Обзор рынка офисной недвижимости Киева. Итоги первого полугодия 2011 года

Краткий экономический обзор

Украинская экономика в первой половине 2011 года, по официальным данным отечественных и международных уполномоченных учреждений, продемонстрировала рост. Улучшения зафиксированы практически во всех небюджетных секторах экономики. Вместе с тем, несмотря на рост ВВП, в экономике наметились негативные тенденции. Правительственная политика не стимулирует производство, что может привести к замедлению экономического роста по результатам этого года и негативным тенденциям в последующем.


ВВП

Согласно данным Государственного комитета статистики, рост ВВП в первом квартале 2011 года составил 5,3% и 3,5% во втором квартале. По итогам первого полугодия — составит 4,4%. На фоне положительной динамики первого полугодия Кабмин пересмотрел прогноз по годовому показателю ВВП с 4,5% до 4,7%.

Всемирный банк улучшил прогноз роста ВВП Украины по итогам 2011 года с 4% (декабрьский прогноз) до 4,5%. Ранее Европейский банк реконструкции и развития повысил прогноз роста ВВП Украины в 2011 году с 4% до 4,5%. В свою очередь рейтинговое агентство Moody`s ожидает, что ВВП Украины в текущем году вырастет на 4%, а агентство Standard & Poor`s прогнозирует рост в 3,8%. В государственном бюджете на 2011 год заложен рост ВВП на уровне 4,5%.

Учитывая падение экономики Украины на 15% в 2009 году, ежегодный прирост на 4-5% является всего лишь восстановлением позиций, утраченных в ходе кризиса.

При сохранении таких темпов роста возврат к докризисному уровню произойдет не раньше 2012 — 2013 годов.

Рост ВВП происходил на фоне восстановления внутреннего спроса со стороны домохозяйств.

Темпы роста внутренней торговли (розничной и оптовой) ускорились в 1 кв. 2011 года до 9,7% с 1,2% в 4 кв. 2010 года, что сделало ее вторым по значимости фактором роста ВВП после промышленности.

Восстановление внутреннего рынка — позитивный сигнал для экономики, однако спрос удовлетворяется не за счет внутреннего производства, а за счет импорта, динамика роста которого фактически превысила докризисный уровень. Согласно данным Госкомстата, за январь-май 2011 года импорт вырос на 39,3%, экспорт — на 19%.


Промышленное производство

Рост промышленного производства по итогам 2011 года правительство прогнозирует на уровне 8,7%. В разрезе видов экономической деятельности наблюдается улучшение динамики по всем видам деятельности за исключением перерабатывающей промышленности.

Наибольшее ускорение темпов наблюдалось в сельском хозяйстве, строительстве и торговле, что связано как с низкой базой сравнения, так и с реальным улучшением в этих отраслях. Несмотря на сокращение темпов роста, перерабатывающая промышленность остается лидером по темпам роста.

Инфляция, ВВП (2005-2011)

Источник: Кабмин, НБУ

 

Инфляция
Согласно данным Госкомстата, за первое полугодие 2011 года инфляция составила 5,9%. В июне инфляция достигла уровня 11,9% — самый высокий показатель с декабря 2009-го, который предположительно и будет максимальным к концу года, хотя небольшой рост возможен еще в течение июля.

Согласно прогнозам Кабинета министров, по итогам 2011 года уровень инфляции составит порядка 8,9% (аналогичный показатель 2010 года составил 9,1%) Вместе с тем эксперты прогнозируют, что  инфляция в Украине может достичь 15%.

Всемирный банк оценивает прирост экономики Украины в текущем году на уровне 4,5% и ускорение его до 5% в 2012 году при инфляции 11,4% и 10% соответственно.


Экспорт и импорт

По данным Госкомстата, в январе – мае 2011 г. экспорт составил $26 954,9 млн (рост аналогичному периоду 2010 г. составил 43,9%). Импорт составил $31580,8 млн (рост на 52,5%). Отрицательное сальдо внешней торговли составило $4 625,9 млн (в аналогичном периоде прошлого года также отрицательное $1 981,4 млн). Коэффициент покрытия экспортом импорта составил 0,85 (в январе-мае 2010 года — 0,90).


Динамика основных макроэкономических показателей по итогам первого полугодия 2011 г.:

Объем  розничного товарооборота  за  6 месяцев 2011 г. составил 295,7 млрд грн., что на 15,2% больше аналогичного показателя 2010 года. В структуре розничного товарооборота на организованные и неформальные рынки приходилось 30,7%;
Оборот предприятий оптовой торговли составил 480,7 млрд грн. Физический объем оптового товарооборота по сравнению с первым полугодием 2010 года уменьшился на 0,8%;
Рост реальной заработной платы за 5 месяцев текущего года по отношению к аналогичному периоду 2010 года составил 9,6%;
Уровень зарегистрированной безработицы на 1 июля 2011 года составил 1,8% от количества населения трудоспособного возраста.
Предприятиями выполнено строительных работ на суму 20,9 млрд грн., что на 14,5% больше против аналогичного показателя 2010 г.

Валютный курс доллара США (UAH/USD) в Украине к концу года прогнозируется на уровне 8,0. Резких колебаний валют не прогнозируется (макс 8,1 UAH/USD).

Инвестиции
Инвестиционный климат в Украине по-прежнему остается не благоприятным. Объем ПИИ в экономику Украины в 2011 году ожидается на уровне $5 млрд. В начале года данный показатель прогнозировали на уровне $7 млрд.

По данным НБУ, чистый приток прямых иностранных инвестиций в Украину за 1 квартал 2011 года сократился на 6,1% к аналогичному периоду прошлого года, до $867 млн.

Впервые начиная с 2008 года в первом полугодии 2011 года зафиксирован рост инвестиций в основной капитал на уровне 12%.

Прирост ПИИ в экономику Украины

 

Источник:  НБУ

 

Динамика розничного товарооборота и индекс промышленного производства

 

Источник: Госкомстат

Обзор рынка профессиональной офисной недвижимости

Предложение
Основными тенденциями первого полугодия 2011 года на рынке офисной недвижимости Киева являются снижение объемов ввода и перенос заявленных сроков сдачи объектов, рост спроса и незначительные тенденции роста ценовых показателей рынка в пределах 2-10%.

В первом полугодии 2011 года объем нового предложения составил порядка 178 тыс. кв. м офисных площадей. В эксплуатацию было введено около 41 тыс. кв. м или 5 объектов.
До конца 2011 года заявлено о вводе в эксплуатацию 217 тыс. кв. м. Все объекты являются новым строительством.

В настоящее время на рынке представлено 150 профессиональных бизнес-центров общей площадью порядка 1 млн кв. м. Доля объектов класса А и В+ составляет порядка 45%, соответственно класса В и С — 55%.

Если учитывать непрофессиональную недвижимость, состоящую из административных, офисных, зданий НИИ, офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, то насчитаем более 1,6 млн кв. м.
Незначительный объем нового строительства офисных площадей в 2010 г. и перенос сроков ввода ряда масштабных объектов на  конец 2011 — 2012 гг. в условиях недостатка новых проектов будет способствовать более равномерному росту рынка и ускорению снижения доли вакантных площадей.


Динамика предложения рынка офисной недвижимости (2004-2011)

 

Источник: Aurora Development

Более 65% строящихся объектов офисной недвижимости позиционируются в сегменте класса А и В+, что приведет к росту конкуренции, увеличению вакантности площадей в данном сегменте, а также будет служить удерживающим фактором роста арендных ставок. В текущем году новое предложение в сегменте класса А может быть увеличено на 100 тыс. кв. м офисных площадей.

Структура предложения профессиональной офисной недвижимости

 

Объекты, заявленные ко вводу в эксплуатацию до конца 2011 — 1 квартал 2012 года

НазваниеАдресПлощадь
(кв. м)

БЦ «Эспланада» Спортивная, пл. 1 43 850 БЦ «Мега-Сити» Харьковское шоссе, 19. 40 000 БЦ «Торонто-Киев» Антоновича (Горького), ул. 79 37 670 БЦ «Премиум Центр» Лепсе Ивана, бул. 6 53 000 БЦ «Форум Виктория Парк» Охтырский, пер. 7 22 500 БЦ «Горизонт Подол» (фаза 2) Набережно-Крещ, ул. 9 20 299 Общая площадь                                       217 319

Обзор рынка профессиональной офисной недвижимости

Анализ спроса

Постепенное восстановление экономики способствовало повышению спроса на качественные офисные площади (помещения класса А и В+), уровень поглощения которых на рынке в первом полугодии вырос более чем в 3 раза по отношению к аналогичному периоду 2010 года.
Основной спрос на офисные помещения в сегменте А и В+ класса был сформирован компаниями финансового и аграрного сектора, компаниями фармацевтики, FMCG, а также иностранными представительствами.
В первом полугодии 2011 года отмечалось оживление спроса со стороны банков: заключено несколько крупных сделок аренды, ряд банков активизировали поиск новых офисных помещений. Вакантность в качественных объектах достаточно низка и не превышает 3%.
Наблюдается дефицит качественных помещений в БЦ класса А и B+, расположенных в престижных деловых районах города. Таким образом, на конец первого полугодия 2011 года вакантность класса А находится на самом низком уровне 3,88 %.
Однако, говоря об уровне вакантных площадей 2011 года, мы прогнозируем постепенное сокращение доли вакантных площадей как в сегменте А, так и В+ классов при условии, что ввод новых запланированных к сдаче объектов будет реализован.

 

Среднерыночные показатели

 2 кв. 2011
АВ+ВС
Уровень вакантности, % 3,88
24,81
4,46
12,88
9,59 3,29 Средний размер арендной ставки, $ за кв. м/мес. 35,09 24,69 20,27 14,36 Рост арендных ставок по отношению ко  2  кв. 2010 г., % 4,7 1,6 3,4 2,9

Если учитывать 100% вакантность в БЦ «Эспланада» (класс А), то вакантность будет равна 24,81%.

Однако объект не был представлен для арендаторов ввиду определенных причин, соответственно, не рассматривается как невостребованный рынком.
По-прежнему высоким спросом на аренду пользуются отдельно стоящие здания и особняки, однако предложение в данном сегменте крайне ограничено, поскольку данный вид недвижимости преимущественно представлен на продажу.

В первой половине 2011 г. мы увидели рост количества сделок как на рынке аренды, так и на рынке продажи офисной недвижимости. Причинами этого является отложенный спрос и возможность воспользоваться упавшими и скорректированными ценами на рынке. Однако уровень спроса еще далек от докризисных показателей.

Динамика вакантности в бизнес-центрах Киева


Обзор рынка профессиональной офисной недвижимости

Анализ арендных ставок и вакантность

На протяжении первого полугодия 2011 года арендные ставки во всех классах объектов не продемонстрировали значительных изменений. Тем не менее незначительные колебания в сторону увеличения наблюдались в некоторых объектах в центральном деловом районе (2-15%) и незначительное снижение ставок на окраине города в некоторых объектах класса С на уровне 5-10%.

В единичных объектах класса А и В+ наблюдался рост арендных ставок на уровне 15%.

Рост арендных ставок на уровне 2-7% наблюдался на офисы преимущественно (до 300 кв. м), расположенные в центральном деловом районе города, а также в некоторых объектах В класса, где уровень вакантности был ниже 10%.

Во второй половине года арендные ставки в высококлассных объектах незначительно повысятся, но уровень роста не превысит 5% и в редких случаях 10%.

Одни из самых крупных сделок на рынке аренды:

Coca-Cola Ukraine, БЦ  ул. Сковороды 17Г, 1170 кв. м
Unilever, БЦ Mikom Palace, 2130 кв. м
IT-компания, БЦ ул. Зоологическая, 5А, 1650 кв. м
Sumsung, БЦ «Евразия», (около 1500 кв. м, расширение)
Gide Loyrette Nouel, БЦ ул. Владимирская, 4 —  650 кв. м
ФК «Сократ», БЦ «Ильинский», (около 600-700 кв. м)
ТНК, БЦ Eleven, 6000 кв. м
Syngenta, БЦ ул. Козацкая, 120/4, 2000 кв. м
БЦ Horizon Park Business Center, ул. Амосова, 12, около 5500 кв. м разным компаниям

Динамика арендных ставок (2008-2010 гг.)

Источник: Aurora Development

Класс1 кв. 20102 кв. 20103 кв. 20104 кв. 20102 кв. 2011
А

32,5 33,5 34,72 35,1 35,09 В+

24,4 25,132 24,3 23,85 24,69 В

19,53 18,5 19,6 19,8 20,27 С

13,95 14,6 15,1 15,09 14,36

Рубрика: Офисы бизнес центры

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий