Обзор рынка торговой недвижимости г.Киева. Итоги 1 полугодия 2011 года

Состояние рынка. Основные тенденции
В первом полугодии 2011 года сохранилась положительная динамика развития рынка торговой недвижимости, наблюдавшаяся с  середины 2010 года. 

Ключевыми факторами, определившими основные тенденции развития рынка, оставались:

Улучшение общеэкономической ситуации.
Постепенный рост доходов населения.
Рост розничного торарооборота – за I пол. 2011 г. объемы реализации розничных предприятиий увеличились на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошедшего года.
Увеличение программ кредитования физических лиц, улучшение их структуры и базовых коммерческих условий.

Тенденции рынка концептуальных торговых помещений:

Увеличение спроса на качественные торговые объекты.
Высокая активность арендаторов в сегменте качественных торговых помещений.
Выход на украиский рынок иностранных сетевых операторов, открытие магазинов, работающих под международными торговыми марками.
Продолжение снижения уровня вакантных площадей.
Планомерный рост ставок аренды на объекты торговой недвижимости.
Увеличение посещаемости объектов профессиональной торговой недвижимости.

Общая площадь концептуальных торговых объектов Киева на конец 1 полугодия 2011 года составила порядка 1 202 875 кв.м (GLA 778 000 кв.м),

Введены в эксплуатацию четыре объекта: II очередь ТРЦ «Dream Town» (Оболонском пр., 21б), который откроет двери посетителям в середине июля, гипермаркет «Novus» (Никольско – Слободская, 2), ТЦ «Silver» на Позняках и ТЦ на Львовской пл., 8б.

По сравнению с ситуацией на конец 2010 года общая площадь профессиональных ТРЦ столицы увеличилась практически на 10%.

На конец года предложение торговой недвижимости Киева обещает пополниться еще более чем 220 000 кв. м. арендных площадей. Таким образом, предложение в сегменте профессиональный ТЦ и ТРЦ может составить около 1 400 000 кв. м, продемонстрировав по итогам года рост на уровне около 30%.

За 6 мес. текущего года значительно возросла активность ретейлеров.  На рынок Украины, и в первую очередь, Киева, выходят новые операторы, открывая брендовые магазины под своими  торговыми марками.

Уже работающие в Украине ритейлеры расширяют свое присутствие.

Это способствует тому, что доля вакантных площадей сокращается. Заполняемость действующих торговых объектов держится на высоком уровне.

Наиболее активный спрос проявлялся со стороны ритейлов с сегменте продуктов питания, а также специализирующихся на продаже одежды и обуви, косметики и товаров для дома, цифровых решений и мобильной связи, бытовой техники.

Высокую активность проявляли фаст-фуды (в том числе и новые сети — мажоритарный акционер компании «Мироновский хлебопродукт» Юрий Косюк открыл в Киеве  первый ресторан быстрого питания сети «Крылья».), иностранные банки, которые продолжают наращивать филиальные сети.

Уровень вакантности функционирующих столичных объектов по итогам 6 мес. 2011 года  не превышает 1% — 3%, А в самых популярных киевский объектах свободных площадей нет вовсе.

В первом полугодии 2011 арендные ставки в ТЦ и ТРЦ Киева увеличивались ежемесячно и по итогам полугодия выросли в среднем на 4,68%.     
С начала года девелоперами было заявлено о реконецепции нескольких проектов – на месте планировавшихся ранее МФК будут возводиться объекты, содержащие только торгово – развлекательную составляющую и паркинги.

Наряду с традиционными ТЦ и ТРЦ в ближайшие пару лет планирует активно развиваться такой формат недвижимости, как аутлет – о строительстве масштабных объектов под Киевом уже заявили несколько операторов рынка.

Оживились многие стротельные площадки.  
Началось и ведется очень динамичными темпами строительство самого масштабного ТРЦ «Ocean Plaza», открыт набор арендаторов, стартовали работы на площадке ТРЦ «Аквапарк» на Днепровской наб., продолжается строительство ТРЦ «Силвер Бриз», расположенном также на Левом берегу.

Исходя из строящихся торговых обьъектов и заявленных в ближайшие три года проектов ТЦ и ТРЦ в Киеве, видно укрупнение форматов объектов (масштабные ТРЦ площадью от 
50 000 кв.м), новый для Украины формат аутлет – центров, вынос объектов за черту города, продуманность концепции: развлекательные и познавательные составляющие и т.п.

Предложение
По состоянию на конец июня 2011 года функционируют около 72 объектов, имеющих в своей структуре специализированные торговые помещения (МФК, ТОЦ, ТЦ, ТРЦ и пр.).

Из них около 49 объектов – это профессиональные торговые и торгово – развлекательные центры.

Общая площадь  торговых помещений в концептуальных объектах Киева составляет порядка 1 202 875 кв. м, арендная площадь –  778 000 кв. м.

Введенные в эксплуатацию объекты профессиональной торговой недвижимости Киева в I полугодии 2011 года:

НаименованиеАдресGBA, кв.мGLA, кв.м
Профессиональные ТРЦ
ТРЦ « Dream Town»  2 очередь Оболонский пр., 1б 82 000 45 000 ТЦ Silver ул. Срибнокильская, 3 13 000 10 000 ТЦ на Львовской пл. Львовская пл., 8Б 3 175 2500 Специализированные торговые объекты
Novus ул. Никольско — Слободская 9 600 6 200

По заявлениям девелоперов и застройщиков в Киеве на сегодняшний день заявлено 22 новых объекта. Из них 12 — активно строятся, остальные находятся в проекте,  

До конца текущего года вряд ли стоит ожидать ввода в эксплуатацию большого количества объектов. Учитывая степень готовности  объектов, заявленных к вводу в эксплуатацию до конца 2011 года, есть высокая вероятность того, что бОльшая их часть откроет двери для посетителей не ранее 1-2 кв. 2012 года.

Показатели рынка торговой недвижимости на конец I полугодия 2011 года:

Объем предложения специализированных торговых площадей

Общая площадь (GBA), кв. м

1 202 875

Арендная площадь (GLA), кв. м

778 000

Ввод в эксплуатацию

Общая площадь, кв. м

107 775

GLA, кв. м

63 700

Рост торговых площадей

Прирост общей торговой  площади (GBA),  итого%

9,8

Доля вакантных площадей, %

1 – 3%

Динамика увеличения арендной площади в сегменте специализированной торговой недвижимости Киева:

НаименованиеАдресGBA, кв.мGLA, кв.м
Профессиональные ТРЦ
«Европейский квартал»
(«Эспланада»)
пл. Спортивная,1 38 000 32 000 «Rainbow» ул. Сивашская, 1а 22 800 19 000 ТРЦ «Мега-Сити» Харьковское шоссе, 19 25 400 13 700 «Promenada Park» ул. Большая Окружная, 4 43 000 39 000 Мармелад ул. Борщаговская, 154 47 000 35 000 Life Style Столичное шоссе 20 000 17 800 Специализированные торговые объекты
Leroy Merlin Броварской пр. 

Плановый ввод в эксплуатацию во II полугодии 2011:
До конца 2012 года по планам операторов  столичный рынок должен пополнится новым предложением общей площадью более, чем на полмиллиона  квадратных метров.

Учитывая  масштабность и высокую капиталоемкость проектов, вероятно, что ввод в эксплуатацию этих объектов может переносится более чем на полгода — год. Таким образом, реальное будущее предложение 2012  — конца 2013 года может составить чуть боле половины от заявленного.

Ввиду ожидаемого роста конкуренции владельцы морально устаревших малоэффективных ТЦ/ТРЦ планируют   реконцепцию или смену формата: сегодня об этом уже заявили «ЦУМ» и «Детский мир» — наиболее значимые «объекты прошлого», функционирующие на старых площадях в рамках малоэффективной для  дальнейшего сохранения конкурентоспособности концепции развития.

Спрос

В 1 полугодии 2011 года спрос на торговые помещения  сохранил набранные ранее темпы роста.  Активизировались отечественные сети и международные ритейлоры, на рынок украины вышли новые торговые операторы.

Основными потребителями торговых помещений остались  продуктовые, магазины бытовой техники и электроники; магазины детских товаров, спорттоваров, одежды, обувы, аксессуаров.

Ритейлеры сегмента «средний плюс» добились  «пост — кризисного» роста продаж, и в 2011 году активизировать свои планы развития.

Самую высокую активность проявляли продуктовые ритейлоры: отрывались магазины под брендами «Фора», «Фуршет», «Перекресток», «Наш край», «АТБ», «Эко-маркет», «Поляна», «Сильпо», «Брусниця».

Также в лидеры по аренде торговых площадей вышли супермаркеты бытовой техники: «Comfy», «Технополис», «Фокстрот».

Магазины цифровых решений «MOYO», «Diawest», «Protoria», мобильной связи «Алло», «Ringoo», косметики и бытовой химии «Ева», «ProStor», «Watsons» продолжат расширение сети и в будущих периодах.

Очень высокую активность проявляют операторы банковского сектора, расширяющие сеть отделений: «Сбербанк России», «Bank of Cyprus», а также сетевые операторы детских товаров («Антошка», «Будинок Іграшок»), одежды, обуви.

Если в прошедшем году наибольший спрос со стороны преодолевших кризисные явления операторов в основном приходился на Киев, то за первое полугодие 2011 года практически все отечественные, а также более года присутствующие на украинском рынке международные сети активно открывали торговые точки в регионах, городах с населением от 150 000 — 200 000 чел.

Исключительно на столицу Украины пока направлены взгляды компаний, пришедших на киевский рынок в конце 2010 – начале 2011 г.  В ближайшей годовой перспективе их развитие будет сосредоточено на рынках городов с населением более 1 млн. чел. Выход этих компаний на рынки небольших региональных центров можно ожидать не ранее 2013 – 2014 гг. (Marks & Spencer, Gap, Bosco Sport  и р.).

 В прошедшем квартале состоялся ряд громких открытий:

Первый в Украине магазин сети «New Yorker» открылся в ТРЦ «Sky Mall», I очередь.
Магазины американских обувных брендов  Jessica Simpson, Vince Camuto, BCBG открылись на площадях ТРЦ «Dream Town».
Американский бренд одежды GAP открыл флагманский магазин в центре Киева – на ул. Крещатик. Компания «Fiba Retail», занимающаяся развитием бренда на территории Украины, намерена до конца года увеличить количество магазитнов минимум на два.
В Киеве был открыт первый в Украине магазин одежды и аксессуаров Ferrari Store.
Третье кафе сети израильских кофеен Aroma открылось на Печерске. 
Компания Bosco Dnipro открыла флагманский магазин спортивной одежды Bosco Sport по ул. Хрещатик,17 в Киеве.
Официальный партнер известного бренда Ralph Lauren Home (предметы интерьера премиум — класса) компания Villa открыла первую в Украине галерею предметов интерьера
Открылся первый ресторан сети фаст – фудов «Крылья», которые развивает компания «Мироновский хлебопродукт» (ТМ «Наша Ряба»).

Вакантные площади в функционирующих торговых центрах варьируются в зависимости от местоположения объекта,  успешности его концепции, посещаемости.

На конец 1 полугодия 2011 уровень вакантности колеблется от 1% до 3%.  В качественных ТЦ и ТРЦ, как правило, свободных помещений нет.

В краткосрочном периоде киевский рынок ждет:

Открытие в ТРК «Sky Mall» магазинов мировых брендов «Mama’s & Papa» Massimo Dutti, Oysho, Okaidi.
Компания Global Designer Brands (GDB), которая является владелецем международной ритейл-лицензии Playboy Enterprises рассматривает возможность открытия первого в Украине магазина в рамках ТРЦ «Осean Plaza» в Киеве.
Компания «Видиван», кроме магазинов сети одноименной торговой марки будет также развивать фирменные магазины под брендом Vuldi.
Первый магазин одежды и обуви марки Finn Flare (средний ценовой сегмент) откроется в Киев, Затем —  еще 4 магазина в регионах.
Российский ритейлер «ЦентрОбувь» активно изучает предложения торговых помещений – в текущем году будут открыты сразу несколько магазинов сети в Киеве.
В Киеве планируется к открытию 300 метровый  бутик Prada, в котором будут представлены все линии бренда.
Гипермаркет «Real» (Metro Group) займет более 10 000 кв. м, став якорным арендатором в ТРЦ «Ocean Plaza».
Торговая сеть Craftholic имеет большие планы по развитию в Украине сети магазинов дизайнерских игрушек. По заявлениям владельцев сети уже имеются договоренности с местными партнерами.
Сеть литовских пиццерий Cili Pizza начала активный поиск партнеров — компания возвращается на территорию Украины после неудачной попытки 2007 г.
Sport Life откроет до конца года 4 суши-бара «Евразия» в Киеве

Не смотря на прирост торговых помещений в 1 полугодии 2011 года, на стиоличном рынке все еще остается дефицит качественных торговых площадей.

Это, а также тот факт, что большинство ритейлеров сегодня все еще развиваются за счет собственных средств, не смотря на улучшение условий кредитования, безусловно, сдерживает темпы их экспансии.


Анализ арендных ставок

Новые ТЦ, ТРЦ Киева с профессиональной концепцией,  удачным месторасположением,   пешеходной и транспортной доступностью, удобной навигацией, широким ассортиментом и комфортными ценовыми условиями для покупателей, со сформированным положительным имиджем и продуманной политикой позиционирования сегодня заполнены на 97–100 %.

Вместе с амбициозными планами экспансии украинских и мировых сетей фактор дефицита качественных помещений «толкал» ставки аренды вверх на протяжении всего первого полугодия 2011.

Рост среднерыночной ставки аренды на помещения торговой галереи (150 – 250 кв.м) составил порядка 4,68%. На конец полугодия она находится в среднем на уровне $ 79 за кв. м в мес (с учетом НДС).

Ставки аренды для бутиков и торговых галерей площадью до 250 кв. м на конец 1 полугодия 2011 г. колеблются в диапазоне $ 65 – 200 за 1 кв. м в месяц (в наилучших с точки зрения дислокации местах).
Для якорных арендаторов, занимающих площадь от 1 500 кв. м, ставки аренды остались минимальны: на уровне $ 10 – 25 за  1 кв. м в месяц.

Наивысшие ставки аренды – для галлерей одежды и обуви, небольших площадей в прикассовых зонах гипермаркетов, вблизи входных групп и навигационных развязок (лифтов, лестниц). В наиболее посещаемых (успешных) объектах ставки аренды достигают $ 220 – 250 за 1 кв. м в месяц.

Традиционно самыми низкими ставки аренды являются для якорных арендаторов (продовольственных cупермаркетов, магазинов электроники, операторов развлечений) —  арендные ставки значительно ниже.

Дифференциация базовой ставки зависит от характеристики месторасположения и концепции ТЦ/ТРЦ; типа продаваемой продукции (вида услуг) потенциального арендатора; занимаемой площади.
Все более укрепляется механизм «деления рисков между арендатором и владельцем помещения»: схема фиксированной минимальной арендной  ставки + % от оборота, который зависит от арендуемой площади и типа продаваемой продукции / услуг  (колеблется от 5% до 15%).   

 

Во вновь заключенных договорах аренды фиксируется ежегодная индексация ставок аренды минимум на 10 – 15% в год. 

Динамика арендной ставки (для магазинов торговой галереи площадью до 250 кв. м) и уровня вакантности на рынке профессиональной торговой недвижимости Киева:

Ключевые события 1 полугодия 2011 года

Масштабные проекты
Анонсировано начало строительства масштабных проектов в новом для Украины формате: Outlet Center.

ТРЦ Kiev E95 Outlet Center (I очередь) будет реализован в три фазы. Площадь I фазы составит более 15 000 кв.м, общая арендуемая площадь аутлет-центра составит 34 982 кв.м. Планируемая дата введения в эксплуатацию I фазы – октябрь 2012 года. Концепцией аутлет-центра предусмотрены галерея магазинов международных брэндов, супермаркет, паркинг на 2300 машиномест, детская площадка, зона отдыха с парком, озером и территорией для проведения мероприятий. Девелопером проекта выступает компания EVO Land Development (Киев). Стратегическим партнером девелопера выступает британская компания Chameleon Retail Centraleurope, которая реализовала 6 аутлет-проектов в Европе.

Компания Alacor построит в Новообуховском направлении в районе пос. Подгорцы Fashin Outlet Dilce Vita, общей площадью 20 000 кв.м. Ввод объекта в эксплуатацию планируется в конце 2012 года.

Компания Rioja Developments планирует построить под Киевом Fashion Outlet, который будет расположен в 30 км. от центра города по Житомирской трассе. Центр будет строиться в несколько очередей. Его арендная площадь составит 30 тыс. кв. м. Проект предусматривает также наличие паркинга на 2300 машиномест.
Проект ТРЦ «Парк Горького» (ул. Горького, 54) предполагает строительство на земельном участке площадью 4,1 га ТРЦ площадью 154 тыс. кв. м с паркингом на 2235 машино-мест. Окончание строительных работ запланировано на 2013 г. Проект продан компанией Alacor инвестиционной французской компании SCC.


Инвестиции

Neon Liberty купил 4,1% девелопера DUPD: американский хедж-фонд Neon Liberty Capital Management, созданный для инвестиций в развивающиеся рынки, сконцентрировал 4,1% акций Dragon-Ukrainian Properties & Development Plc (DUPD).

Arricano привлекла $60 млн. для увеличения доли в столичном ТРЦ Sky Mall до 100%: компания Retail Real Estate (ранее Expert Capital SA), учредитель и собственник 65% Arricano Trading Ltd, вложила в ее уставный капитал $60 млн. с целью увеличения доли Arricano в киевском торгово-развлекательном центре (ТРЦ) Sky Mall до 100%.
"Л`Этуаль" объявила о поглощении сразу двух парфюмерно-косметических сетей в Украине – Brocard и Bonjour, объединяющих 71 магазин. Сделка делает "Л`Этуаль" крупнейшим специализированным парфюмерно-косметическим ритейлером Украины с долей рынка порядка 60%.

Основатели сети DIY-магазинов "Новая линия" Олег и Игорь Шандар сообщили о своих намерениях выхода из данного бизнеса. Возможно, в ближайшей перспективе  35% доля компании перейдет в другие руки.

Инвестиционно — девелоперская компания Alacor (связывают с бизнесменом Андреем Адамовским), продала проект МФК «Парк Горького» — ул. Горького, 54 — французскому инвестору SCC. Сумма сделки по неофициальным данным могла составить порядка $80 млн.


Выводы и прогноз

Характерными тенденциями I полугодия 2011 стали продолжение процесса расширения отечественных и зарубежных операторов. При этом они осваивали не только столицу, но и регионы.

За счет введенных в этот период специализированных торговых объектов преложение качественных торговых помещений возросло на 10%. При сохранении заявленных сроков и вводе в эксплуатацию заявленных на 2011 год объектов арендная площадь возрастет на треть.

Сегодня в Киеве заявлено к реализации более 22 объектов специализированной торговой недвижимости.

Практически половина из них строится, остальное – проекты.

При сохранении условий ввода всех данных объектов в эксплуатацию общая арендная площади Киевского рынка специализированной торговой недвижимости увеличится к концу 2013 года более, чем на полмиллиона кв.м.

Онако, учитывая  масштабность и высокую капиталоемкость проектов, вероятно, что ввод в эксплуатацию данных проектов может переноситься более чем на полгода — год.  

Умеренный дефицит качественных помещений при высокой динамике развития украинского и международного ритейла «толкали» ставки аренды вверх: среднестатистический магазин торговой галереи за полгода «поорожал» на 4,68% (в среднем до $ 79 за кв. м в мес. с учетом НДС).

Вакантность действующих ТЦ / ТРЦ остается на низком уровне: 1-3%.

Наилучшие объекты заполнены на 100%.

Смещаются акценты потребителей в сторону посещения и совершения покупок в крупные концептуальные объекты. Посещаемость торговых центров в целом растет.
С начала года была заявлено о начале строительства  масштабных проектов в новом для Украины формате: Outlet Center. На украинский рынок с небольшим временным разрывом планируется выход трех концептуальных ТЦ – аутлетов. Один из объектов —  Kiev E95 Outlet Center – открыл прием заявок от арендаторов.

В целом по рынку наблюдается укрупнение форматов объектов, их вынос за пределы ЦДР и города в целом. Совершеннее становятся концепции объектов, включающие в себя широкий набор не только торговых, но и развлекательно – познавательных функций.

Во втором квартале 2011 года начат набор арендаторов в самых масштабный для центральной части Киева и амбициозный проект: ТРЦ «Ocean Plaza».

Отбор осуществляется на конкурсной основе. По заверениям эксклюзивного агента по набору арендаторов 70% помещений уже имеют потенциальных арендаторов.
До конца 2011 года с высокой долей вероятности для рынка специализированных торговых помещений сохранятся тенденции прошедшего года:

Продолжение процесса расширения сетей отечественных и зарубежных операторов, открытие новых торговых точек в Киеве и регионах Украины.
Снижение уровня вакантности действующих торговых объектов.
Плавный рост ставок аренды на качественные объекты: в целом до 12-15% по итогам года.

Поскольку уже сегодня наблюдается кризис ликвидности и готовность банков к открытому диалогу, возможно, заявленные к реализации в 2012 – 2013 годах проекты будут развиваться на условиях кредитного финансирования.

Некоторые украинские ритейлеры «созревают» для привлечения средств на развитие путем размещения акций на IPO.

Крупнейший обувной ритейлер Украины, компания «MTI»,  рассматривает возможность размещения акций на Варшавской бирже в среднесрочной перспективе.
Компания «Руш», владеющая сетью парфюмерно-косметических магазинов «Ева», планирует к середине 2012 года провести размещение акций либо привлечь стратегического инвестора для дальнейшего развития сети. Для привлечения инвестиций может быть продано 20-25% компании.

Рубрика: Торговые центры

RSSКомментарии (0)

Trackback URL

Оставить комментарий