Нью-Йорк лидирует по объему инвестиций

Нью-Йорк обогнал Лондон по объему инвестиций в коммерческую недвижимость

За год инвестиции в коммерческую недвижимость Нью-Йорка выросли на 165%

Лондон, второй город в мире по общему объему инвестиций, лидирует по объему иностранных инвестиций

Инвесторы активно инвестируют в коммерческую недвижимость основных городов мира — лидером по объему привлеченных инвестиций стал Нью-Йорк, говорится в отчете международного консультанта Cushman & Wakefield. С возвратом экономической нестабильности и высокой волатильности финансовых рынков, инвесторы предпочитают качество проектов их доходности и ищут возможности для инвестиций на развитых рынках.

Новый отчет «Мировые города: борьба за инвестиции» (Winning in Growth Cities) определяет крупнейшие и быстро развивающиеся города по уровню инвестиций в коммерческую недвижимость, дает информацию по уровню цен, спроса и предложения, как в общем, так и по секторам. Отчет основан на годовых результатах с 4 кв. 2010 по 3 кв. 2011.

За рассматриваемый период Нью-Йорк — самый привлекательный город в мире по общему объему инвестиций в коммерческую недвижимость. Лондон стал вторым городом в мире по общему объему инвестиций, но крупнейшим по объему иностранных инвестиций. Токио, несмотря на землетрясения, цунами и катастрофу на Фукусиме, остался на третьем месте. Москва занимает 20-е место в рейтинге, с объемом инвестиций в 5 319 млн USD, что на 11% больше прошлогоднего показателя. При этом Санкт-Петербург и Москва занимают 16-е и 17-е места соответственно по объему прямых инвестиций. В среднем в России ставка доходности по офисам 9%, по торговым центрам 9,5% и 10,5% по складской недвижимости.

Экономическая неопределенность во всем мире, ужесточение государственного регулирования, снижение темпов восстановления мировой экономики привели к тому, что инвесторы сфокусировались на основных рынках. В ближайший год, скорее всего, они останутся очень чувствительными к рискам и сконцентрируются на коммерческой недвижимости основных городов, что приведет к дальнейшему росту цен на высококачественные здания во всех регионах, так как инвесторы и арендаторы будут испытывать нехватку качественных площадей в лучших местах.


Мировые инвестиции: 5 крупнейших городов по объему инвестиций.


В 25 городах (топ-25), где за прошедший период наблюдался наибольший объем инвестиций в коммерческую недвижимость, за год объем инвестиций вырос на 48%, что порядком выше показателя в 41% в других городах. В результате на топ-25 приходится 54% мирового рынка инвестиций. Самой интересной для инвесторов стала офисная недвижимость – на этот сектор приходится 40% всех инвестиций, далее идет торговая (25%) и складская недвижимость (11%).

Список топ-25 почти не изменился с прошлого года. В нем появилось 5 новых городов: Бостон, Атланта, Сан-Диего, Гамбург и Мельбурн, а Сидней, Тайпей, Куала Лампур, Амстердам и Ванкувер потеряли свои позиции в топ-25. В топ-25 наибольший прирост инвестиций наблюдался в городах США, при этом в некоторых из них рост сопоставим с Нью-Йорком. Особенно это заметно в Чикаго, Бостоне, Атланте, Лос-Анджелесе.


25 городов, привлекших наибольшее количество инвестиций в коммерческую недвижимость с 4 кв. 2010 по 3 кв. 2011


Топ-25 по приросту инвестиций в коммерческую недвижимость
Как было сказано ранее, города США доминируют в рейтинге. Самый крупный прирост инвестиций наблюдался в Чикаго, где за 12 месяцев было закрыто несколько крупных офисных сделок в центральном районе города, некоторые из которых превысили 600 млн USD.

8 европейских городов входят в 25 самых быстро растущих городов мира. Самый быстро растущий город в Европе по приросту объемов инвестиций стал Франкфурт, где были закрыты две крупнейшие сделки в центре города на общую сумму 1,6 млрд долларов (Deutsche Bank Twin Towers и OpernTurm).

Топ-25 городов по росту инвестиций в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость, не включающая в себя строительные площадки, отели и жилье


Топ-25 городов по объему иностранных инвестиций
Хотя Нью-Йорк является первым городом по общему объему инвестиций, Лондон продолжает лидировать по объему международных инвестиций, далее идут Париж и Нью-Йорк. Сингапур и Пекин занимают 4-е и 5-е место в рейтинге. Международные инвесторы предпочитают города Азии и Европы, чем США. Нью-Йорк единственный город США в списке 25 городов, привлекающих иностранные инвестиции. Москва на 19-м месте рейтинга – иностранные инвесторы вложили 1,206 млн USD, что на 27% больше, чем за прошлый период.

Инвестиции по секторам
Города Северной Америки доминируют во всех секторах, за исключением покупки строительных площадок. В этом секторе топ-25 городов находится в Азии, при этом 22 города в Китае, что подчеркивает, что до недавнего времени это была горячая инвестиционная точка, хотя сейчас там и наблюдается снижение активности.

Инвестиции в офисную недвижимость.
Наибольший объем инвестиций в офисную недвижимость пришелся на Лондон. Нью-Йорк остался на втором месте с объемом инвестиций 14,1 млрд USD (рост в 189%). Москва на 13-м месте с объемом инвестиций 3,431 млн USD (рост в 6,5%). Кстати, Москва на 17-м месте среди крупнейших офисных рынков мира и занимает 7-е место по дороговизне офисных площадей.

Когда экономическая ситуация стабилизируется, инвесторы снова начнут предпочитать более рискованные рынки. Об этом говорит постепенное увеличение количества городов Азии в рейтинге. Пять лет назад всего 3 города этого региона были в топ-25. В этом году в рейтинге 8 городов из Азии, для сравнения, 5 в Европе и 7 в Северной Америке.

Инвестиции в торговую недвижимость
Гонконг привлек наибольшее количество инвестиций в торговый сектор, в основном за счет продажи торгового центра Festival Walk за 2,4 млрд долларов. Область Рейн-Рур в Германии и Нью-Йорк идут на второй и третьей позиции, а Манчестер и Лондон на четвертом и пятом месте. Москва на 27-м месте с объемом инвестиций 917 млн USD.

Инвестиции в складскую недвижимость
Сингапур лидирует по объему инвестиций в складскую недвижимость, поднявшись на 6 позиций с прошлого года и сместив Лос-Анджелес. Хотя развитые экономики теряют свои позиции производственных хабов развивающимся странам, пока это не нашло реального отражения в инвестиционной активности в Азии и Тихоокеанском регионе, основная активность приходится на Северную Америку. Однако при более активном экономическом росте в краткосрочной и долгосрочной перспективе, возрастет и уровень инвестиционной активности в этом регионе. Москва на 30-м месте с объемом инвестиций в размере 328 млн USD, что на 664% больше, чем в прошлом году.

Ценообразование
Рейтинг стран наглядно показывает нежелание инвесторов рисковать и их стремление выбирать самые лучшие объекты на всех рынках. В топ-25 по общему объему инвестиций 10 городов с самыми низкими ставками доходности. Средняя ставка доходности в топ-25 на июнь 2011 составляет 6,3%, что ниже среднемирового уровня в 7,4%, и подтверждает факт, что инвесторы не готовы рассматривать рынки только потому, что на них предлагается более высокая доходность.

Несмотря на то что глобальный спрос растет и прозрачность рынков улучшается, что постепенно приводит к единому ценообразованию на топовых рынках по всему миру, ценообразование на более рискованных рынках второго эшелона более экстремально и более локально. Разница в цене на объекты первого и второго эшелона увеличилась в большинстве секторов, и разница в ставках доходности в большинстве стран не будет сокращаться, пока на рынке доминируют арендаторы и толерантность к рискам низкая.

 


Прогноз на 2012 год
Экономические тренды и ситуация на рынках коммерческой недвижимости будет оставаться неопределенной и различаться значительно от рынка к рынку. Пока в среднесрочной перспективе все сводится к росту на развивающихся рынках, но в краткосрочной перспективе сохраняется недостаток факторов, стимулирующих рост, а значит, инвесторы будут выбирать стабильный доход, чем гнаться за ростом.

Спрос на коммерческую недвижимость, как на относительно высокодоходный актив останется, что будет приводить к росту объема инвестиций, если на рынке будет финансирование и объекты для покупки. Банки готовы продавать свои объекты, но чаще всего они обладают ограниченным предложением качественных объектов. Однако это имеет мало влияния на спрос. Доступность капитала улучшилась, особенно для покупки качественных объектов, но в большей степени ограничена, так как банки ждут новых правил и регулирования как в Европе, так и в Америке.

Спрос на качественные объекты пришел в тот момент, когда многие владельцы не готовы их продавать, так как они не видят объектов для рефинансирования. Это означает дальнейший рост цен в лучших городах и рост спроса на новое строительство, которые могут рассматриваться как новые возможности и как угроза, особенно в Азии, где предложение может быстро вырасти. В США рост цен на объекты прайм привел к тому, что спрос выходит за пределы крупнейших городов. Подобная картина наблюдается и в Европе, однако недавние события поубавили пыл инвесторов рассматривать недвижимость в городах второго эшелона.

Рубрика: Офисы бизнес центры

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий