Обзор рынка коммерческой недвижимости за I — III квартал 2011 года

На протяжении трех кварталов 2011 года рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области демонстрировал продолжение тенденций, обозначенных во второй половине 2010 года. Общее оздоровление экономики привело к активизации спроса со стороны арендаторов как офисных, так и производственно-складских площадей.

В 2011 году практически во всех сегментах коммерческой недвижимости происходило снижение доли вакантных площадей, что объясняется сокращением объемов ввода новых площадей на фоне растущего спроса. Появилась тенденция роста арендных ставок.

За три квартала 2011 г. на рынок офисной недвижимости Московского региона пополнился на 390 тыс. кв. м качественных площадей. Показатели объема ввода новых офисных площадей существенно ниже показателей предыдущих лет: прирост общего предложения офисов класса А и В в Москве составил 3-4 %. Совокупный объем предложения на рынке офисной недвижимости составил порядка 12 млн кв. м.

При этом объем предложения вакантных площадей продолжает снижаться. Основными причинами сокращения объемов ввода стали снижение объемов нового строительства в кризис, а также политические изменения в столице, произошедшие осенью 2010 года. Инициативы властей по ограничению строительства внутри ТТК, изменению сроков аренды земли для девелопмента, пересмотр и отмена инвестиционных контрактов, недавно озвученные изменения границ города и перемещение части властных структур за пределы Москвы – все эти мероприятия в долгосрочной перспективе призваны улучшить инфраструктуру города. Но это неизбежно влечет за собой пересмотр планов и торможение развития девелоперских проектов на рынке коммерческой недвижимости. В этих условиях доступное для аренды предложение снижается.

Одновременно растет спрос на офисные помещения. По данным кадровых компаний, многие компании-арендаторы планируют увеличение штата сотрудников. Это приведет к необходимости дальнейшего расширения офисного пространства.

Высокий спрос на помещения и ограниченный объем свободных площадей приводит к росту ставок аренды. На фоне достаточно высокой активности арендаторов совокупный рост средних ставок аренды с начала года составил порядка 10-15%.

По итогам III квартала 2011 года средние арендные ставки в офисном сегменте за пределами центра составляют в среднем 400 – 600 долларов за кв. м в год. Арендная ставка офисной недвижимости в центральной части города составляет 800 долларов за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).

При благоприятных внутренних и внешних экономических факторах эксперты прогнозируют рост рынка офисной недвижимости, появление новых инвестиционных проектов, повышение арендных ставок и уменьшение доли вакантных площадей.

Рынок складской недвижимости Московского региона также демонстрирует положительную динамику. Основными тенденциями в складском сегменте являются стабильное увеличение спроса на качественные складские площади, а также снижение уровня вакантных складских помещений. В I – III кварталах 2011 года продолжился рост арендных ставок в сегменте складской недвижимости, что связано с общим увеличением платежеспособности арендаторов и сокращением доли свободных площадей. Сохранилась тенденция к увеличению срока аренды складских помещений и снижению доли краткосрочных договоров аренды. Также отмечается рост интереса участников рынка к built-to-suit (строительство «под себя») сделкам.

В 2011 г. практически во всех сегментах складской недвижимости происходило снижение доли вакантных площадей. Продолжается замедление прироста предложения качественных складов: количество возобновленных после кризиса объектов сокращается, а новые складские комплексы, строительство которых началось после прохождения кризисного периода, еще не начали выходить на рынок коммерческой недвижимости. Объем поглощения на складском рынке по итогам 2011 г. обещает превысить показатель 2010 г.

Спрос на складскую недвижимость со стороны арендаторов продолжает расти. Наибольший спрос отмечен на блоки от 500 до 3000 кв. м. В результате активности арендаторов коммерческой недвижимости на фоне невысоких темпов прироста предложения все большее распространение будет приобретать возвращающаяся на рынок практика предварительных соглашений аренды.

Стоимость аренды складских площадей продолжает увеличиваться под давлением растущего спроса. Ставки аренды для складов варьируются в широких диапазонах в зависимости от качества здания.

Рост спроса на аренду и снижающийся уровень свободных качественных складских помещений будут подталкивать участников рынка все чаще работать в формате built-to-suit (строительство «под себя»).

 

Рубрика: Новости Москва

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий