с лесным массивом 62 домов площадью от 185 до 340 кв. м с панорамным остеклением и просторными верандами по периметру.

На Дмитровском шоссе стартовал проект клубного поселка Honka Club (совместный проект Honka и Laplandia House). Участок в 22 га разбит на 86 «делянок» от 15 до 36 соток с обязательным подрядом (дома от Honka площадью от 200 до 330 кв. м).

Поселок, заявленный как клубный, появится в 6 км от МКАД на Пятницком шоссе. Pragma Development начала строить Etude Family Club по проекту архитектурной мастерской «Сергей Киселев и партнеры». Территория в 22,2 га делится на три зоны. В первую включено 16 участков по 13-17 соток, которые будут предлагаться без обязательного подряда на строительство. Вторая зона значительно больше: 62 участка площадью от 12 до 20 соток, они будут продаваться с подрядом. По словам Игоря Шварцмана, учредителя и гендиректора мастерской, хоть проекты домов и модульные, но разработаны таким образом, что позволят заказчику без особых затрат получить именно такой дом, какой ему захочется. Например, выбрать из двух вариантов кровли — эксплуатируемой горизонтальной и классической скатной. К концу стройки девелопер обещает провести комплексное благоустройство, а также очистить от бытового мусора и сухостоя прилегающий лесной массив, который взят в аренду.
 

Проблемы Малого тиража
Опрошенные «Ведомостями» эксперты говорят, что небольшие проекты имеют и преимущества, и недостатки. Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate, считает, что для девелопера выгоднее поселки с большим количеством участков, так как это гарантирует стабильный доход в течение длительного времени. Асет Гайрабекова добавляет: поочередный ввод в эксплуатацию больших проектов снижает затраты инвестора на строительство и благоустройство территории. В ее глазах малый формат выглядит скорее недостатком, чем преимуществом.

Крупный проект требует более взвешенного подхода и грамотного стратегического планирования, небольшой позволяет лучше подстраиваться под рыночную ситуацию, поскольку от идеи до реализации проходит относительно немного времени, рассуждает Ирина Мошева, гендиректор JV RDI Group & Limitless.

Если домовладений немного и поселок не элитный, то первоначальные инвестиции в проект невелики, говорит Петр Врабий, соинвестор проекта «Дом художника & вернисаж». Его стоил инвесторам немногим более 100 млн руб.

В элитном сегменте финансовая составляющая даже камерных проектов уже не является пустяковой. По словам Константина Савинова, управляющего партнера Pragma Development, Etude Family Club обойдется минимум в $50-60 млн. А Honka и Laplandia House вложат в элитный Honka Club $150 млн. Для сравнения: объем инвестиций ОПИН в три крупнейших поселка — «Пестово» (426 домов, дмитровское направление), «Павлово» (366 индивидуальных домов и восемь многоквартирных, Новая Рига) и «Мартемьяново» (153 участка без подряда и 69 домов, Киевское шоссе) — составит $417 млн.

Одна из наиболее затратных статей — разработка проектов на прокладку коммуникаций, получение квот и выполнение самих работ. Здесь мелкие проекты часто оказываются в выигрыше только потому, что для них требуется меньше мощностей. Хотя, по словам Мошевой, в одном и том же районе подключение газа и электричества для поселка на 50 домовладений и аналогичного по классу, но на 200 домовладений может стоить девелоперу одинаково. Разве что застройщиков больших поселков местные администрации часто «просят», к примеру, реконструировать ближайшие электроподстанции или даже их построить, чтобы электричество появилось в этом месте в принципе. Устройство центрального водоснабжения и канализации в большом поселке, по прикидкам Мошевой, может обойтись на 50% дороже, так как потребуется больше скважин и очистных сооружений, которые еще и «украдут» территорию для размещения коттеджей на продажу.

Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент», напротив, утверждает, что в маленьком поселке затраты застройщика из расчета на каждый участок в 1,5-2 раза выше, чем в большом. Например, придется тянуть газопровод на 2 км, а разбить затраты предстоит не на 200-300, а на 100 участков. Такой же расклад и при строительстве водозаборных узлов, очистных сооружений и проч. Расходы могут быть такими, что цена участков для конечных покупателей будет слишком высока. В результате проект может оказаться нерентабельным из-за низких темпов продаж.

В маленьком поселке выше и расходы жильцов на эксплуатацию. «Коммунальные платежи в поселках до 100 участков вдвое выше, чем в больших», — утверждает Шишкина. Впрочем, Татьяна Румянцева, глава отдела продаж компании «Высота» (девелопер поселка «Клуб 20’71»), отмечает: «Если УК предусмотрела только охрану и дежурных техников, то и в маленьком поселке платежи не будут высокими».

В небольших поселках девелопер, как правило, экономит на социальной инфраструктуре, что на первый взгляд снижает конкурентоспособность проекта в глазах потенциальных покупателей. Которым далеко не безразлично, что они увидят за забором собственного дома, как будут проводить досуг их дети. «Тем, кого интересует школа или детский сад, нужно обращать внимание на крупные проекты», — говорит Борис Цыркин, гендиректор Kaskad Family.

Застройщики предусматривают минимум объектов, которые считают экономически обоснованными. В «Лесной бухте» обещают возвести мини-маркет, кафе, сделать отделение банка, в Etude Family Club обещан торгово-развлекательный центр с кинотеатром и рестораном. В «Никольских озерах» (32 км от МКАД по Калужскому шоссе, 68 домов) начинается строительство административного здания на 1500 кв. м. В нем разместятся фитнес-центр, бассейн, SPA-салон, мини-маркет, ресторан и кафе, медицинский кабинет, аптека, детская комната. Застройщик Atlas Development эту инфраструктуру готов предложить и домовладельцам соседнего «Никольского берега».

В Honka Club ограничатся клубным домом, где разместится управляющая компания и будет выделено помещение для посиделок жителей и организации детских праздников. Девелоперы, впрочем, надеются, что будущие жители смогут воспользоваться инфраструктурой курорта «Лисья нора» (в этот крупнейший спортивно-стрелковый комплекс в Европе Владимир Лисин, глава Стрелкового союза России и совладелец Новолипецкого металлургического комбината, вложил около $60 млн).

А вот в «Дачах Honka» (45 км от МКАД по Новорижскому шоссе) объекты инфраструктуры не предусмотрены вовсе. Подразумевается, что жители поселка смогут пользоваться объектами «Истринской долины» (проект «Вектор инвестментс», она же соинвестор «Дач Нonka»). Впрочем, отсутствие социалки в данном поселке не помешало полностью распродать 19 домовладений площадью 280-350 кв. м на участках от 20,7 до 49 соток за 1,5 года.

Риэлторы и застройщики признают: ситуация с продажами в компактных поселках не всегда соответствует ожиданиям. «Успех продаж не зависит напрямую от количества домов в поселке, — говорит Бадаев. — Застройщику важно заинтересовать покупателя». А Петр Врабий считает, что именно творческий подход позволил привлечь к поселку внимание людей, тяготеющих к искусству, и помог его продвижению на рынке.
 

Держать темп
Важный критерий оценки проекта – как быстро девелопер его построит и сдаст в эксплуатацию. На малоформатные поселки в среднем уходит 1,5–2 года в отличие от 3–5, а то и более лет для долгоиграющих масштабных проектов. Например, плановый срок сдачи поселка Etude Family Club, реализация которого началась в 2012 г., – IV квартал 2014 г. В этом же году предполагается достроить «Дома художника & вернисаж». На строительство поселка «Лесная бухта», по прикидкам девелопера, потребуется 1,5 года (заявленный срок сдачи – конец 2013 г.).

Рубрика: Новости Подмосковья

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий